【正文】 種科學(xué)的生活方式豐富的業(yè)余愛充實(shí)的生活，以一種良好的心態(tài)坦然從容的面對事業(yè)競爭、面對生活；針對本案的具體情況,我司為本案導(dǎo)入了創(chuàng)建新型人居社區(qū)的概念。（三）、項(xiàng)目主題的支撐要素：文化：崇尚“以人為本”的宗旨，針對目前亟待改善的人際關(guān)系和社會熱點(diǎn)問題，以營造健康和諧的人居環(huán)境是人類獲得和諧發(fā)展、社會整體進(jìn)步的最佳途徑。（1）、小區(qū)業(yè)主聯(lián)誼會（2）、小區(qū)廣播站（可以在小區(qū)內(nèi)評選各種稱號，比如：（3）、小區(qū)票友及藝術(shù)團(tuán)體（4）、小區(qū)運(yùn)動會及運(yùn)動團(tuán)隊(duì) 等等XX縣居有著悠久的歷史文化和文化古跡，并有一系列特殊產(chǎn)品(比如阿膠）也積淀下厚重的氛圍，完全具備以文化與社區(qū)相融的先天條件，我們相信在不斷的引導(dǎo)過程中主題的深化是十分可行的。不僅僅我們，在主宰產(chǎn)品消費(fèi)理念的帶動下，越來越多的人開始關(guān)注小區(qū)的綠化，但真正意義上的綠化率絕不僅僅是生活區(qū)域內(nèi)一部分“領(lǐng)地”顏色上的改變，他還必須具備三種功能：生態(tài)環(huán)境功能、休閑活動功能和景觀文化功能。在本案生態(tài)設(shè)計(jì)上按照居民對環(huán)境要求的要素拉進(jìn)行構(gòu)筑，建議做好以下幾點(diǎn)考慮：親綠空間：小區(qū)真正意義上的綠化應(yīng)該是為居民所用，而不是供人遠(yuǎn)觀的擺設(shè)品或是小區(qū)的外包裝，真正體現(xiàn)人與自然和諧相處的是，讓人們最大限度地走進(jìn)綠地，去親近她、熟悉她、熱愛她并真正擁有她。親地空間：很多研究表明居民患心理疾病的主要原因是長期的與地面脫離，一方面應(yīng)盡量增加高層居民接觸地面的機(jī)會，創(chuàng)造各種適合各類人活動的室外活動場所，吸引人到樓下去親地，另一方面要營造一些高層居民可以領(lǐng)悟到的“假地面”，創(chuàng)造各種形式的屋頂花園，人造臺地等。水給人的感覺遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了視覺上的得感悟，而是伴隨著光、色、聲、味及無窮的的幻覺，可以激發(fā)人的奔涌思潮、奇妙的靈感和濃濃的幽情，在親水空間設(shè)計(jì)上，一定要挖掘出其深層的文化內(nèi)涵，親水就是親文化；其次，在親水空間創(chuàng)造上要根據(jù)人的行為心理出發(fā)，盡可能營造出一些人們可以安全舒適的近水空間，特別是針對不同的人營造不同人群的親水活動（看、戲、聽、聞）空間和場所。親子空間：眾所周知，居住社區(qū)中需要精心考慮的就是兒童活動空間的場地和設(shè)施，并形成良好的養(yǎng)育、教育環(huán)境，這一般都能做到，但真正意義上的親子空間卻有更高的要求，要想做到好，必須要研究孩子的心理和行為，盡量多設(shè)計(jì)一些有助其健康人格形成的活動空間，同時(shí)根據(jù)目前實(shí)際生活中存在的想象增設(shè)一些老少同樂的活動空間和場所。雖然其原因是對方面的，但對于本案，在引入這個(gè)空間理念，以滿足人們內(nèi)心深處交往的需要。 配套：社區(qū)配套是發(fā)展商與業(yè)主、業(yè)主與產(chǎn)品直接對話的特殊載體，39。運(yùn)動設(shè)施配套、環(huán)組團(tuán)晨徑、健康步道、網(wǎng)球場、籃球場、中心水景、公共配套、親子休閑運(yùn)動場、綠化隔離帶、綠化停車場、會所、幼兒園、學(xué)校、圖書閱覽、景觀配套、別墅水景帶、景觀大道等。所以面對錦繡XX的先入為主，我們必須采用主動的攻勢。隨著輻射次數(shù)的增多和輻射距離的漸遠(yuǎn)，輻射力度越來越小，錦繡XX的品牌疲態(tài)將愈發(fā)明顯之時(shí)，恰是我司項(xiàng)目的擴(kuò)張之勢將達(dá)到極致健之日，且我司中城項(xiàng)目其側(cè)，等待“落水”之機(jī)予以痛擊，此時(shí)推出本案，稱其“呼之欲出”恰如其分。