【正文】 交通，現(xiàn)代通訊方便快捷，旅游設(shè)施不斷完善，形成了吃住行游購娛一系列完善的配套服務(wù)設(shè)施。綠色，是生命的底色。其中最具代表性的是圍龍屋。圍龍屋與其它客家土樓一樣，自始自終、由表及里都凝聚客家民第所留存的中原漢民族某些價值觀念，以及客家人在南遷過程中為適應(yīng)和開拓新的生活環(huán)境所創(chuàng)造的一些文化因素?？磻T了現(xiàn)代化的高樓大廈，再看看古色古香的客家民居，不僅是一種美好的享受，同時又增長了知識。如果追溯社會發(fā)展歷史，最初的人類都住在鄉(xiāng)下。一直以來，由于城市現(xiàn)象標(biāo)志了人類社會的發(fā)展方向，城市以外的人群才紛至沓來。世間本無絕對的自由，但換個角度去理解它，你就知道自由就是“不受外界干擾的快樂，不被他人左右的心境”。從城市化進程來看，后發(fā)地區(qū)更要加快發(fā)展，河源市以住房建設(shè)為主的房地產(chǎn)仍大有發(fā)展空間，后發(fā)需求優(yōu)勢明顯。國務(wù)院指出要“突出重點，區(qū)別對待，因地制宜，分類指導(dǎo)”。第三，從城市化進程來看，河源市房地產(chǎn)需要加快發(fā)展。 根據(jù)統(tǒng)計，2003年市區(qū)房價是1450元/平方米；去年一級地類1915元/平方米，二級地類1726元/平方米，三級地類1206元/平方米，綜合平均價格1615元/平方米；絕對值對比增加165元；﹪。幾年來，建筑材料一直漲價，以廣鋼為例，去年已達(dá)4100元/噸左右；加上土地供應(yīng)偏緊，地價上浮，例如建設(shè)大道的地皮原來是600元/平方米，現(xiàn)在每平方米11001300元，成倍增長；此外，隨著消費者對住房品位質(zhì)量的要求提高，開發(fā)成本隨著提高；目前，市區(qū)商品房的開發(fā)成本：樓面地價200250元；建筑造價600800元；行政規(guī)費240元；利息和管理費用約100120元；小區(qū)市政設(shè)施配套費100元；多層建筑約1200元左右，小高層約1500元左右。別墅的價格按科學(xué)對比計算法{別墅價=（1+60%）普通房價}的話，別墅的價格應(yīng)該為27504000元之間。市房價從2003年至今，年增長百分之五點多，今年與去年對比增長百分之七點幾；去年市房價家庭收入比為1：，比國家標(biāo)準(zhǔn)高出四個百分點；這說明河源市的房價控制任務(wù)還比較重。從河源市房地產(chǎn)實際來看，開發(fā)成本加2030﹪之間的商品房價位比較合理。樓盤調(diào)查 　　　　威尼斯位　置： 河源市寶源路新豐江畔開發(fā)商： 河源市勤誠達(dá)實業(yè)有限公司類　型：純別墅（多種戶型、三房到六房、面積從170㎡—545㎡）戶　數(shù)：383面　積：24萬㎡起　價：2200元/㎡均　價：3500元/㎡陽光水榭位　置： 河源市建設(shè)大道西科技館一樓開發(fā)商： 銘豪實業(yè)有限公司類　型：小高層（多種戶型）戶　數(shù)：410建筑面積：8萬㎡起　價：1600元/㎡均　價：1850元/㎡銷售速率（以兩個樓盤說明）A、就已入住的威尼斯來說，2004年3月開盤銷售，至今二年時間，目前383套房　子售出233套，銷售率60%（含關(guān)系戶，5%的水份），10套/月。C、從整個樓盤的銷售周期來看，突破1520套/月，很難。社區(qū)周邊早已建成永和花園、陽光水榭花園、德欣豪庭等多個高檔樓盤，項目相鄰的國潤購物廣場、鴻福酒店、正在施工的萬隆花園、即將搬遷的河源市政府、都將與本社區(qū)連成一片，成為市區(qū)的未來，并且將以其規(guī)模效應(yīng)吸引更多的高端置業(yè)者在此落戶，“華清苑”社區(qū)也將更加受到市場的關(guān)注。該社區(qū)分8排，內(nèi)有四條東西走向的道路，；有兩條南北走向的道路，其中一條8米寬?？倯魯?shù)103戶，加上4戶商鋪物管，總共107戶。定位、目標(biāo)客戶群與其它樓盤并不存在很強的競爭，可以說，華清苑在華南板塊將自成格局。按照中國現(xiàn)代院落民居的風(fēng)格，所有單位都設(shè)有前庭后院，而且每家每戶的四周都有高高的圍墻，連保姆房也設(shè)在前院里，即大院大門以內(nèi)，屋子防盜門以外，完全不打擾主人的私人生活。此社區(qū)將揚名河源，邁向全國只有獨特的，才是個性和寶貴的。同屬高端住宅市場的大戶型小高層、復(fù)式住宅、其它別墅項目是本項目的市場競爭對手。只有這樣，本項目才能取得較佳的市場業(yè)績。因此，要對目標(biāo)市場進行差異化定位，從而削弱直接競爭。