【正文】 遇。前幾年剛剛開發(fā)時流行錯層，于是一窩蜂全部開發(fā)錯層，這兩年流行疊拼，于是我們在去華陽的路上就會發(fā)現(xiàn)三步一疊拼，五步一聯(lián)排，沿線走來，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、蘭橋尚舍、藍山美樹、原鄉(xiāng)等無不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結(jié)合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無論從案名和戶型設(shè)計均無出彩之處。目前，“麓山國際社區(qū)”的花園洋房均價在4500元/平米左右。如何在激烈的市場競爭中拔得頭籌，贏得大部分消費者的認(rèn)可，除了需要精細(xì)而準(zhǔn)確的市場定位，更需要我們在產(chǎn)品設(shè)計上多下功夫。未來5—10年，華陽將以發(fā)展居住、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。組團之間以生態(tài)隔離帶連接。在北部新區(qū)，在建項目已嚴(yán)格按照這些要求在進行。 h㎡， h㎡。共規(guī)劃居住人口35萬人。道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)呈田字、井字形狀，對外部則以放射狀向四面發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬安相連。在成都至樂山的水路通航工程成都港項目正在建設(shè)中，與本岸隔江相望。 城市發(fā)展規(guī)劃實施進程與機會點分析l 華陽最大的利好——人南延線的建成通車為其插上了騰飛的翅膀。此舉進一步放大華陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。使其他未開發(fā)區(qū)域的綜合開發(fā)價值提升。l 地鐵經(jīng)濟圈的眷顧。l 城南城市副中心的規(guī)劃建設(shè)逐步實施，推動城南經(jīng)濟圈層的形成，在創(chuàng)造更多就業(yè)機會的同時，也將創(chuàng)造更多的居住和商業(yè)物業(yè)的市場需求。城南城市副中心建設(shè)進程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實施進程。另外，隨著消費群中本地中產(chǎn)階級的逐步形成，華陽北新城區(qū)與成南副中心的接合，可望再次成為精品住宅的開發(fā)熱潮區(qū)域。截止目前，華陽境內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商與投資商圈地面積共計達1萬余畝，圈地區(qū)域主要集中在人南沿線兩側(cè)的萬家十橋、二江橋線及萬安鄉(xiāng)附近。另外在華陽沿府河外側(cè)，三佳房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等其他開發(fā)商共計圈地1450畝，并已進入持續(xù)性開發(fā)階段。除去已圈的萬余畝，剩余8千畝開發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。加之市場的不斷追捧，溫江、龍泉等地也成為新的熱點，分散了部分投資點。另外，加之人南沿線黃金地段的土地已所剩無幾，這從客觀上加速了地價飛速上漲。華陽房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模圖四、華陽房地產(chǎn)市場特征分析 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力參差不齊華陽房地產(chǎn)市場開發(fā)商數(shù)量較多，各開發(fā)商之間在開發(fā)水平、開發(fā)經(jīng)驗及綜合實力上差距較大，強弱分勢較為明顯，遠(yuǎn)大房產(chǎn)、心怡房產(chǎn)、岷江新希望、和記黃埔、森宇房產(chǎn)等，或為資金實力雄厚、資源整合能力強大，或為開發(fā)經(jīng)驗豐富、品牌知名度高；華陽房地產(chǎn)市場新近涌現(xiàn)的三佳房產(chǎn)、萬華集團因開發(fā)項目而倍受市場關(guān)注。因華陽整體配套設(shè)施相對不完善，除新城區(qū)（府河以北）以外，大多房產(chǎn)項目均難以達到較高的檔次。從綜合情況來看，華陽目前可售商品住宅滯銷率超過20%。由此導(dǎo)致的最終結(jié)果是：產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢明顯，缺乏真正意義上的創(chuàng)新，無法通過越來越成熟的市場需求的全面檢驗。