，但隨著城市化進(jìn)程的逐步深入，會有很大改觀，同時(shí)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，本案的所處的區(qū)域和自然環(huán)境都是眾望所歸，而我司項(xiàng)目恰恰處在該中心位置上，與錦繡XX相比更容易吸引高層及中檔消費(fèi)群體。同一開發(fā)單位，相對于錦繡XX的短兵相接與本案項(xiàng)目的客源競爭將會表現(xiàn)得更加平和、理性與持久，它是甲方長期以來的品牌積累后即薄發(fā)，操作不溫不火較具有市場耐力，本案則是以爆發(fā)力見長的樓盤，表現(xiàn)為沖勁大并且迅捷，由于兩個(gè)項(xiàng)目品牌個(gè)性和作戰(zhàn)方式的不同迥異，兩方競爭更為理性。綜合上述，本案核形競爭力的建立基源于以下兩個(gè)方面：“新人居生活”為主題的高檔生活社區(qū)以及由此帶來的愉悅、高貴的理想人生，都是錦繡XX等級競爭對手所不具備的，而是我司項(xiàng)目所獨(dú)有的，可用作最住要的市場賣點(diǎn)迎擊競爭對手，差異化的戰(zhàn)略就是“別人沒有我獨(dú)有”“產(chǎn)品同質(zhì)化+差異化”的競爭戰(zhàn)略很多人籠統(tǒng)認(rèn)為產(chǎn)品同質(zhì)化是樓盤的大忌，其實(shí)是天大的誤解，實(shí)際上在樓盤的競爭中，同質(zhì)化不僅是可能的，更是必須的，就如同標(biāo)新立異是美，但美也有一些共有因素的，所以美是同質(zhì)化和差異化的結(jié)合體，樓市之間的競爭無非就是展示各自的樓盤美，樓盤美也是同質(zhì)化和差異化的綜合體，在同質(zhì)化的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出差異化，在差異化的同時(shí)保持同質(zhì)化，從而達(dá)到對手擁有的所有優(yōu)點(diǎn)我都有，對手沒有的我獨(dú)具有，換個(gè)說法就是同質(zhì)化是規(guī)定動作，差異化是高難度動作，中城雅居優(yōu)勢在于價(jià)格、客戶市場定位。針對目前較多單位自建房狀況的策略調(diào)整：我認(rèn)為同質(zhì)化是針對本地市場的最佳策略，它的策略性作用是形成我司競爭力體系的關(guān)鍵，原則和宗旨就是人無我有人有我優(yōu)，具體提煉和分析思路就是： 找出本欲取市場最具有競爭力的代表樓盤 分別提煉出這些樓盤的最新市場亮點(diǎn) 把這些亮點(diǎn)進(jìn)行濃縮 讓這些亮點(diǎn)成為我司項(xiàng)目的內(nèi)容甚至做得更好同時(shí)必須保證的就是產(chǎn)品差異化的強(qiáng)化和增強(qiáng)。第三部分：產(chǎn)品策略分析： 一、本案分期發(fā)展策略：（一）、分期發(fā)展策略導(dǎo)入依據(jù)：本案地處于XX目前城區(qū)的西北部，項(xiàng)目南臨廣闊的XX廣場，西倚曹植公園和人工湖，自然環(huán)境極其優(yōu)越，且該區(qū)域是XX新城市規(guī)劃發(fā)展的核心，項(xiàng)目所在地在本地人心中認(rèn)知度和認(rèn)可度相對較好，項(xiàng)目地域在地段位置上的稀缺性、絕版性、項(xiàng)目自身環(huán)境的優(yōu)美和交通便捷程度以及社會總體評價(jià)上決定了市場價(jià)格和市場定位的高檔必然性；XX縣整體經(jīng)濟(jì)水平相對教低，對于高檔物業(yè)需求強(qiáng)度和需求量在短期內(nèi)明顯不足，銷售壓力過大，尤其是在目前市場供應(yīng)量在不斷上沖，結(jié)合本案項(xiàng)目開發(fā)總體量情況如果一次性全面推向市場，勢必會引起局部市場的混亂，而且在市場需求絕對不足的情況下貿(mào)然推盤勢必給本案在當(dāng)?shù)卦斐刹焕绊?，不利于?xiàng)目形象的深化及附加利潤空間的的增長。