房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-10 15:12本頁(yè)面
【正文】 利地產(chǎn) % % 綠城中國(guó) % % 碧桂園 % % 招商地產(chǎn) % % 華潤(rùn)置地 % % 龍湖地產(chǎn) % % 綠地集團(tuán) % % 首創(chuàng)置業(yè) % % 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) % % 福建融僑 % % 中海地產(chǎn) % % 金地集團(tuán) % % 雅居樂(lè) % % 合計(jì) % % 典型上市公司新增土地城市分布 企業(yè)名稱(chēng) 2022年新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 2022年上半年新增建筑面積 (萬(wàn)平方米） 一線(xiàn) 二線(xiàn) 三、四線(xiàn)城市 一線(xiàn) 二線(xiàn) 三、四線(xiàn)城市 萬(wàn)科地產(chǎn) 12% 64% 24% 4% 47% 49% 保利地產(chǎn) 23% 43% 34% 8% 66% 26% 碧桂園 37% 0% 63% 0% 100% 0% 中海地產(chǎn) 3% 70% 27% 23% 42% 35% 恒大地產(chǎn) 0% 100% 0% 0% 94% 6% 龍湖地產(chǎn) 4% 68% 28% 21% 40% 39% 世茂房地產(chǎn) 7% 93% 0% 17% 77% 6% 綠城中國(guó) 8% 49% 43% 5% 46% 49% ? 各房企拿地?zé)崆椴粶p，尤其在二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。 ? 恒大、碧桂園 幾乎全部投入在二線(xiàn)城市， 保利 也繼續(xù)加大二線(xiàn)城市的投入比例。 初步結(jié)論： ? 2022年，銷(xiāo)售市場(chǎng)“冰火兩重天”，一季度過(guò)度高漲，二季度跌入低谷，但總體房企的銷(xiāo)售還算過(guò)得去。尤其是主要布局的二線(xiàn)城市的恒大地產(chǎn)，銷(xiāo)售金額 210億，是去年的 %。 ? 各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局，加快在各自?xún)?yōu)勢(shì)區(qū)域獲取土地，尤其二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市。 ? 在 2022年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)可以描述為“一季度防過(guò)熱，三季度防過(guò)冷”的非常狀態(tài)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的機(jī)會(huì) ? 上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計(jì)包含的內(nèi)需過(guò)冷和外需過(guò)旺信息，將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。 ? 同時(shí)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)符合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和大趨勢(shì)，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)更多指向了供應(yīng)層面。 ? 從中長(zhǎng)期看，如果 內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)啟動(dòng)內(nèi)需的舉措得以實(shí)施 ，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期趨勢(shì)增長(zhǎng)率仍將保持在 10%的水平，并且對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動(dòng)。自 2022年以來(lái)， 房地產(chǎn)受政策影響 以半年為短周期波動(dòng) ，突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。出臺(tái)了信貸、限購(gòu)等一系列臨時(shí)性措施，并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。 ?對(duì)于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整， 預(yù)計(jì)在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下，2022年 3季度房?jī)r(jià)將基本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整 。 對(duì)房調(diào)政策的未來(lái)判斷 在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下，加強(qiáng)了決策層對(duì)房調(diào)政策的關(guān)注。 在現(xiàn)出臺(tái)政策下，造成的市場(chǎng)壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。 本次房調(diào)以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為著重點(diǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注民生。 在三季度之后，預(yù)計(jì)政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖，但出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的可能性大。 4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時(shí)性措施，面臨退出問(wèn)題。 當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向，長(zhǎng)期而言政策對(duì)房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正常化趨勢(shì)。 現(xiàn)狀 核心 結(jié)果 未來(lái) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的未來(lái)判斷 房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制，價(jià)格保持在高位。但市場(chǎng)各方對(duì)價(jià)格下調(diào)預(yù)期收窄， 10%— 20%的調(diào)幅將促使市場(chǎng)恢復(fù)。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格背離價(jià)值，仍將維持。住宅長(zhǎng)期需求空間巨大，對(duì)應(yīng)房企發(fā)展空間良好。從房企投資的角度，地價(jià)水平在未來(lái)預(yù)計(jì)將進(jìn)入良性階段 。 2022年土地供應(yīng)計(jì)劃影響深遠(yuǎn) ? 2022年 4月，國(guó)土部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃高達(dá) 18萬(wàn)公頃，相當(dāng)于過(guò)去 3年實(shí)際完成供應(yīng)的總量。 ? 2022年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃 10萬(wàn)公頃，最終完成了 。 ? 7月 4日，在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)房?jī)r(jià)的表態(tài)， “ 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過(guò)一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨一個(gè)全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但下降到什么程度不好說(shuō)。 房調(diào)情況下，房企的機(jī)會(huì) ? 從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看， 城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供應(yīng)主體 。城市內(nèi)外土地同時(shí)釋放的局面，符合政府的思維定位，并在目前一線(xiàn)城市中體現(xiàn)明顯。 ? 供應(yīng)與需求熱點(diǎn)： 圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場(chǎng) ；一 二線(xiàn)的遠(yuǎn)郊市場(chǎng) ； 在三四線(xiàn)城市的城市新區(qū) 。具有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)地價(jià)比可控制在 5%20%之間，優(yōu)勢(shì)突出。而另一反面政府土地整理能力不足。 ? 住宅市場(chǎng)雙軌制成為趨勢(shì)， 保障房土地供應(yīng)比重成為住宅市場(chǎng)不可忽視的組成部分 ， 企業(yè)介入 具有政策、投資價(jià)值、策略性等多重意義。 若嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對(duì)房企影響顯著，將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會(huì)平均利潤(rùn)行業(yè)演化 。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1