綠城杭州西湖區(qū)南山路項目營銷建議-在線瀏覽
2025-03-08 01:39本頁面
【正文】 解決人氣的問題：不能走三江花園的老路，拒絕投資客，爭取市區(qū)剛性需求的分流。 微觀市場分析 ——競爭分析 板塊外的競爭：與全城江景房的競爭 杭州江景房的發(fā)展，大致經歷了三個階段： 第一個階段是上世紀 90年代，主要是集中在九堡、濱江四號地塊及錢江大橋附近。由于各方面條件的限制，錢塘江兩岸始終沒有熱起來。伴隨著市政府 “ 沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 的戰(zhàn)略舉措，錢塘江北岸及南岸的房地產開發(fā)全面啟動。北岸江景房的單價已經過萬，南岸的也已達八九千元，而某些高端一線江景房更是突破了 15000元。以聞堰為代表的臨江腹地房地產開發(fā)正在興起，正在形成新的江景住宅板塊。 產品診斷 西子 核心概念語 廣告形象 流于平常的效果圖與廣告語應用，畫面主題過分強調“ 決不退居二線 ” ，讓消費者忽略的案名，造成傳播中的高認知、識別的廣告語，但案名卻知之甚少。 銷售診斷 ： 銷售執(zhí)行現狀 案場組織 案場價值展示 現場道具 銷售策略 銷售執(zhí)行之案場組織 銷售人員著裝不統(tǒng)一； 銷售人員銷售技巧需要加強； 入口處沒有保安對客戶進行有效引導； 銷售執(zhí)行之 案場價值展示： 現階段案場價值展示不足 ， 導致杭州客戶對項目認知度高但認同度較低 現階段售樓部至現場看樓動線較長； 看樓通道缺乏包裝 ， 工地形象包裝工作未落實到位； 工地指示系統(tǒng)不規(guī)范； 沒有樣板間 ， 影響參觀效果； 入口沒有保安引導 ? 經過長長的零亂工地去看房 零星的吊期 不經任何修飾的電瓶車 現場圖片 現場圖片 不規(guī)范的看房指示牌 現場圖片 銷售執(zhí)行之 銷售道具： 現場宣傳折頁單調 ， 內容信息傳遞不全 。 銷售相關道具有待準備齊全； 銷售執(zhí)行之銷售策略： 銷售策略單一 ， 對項目銷售有針對性的活動較少； 舉辦的活動基本旨在展示產品 ， 對于項目生活品質挖掘較少； 客戶渠道單一 ， 主動接觸客群這一環(huán)節(jié)有待加強 。 銷售診斷結論： 銷售執(zhí)行力的強弱，直接影響項目有效銷售的實現；從目前項目銷售環(huán)節(jié)的診斷來判斷，郁金香岸的銷售執(zhí)行力是偏弱的 ，怎樣利用好有效的資源，促成項目有效銷售，將是項目今后開展過程中的重要一環(huán)。 事實上廣告不可能解決銷售的問題，也不可能為項目增加任何附加價值，這是營銷要解決的問題。 觀點 2：邊緣論與中心論，以及重建標準 做樓市關注的中心還是邊緣的追隨者，對郊區(qū)樓盤的成敗至關重要，這決定了你在競爭中處于的角色及地位。 觀點 2：邊緣論與中心論，以及重建標準 要改變這種現狀就必須重建價值標準 根據項目自身特性和優(yōu)勢制定出對郁金香岸最有力的價值標準 并在大杭州競爭格局中占據價值中心的有利地位 成為消費者關注和討論的熱點 這樣才能開創(chuàng)對我有利的最佳競爭格局 比如 “ 礦泉水和純凈水之爭 ” ，熱水器的 “ 有膽熱水器有毒論 ” 都是價值標準重建的手法，在樓市同樣如此，新明半島和戈雅公寓的成功也是第一步重建價值標準應用得宜的結果。 產品定位 漢嘉所謂定位，不是描述產品，而是為了 使產品區(qū)隔于其他的同類型產品 。 重建價值標準 郁金香岸之前的關鍵詞是 “ 聞堰 江景 休閑 低價 ” 現在看來產品定位存在一定偏差 聞堰：把競爭格局定位在微觀市場，這是競爭策略的失誤，導致項目被邊緣化 休閑：受休博會影響，休閑房產是板塊的主基調，各樓盤都走這個路線，但其實區(qū)域完全具備了 “ 第一居所 ” 的功能，大杭州剛性需求是未來主要的客群來源 低價：基本上是一個錯誤的價格引導，這個前面已經分析過了 漢嘉如何定位西子 她們展現給人們是兩種完全不同的生活價值： 前者是杭州最常見的北向江景，只能遠觀難以親近，消費者只能屈從于高價但無價值可言的生活，江景不過是一種風景的點綴。 “江南岸的南向江景 ” 是稀缺性的 ,獨一無二的 ,能成為我們區(qū)分與其他產品的價值標準 ,此外，郁金香岸的江景還有諸多的亮點可以作為價值支撐 . 800米江岸線 最長的親江生活 270度江景視野 最立體的望江角度 錢江南岸腹地 稀缺江景排屋 奢侈的江岸享受 隔江望山 最奢侈的風景
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