一方面，大盤項目的介入預(yù)示著華陽房地產(chǎn)業(yè)步入正?；瑥漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及開發(fā)模式等方面，華陽房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整所面臨的問題基本上與成都保持同步；另一方面，華陽因目標(biāo)消費群體與成都的高度一致，因而房地產(chǎn)市場也慣于概念炒作，產(chǎn)品急待實質(zhì)性突破。目前的華陽房地產(chǎn)市場中，于人南沿線圈地?zé)岢敝写笏吝M駐的大開發(fā)商與大規(guī)模的項目鮮有實質(zhì)動作，華陽房地產(chǎn)市場的熱度更多為媒體炒作。相對動作較大的萬華房產(chǎn)2002年10月推出“麓山國際社區(qū)”第一期其相對目前成都高端市場火爆熱銷后，沿線跟進許多針對成都高端市場的別墅與花園洋房,在南沿線通車和地鐵規(guī)劃后市場變動形式明朗，其他大盤的跟進較快，譬如藍山美樹等項目,因而整體的開發(fā)形勢非常樂觀。這種做法直接后果已在市場顯現(xiàn)無疑。開發(fā)商獨辟蹊徑，鎖定固定的消費群體難度較大，營銷策略的調(diào)整難以達成預(yù)期的效果。尋求區(qū)域共贏，進行開發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢在必行。因而我們不難看出，房產(chǎn)的發(fā)展將使“創(chuàng)新”成為生命之線。拮取了南延線幾個比較有代表性的樓盤進行分析：目前正在開發(fā)二期“風(fēng)景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景一期的產(chǎn)品形態(tài)以四五層的花園洋房為主，在產(chǎn)品規(guī)劃、建筑、戶型、景觀四方面與成都同類樓盤相比而言，均有突破性的創(chuàng)新，將華陽開發(fā)整體水平拉升到一個較高層次，并構(gòu)建了“風(fēng)景HOUSE”的核心內(nèi)涵一、二期已經(jīng)銷售完畢，三期“銀杏閣”作為前兩期的升級版將在2006年1月亮相，建筑面積86000平米、戶數(shù)608戶。u 怡豐新城該開發(fā)商最大特點就是“善于抄襲”，前身是怡豐地產(chǎn)，幾年前成功開發(fā)了成都中和鎮(zhèn)“怡豐花園”，從建筑外觀到小區(qū)園林全盤仿照春天地產(chǎn)的“春天花園”的格局；“怡豐新城”的園林設(shè)計聘請香港“貝爾高林”，靈感來源于廣州“星河灣”；全框架剪力墻結(jié)構(gòu)，戶型區(qū)間90——230平米，設(shè)計合理，分為平層、錯層、躍層，號稱“戶戶觀景”。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對應(yīng)的應(yīng)是低密度高檔住宅，其樓盤形態(tài)應(yīng)依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優(yōu)勢明顯的多層樓盤。但這些瑕疵并不能擋住“怡豐新城”火爆的銷售勢頭。u 藍山美樹最近賣得比較“火”的樓盤。其利用地塊的山地坡度，層層退臺的設(shè)計理念，讓每戶人家都擁有大小不等的私家花園。小區(qū)以疊拼、花園洋房為主，從整體規(guī)劃來看，布局較亂，開發(fā)商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺牽強。六、華陽消費者調(diào)查與分析有了供給和需求的存在是不夠的，關(guān)鍵是兩者之間要找到一個完美的平衡點，在大成都范圍內(nèi)樓盤風(fēng)起云涌的時候，了解消費者的置業(yè)需求可謂是勢在必行。曾是很多人，包括消費者、開發(fā)商、甚至媒體，都趨之若鶩的地方。希望通過對目標(biāo)消費者置業(yè)需求的把握，能為本項目的開發(fā)起到一定的指導(dǎo)作用。要了解消費者的需求，就要掌握他們的基本情況，把握其消費心理和特征。華陽的常住非農(nóng)業(yè)人口較少，故其商品房開發(fā)對外來人口的依賴較大；長期以來郊區(qū)房產(chǎn)多是城區(qū)二次或多次置業(yè)者的選擇，以中老年人占多數(shù)，而現(xiàn)在隨著交通更加便捷以及人們消費觀念的變化，郊區(qū)房產(chǎn)也越來越受到首次置業(yè)者的青睞，其中有很多是積蓄不多的年輕人，并且不乏郊縣當(dāng)?shù)氐哪贻p消費者。在文化程度方面，目標(biāo)消費者的整體文化程度處于中上的水平。家庭人口對購房行為的影響莫過于在戶型和面積方面，家庭人口的多少直接決定了所需空間的大小。目標(biāo)消費者的家庭月收入多為2500—5000元和5000元以上，兩者的比例大致相等，%%。