（合理的性價比，增值潛力和增值空間巨大，傳統(tǒng)的古典人文特色）定位集居住、度假、休閑、投資于一體、積財添福、藏風(fēng)納水的置業(yè)寶地，世外桃源般的居住極致享受的高尚富人社區(qū)。 　　要通過前期的項目包裝，銷售現(xiàn)場、廣告宣傳、環(huán)境營造等方式造就華清苑的高品質(zhì)、高價位的項目形象，極大的提升心理價格。 根據(jù)目前中、高檔商品房的價格走勢來看，華清苑的價格策略應(yīng)采取低開高走的勢態(tài)，避免價格高開而承購對象無力問津，使銷售陷于停滯的尷尬境地。鑒于目前的市場狀況及初步擬定的開盤銷售時間，華清苑的售價可定位為2800元/㎡起價，{根據(jù)科學(xué)成本法：750元的地價+1100元的建筑成本價+500元的綜合費+500元的利潤（20%的利潤）=2850元/㎡}，均價可控制在3700元/㎡銷售，{根據(jù)科學(xué)成本法：750元的地價+1100元的建筑成本價+500元的綜合費+1000元的利潤（40%的利潤）=3350元/㎡}；按科學(xué)對比計算法：別墅價=（1+60%）普通房價（17002500）的話，別墅的價格應(yīng)該為27504000元之間，均價在3380元/㎡。第一期由于采用低開高走價格策略均價可控制在3500元/㎡，對于景觀較好的房子價格可加上朝向系數(shù)200——600元/ ㎡。如清華坊，開盤銷售價格為5300元/㎡，從2004年5月份正式銷售，由于銷售情況看好，價格在已售出近100套后，漲至7000/8000元/㎡；陽光水榭花園，開盤時僅售1600元/㎡，現(xiàn)在漲到2200元/㎡等等。開盤銷售時聚集了人氣。思路決定出路主要針對以下問題展開我們的營銷思路：為什么要買別墅？為什么選擇華清苑，而不是威尼斯？如何去引導(dǎo)客戶并促進成交？為什么要買別墅？—— 原因其實很簡單，為了享受！享受什么？尊貴生活?真山真園?園林景觀?前庭?后花園?天井?修身養(yǎng)性?升值空間?休閑樂趣?空間美學(xué)?社區(qū)文化… …為什么選擇華清苑？選擇華清苑十大理由：理由華清苑的院落，不是簡單的建筑，而是溝通天人的媒介?！?，這種玄想符合客家追求天人合一的理想，人與天地達(dá)成融洽、平衡，那么就達(dá)到了順天而昌、發(fā)家致富的意境。）華清苑把優(yōu)雅的古典生活與華清苑的園林景觀結(jié)合起來，情景交融，令人神往！華清苑最吸引人的是園林景觀的設(shè)計，使生活環(huán)境既幽靜又生動。如果追溯社會發(fā)展歷史，最初的人類都住在鄉(xiāng)下。一直以來，由于城市現(xiàn)象標(biāo)志了人類社會的發(fā)展方向，城市以外的人群才紛至沓來。世間本無絕對的自由，但換個角度去理解它，你就知道自由就是“不受外界干擾的快樂，不被他人左右的心境”。理由華清苑是全國三大賦有現(xiàn)代氣息的古典民居之一（芙蓉古城的芝田居和清華坊）華清苑傳承民族建筑精髓 弘揚中華歷史文化 打造新中式住宅品牌，在古典中構(gòu)筑現(xiàn)代之美，在傳統(tǒng)中凝固時尚之美。理由 華清苑的別墅，經(jīng)的起時間的考驗，升值潛力快買華清苑別墅，在享受河源最好生活的同時，也得到了房產(chǎn)升值的好處和收益。像華清苑這樣的中華園墅，迎合高貴中國人未來的居棲。理由 華清苑的別墅，滿足一家三代的享受不可否認(rèn)，這座現(xiàn)代民居打動或者震撼了許多人，對于多數(shù)三代同堂的家庭來說，老中青們在對這座民居的取向問題上第一次拋棄諸如年齡或者愛好的差異而達(dá)成高度一致。河源是一個重視優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和家庭觀念的地方，一份安逸悠閑的生活，是對父母的最好回報；在華請苑里，享受美好的居住環(huán)境，享受融洽的社區(qū)鄰里生活氣氛，享受專門為老人打造的社區(qū)文化活動，而純別墅本身就有充足的居住空間和幽雅的環(huán)境，更能讓父母安享晚年，生活無憂！能讓你放心去打理事業(yè)。所以您選擇了華清苑，您就選擇了未來！每當(dāng)黃昏臨遇，太陽把她的最后一滴光芒傾注在仿佛悠然世外的“華清苑”，你，我，你的家人，我的家人，你的親友，我的親友，帶著從容入夢！理由 華清苑的別墅，因為樓價的優(yōu)惠，以超低的價格發(fā)售，讓更多的買家能夠擁有高質(zhì)素的園林別墅。理由 華清苑的別墅，是河源最安全、最舒適、最幽雅的地方物管一流，24小時全程監(jiān)控；配套設(shè)施齊全（購物廣場、酒店、公園、銀行、郵政、學(xué)校、市政府等）河源第一苑填補民居別墅市場的空白理由 華清苑是國家低密度高尚住宅示范單位理由 華清苑是河源唯一伴山鄰園的高尚住宅另外還可以把中房（開發(fā)商，物業(yè)管理）作為賣點如何去引導(dǎo)客戶并促進成交？瞄準(zhǔn)高檔小高層、威尼