故我司建議為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并確保在實(shí)際操作過程中逐步實(shí)現(xiàn)利潤最大化的原則，對本案采用分批開發(fā)，分期推廣的方針，力求再一個(gè)完整的素求主題引導(dǎo)和塑造下，針對不同階段采用不同策略和市場投放量，力求每期均實(shí)現(xiàn)銷售的火暴局面，從而完成項(xiàng)目的和開發(fā)商的形象深化及提升。初步預(yù)計(jì)第一期滾動開發(fā)推出34萬平方米左右；首期銷售預(yù)計(jì)歷時(shí)1年，第二年我方可以憑借前期的積累與市場競爭對方衰退的預(yù)計(jì)推出二期 量為56萬平方米，等到二期去化到一定程度時(shí)，市場環(huán)境已基本為我所占據(jù)，此時(shí)一舉將所有剩余量全部推向市場，大約量為78萬平方米,初步預(yù)計(jì)是兩年到兩年半的時(shí)間，完成對該案的操作。因?yàn)楸辈吭跀M定建設(shè)小高層的前提下，小高層本身已將北部景觀劣勢區(qū)劃，可將其暫時(shí)剝離，坐等其合適的入市時(shí)機(jī)，在此基礎(chǔ)上我司提出按照由南向北的規(guī)劃開發(fā)的建議，同期開發(fā)區(qū)域內(nèi)中可將東西部開發(fā)量投入適當(dāng)?shù)谋壤枰哉{(diào)整兼顧。按照這個(gè)方案在第一期投入開發(fā)的區(qū)域內(nèi)可以將西部景觀度次最好位置的一些單位與東部最差單位拿出來同期進(jìn)行銷，可以的話可將形成的團(tuán)購單位盡可能得在東部先期導(dǎo)入 。故推向價(jià)格實(shí)際上是兩個(gè)：一個(gè)是次最高價(jià)位一個(gè)是目前市場相對適應(yīng)的價(jià)格分析：就整個(gè)項(xiàng)目整體來說，以相對較低的價(jià)格先期向市場投放，甚至包括西部一般景觀區(qū)域，旨在瞬間引暴市場，以有限的市場投放量引起社會全面關(guān)注，以彌補(bǔ)開盤相對其他項(xiàng)目少晚的劣勢；借助眾人對西部片區(qū)的較高評價(jià)迅速形成旺市，在逐漸深入建設(shè)的過程中，使得小區(qū)人氣氛圍逐漸凝聚壯大，避免了人為劣勢單位的出現(xiàn)。因?yàn)槟壳皩τ谛「邔拥脑u價(jià)整體上來看不是十分樂觀，在當(dāng)?shù)厥袌鲞€需要一定引導(dǎo)；采用分期發(fā)展的方式，一方面可以將多層與別墅區(qū)域同期開工，借助多層銷售形成人氣，利用別墅拉生項(xiàng)目品質(zhì)和檔次，在投入運(yùn)作同時(shí)保持整體化，及時(shí)渲染小高層的理念，通過前兩期工程推廣期進(jìn)行反復(fù)強(qiáng)化，讓客戶群體在潛意思里接受并認(rèn)可，為后期操作形成水到渠成的效果。在對別墅與多層同期銷售的操作上建議可以做得更靈活一些，比如，在保證統(tǒng)一外立面效果、統(tǒng)一色彩、統(tǒng)一完工、統(tǒng)一裝修時(shí)間等統(tǒng)一管理的前提下自行選擇施工單位建設(shè)，由我方負(fù)責(zé)提供配、負(fù)責(zé)辦證的銷售方式。另外在兩旁設(shè)置適量的雕塑 、休閑座椅、石凳。但考慮到后期工作量和對整體美觀的影響不做過苛的要求（待議）。同時(shí)在社會上表明了我死注重綠化的決心，為后期奠定了可信度。半地下空間設(shè)計(jì)為集中停車場，實(shí)行劃卡進(jìn)出，并將物業(yè)管理辦公地點(diǎn)和中央水景的泵房系統(tǒng)集中納入，如此一來既充分利用了附屬設(shè)施，又節(jié)省了地面以上的建筑面積。在上部中央建議作音樂噴泉或是標(biāo)志性輕型雕塑，也可以在正對西部車流入口沿中央景觀外延做跌落式流瀑。需要特殊說明的是，中央景觀的第二種位置設(shè)置建議，可考慮設(shè)置在南北主景觀大道的靠北部位，這種方案的好處在于將景觀的重心向景觀度劣勢單位偏移，彌補(bǔ)了東北部為景觀度不足的缺憾，但中央景觀的意義似乎又會產(chǎn)生歧義，不利于整體形象的深化塑造