很大程度上，交通工具是收入狀況的體現(xiàn)，自行車、電瓶車和公交車是消費群大多數(shù)人采用的交通工具，%，交通工具也影響了消費者對購房區(qū)位的選擇。要了解消費者的住房需求就需要對其需求進行細(xì)分。消費者購房，從心理上來說，這一行為本身有其出發(fā)點所在，是出于何種原因而消費，即購房目的。房地產(chǎn)交易不是一項簡單的商品交換，商品價值大是它最為重要的特征，因此消費者在購房時首先要考慮自己有沒有承受其價值的貨幣表現(xiàn)，即價格，只有價格在可接受的范圍內(nèi)，只有“能否買得起”的問題解決之后，消費者才會去考慮其他因素；%的華陽消費者認(rèn)為價格在購房中起很重要的作用。繼價格和居住環(huán)境以外，配套和地段是影響消費者購房的重要因素，這兩者關(guān)系到居家的舒適度，是物業(yè)綜合品質(zhì)的重要指標(biāo)，對環(huán)境和地段的選擇往往反映了消費者對物業(yè)檔次的選擇。這說明了消費者對房屋綜合品質(zhì)的要求很高。人南沿線是消費者最為青睞的居住區(qū)域，這主要是由于南沿線與地鐵一號的交通便利因素，離成都市區(qū)較近所致，其次府河沿線也成為消費者選擇較多的區(qū)域，這一方面是人們出于天然的“親水情結(jié)”，愿意臨水而居；更重要的是府河沿線環(huán)境較好，目前已形成較為濃厚的居住休閑的氛圍。在物業(yè)類型方面，成都意向購房者就和華陽本地人選擇出現(xiàn)巨大差異。別墅作為高端產(chǎn)品，只有少數(shù)人能夠有相應(yīng)的消費能力，%。套一和套三大體上平分秋色，%和22%，而在市區(qū)風(fēng)頭正漸的小戶型在郊區(qū)的認(rèn)可度也有所帶襲，主要體現(xiàn)在對套一的選擇率擁有21%。毋庸置疑，在消費者購房時，價格可謂是他們心中一個重要的度量衡，起著很重要的作用。從總體上來看，如果非要用一個詞概括消費者對南沿線附近物業(yè)的置業(yè)特征，那就是“潛力巨大”。對開發(fā)商而言，面對這樣一個總體目標(biāo)市場，需要準(zhǔn)確把握細(xì)分市場，掌握目標(biāo)消費群體的消費特征，并在恰當(dāng)?shù)臅r期實時推出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品。地鐵和整個華陽地區(qū)城市配套的改善，必將改變南部新區(qū)的人生觀，使得消費結(jié)構(gòu)的年輕化。而消費者在購房上面已不局限于對產(chǎn)品的本身要求精益求精，對發(fā)展商的實力背景和品牌認(rèn)知度也放在重要選擇上面。例：深圳萬科集團自創(chuàng)業(yè)以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場的形象。例：成都置信房產(chǎn)公司堅持獨特的經(jīng)營理念，樹立了良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在成都、乃至整個四川房產(chǎn)市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。 導(dǎo)入企業(yè)理念識別 MI導(dǎo)入企業(yè)法則識別 BI導(dǎo)入企業(yè)形象識別 VI （建議）立足成都市場，制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運作經(jīng)營；以服務(wù)于大部分中薪階層市民為己任，注重產(chǎn)品質(zhì)量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產(chǎn)發(fā)展商。第四部分 產(chǎn)品市場定位分析曾經(jīng)的華陽被奉為“5+2”居住生活的典范，而隨著前期樓盤的建成和陸續(xù)入住，許多矛盾凸現(xiàn)出來，配套不完善、水、電、氣的規(guī)劃設(shè)計滯后，一到冬天就停水停電、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及社區(qū)配套的薄弱等等，讓前期購買的客戶叫苦不迭。在今年，隨著華陽城市建設(shè)“八大工程”的開建、地鐵一號線的正式動工，華陽又重新成為了樓市的“寵兒”。實際上，在華陽買房的人，無外乎兩種人居多，一是圖便宜的人——用在市區(qū)買不到好房子的價格在這里可以隨心所欲地挑選，價位多鎖定在3000元平米以下（如“城南名著”、“南陽錦城”等普通住宅）；二是圖品質(zhì)和環(huán)境的人——大部分為事業(yè)成功人士，多為二次或多次置業(yè)，對樓盤品質(zhì)要求較高，在選擇樓盤時更注重房屋的舒適度，而價格放在其次。調(diào)查中知道，%，主要客戶來源在成都市區(qū)，這其中有在成都工作的外地人、首次置業(yè)經(jīng)濟不太