綠城杭州西湖區(qū)南山路項(xiàng)目營(yíng)銷建議-免費(fèi)閱讀
【正文】 廣告 廣告 廣告只能解決吸引的問(wèn)題，要最終解決銷售的問(wèn)題，必須讓消費(fèi)者對(duì)我們的價(jià)值主張產(chǎn)生認(rèn)知和認(rèn)同，來(lái)看看我們的價(jià)值展示和銷售執(zhí)行。 江景無(wú)價(jià)，但是最奢侈。 這樣一來(lái)，銷售員的壓力就減輕了許多。假設(shè)各個(gè)樓盤(pán)都有十大優(yōu)勢(shì)、九大王牌、八大超值，他們哪記得了那么多，還是去現(xiàn)場(chǎng)看吧。 “江南岸的南向江景 ” 是稀缺性的 ,獨(dú)一無(wú)二的 ,能成為我們區(qū)分與其他產(chǎn)品的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ,此外，郁金香岸的江景還有諸多的亮點(diǎn)可以作為價(jià)值支撐 . 800米江岸線 最長(zhǎng)的親江生活 270度江景視野 最立體的望江角度 錢(qián)江南岸腹地 稀缺江景排屋 奢侈的江岸享受 隔江望山 最奢侈的風(fēng)景 可觀、可親近的江生活 因此，西子 觀點(diǎn) 2：邊緣論與中心論，以及重建標(biāo)準(zhǔn) 要改變這種現(xiàn)狀就必須重建價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)項(xiàng)目自身特性和優(yōu)勢(shì)制定出對(duì)郁金香岸最有力的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 并在大杭州競(jìng)爭(zhēng)格局中占據(jù)價(jià)值中心的有利地位 成為消費(fèi)者關(guān)注和討論的熱點(diǎn) 這樣才能開(kāi)創(chuàng)對(duì)我有利的最佳競(jìng)爭(zhēng)格局 比如 “ 礦泉水和純凈水之爭(zhēng) ” ，熱水器的 “ 有膽熱水器有毒論 ” 都是價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)重建的手法，在樓市同樣如此，新明半島和戈雅公寓的成功也是第一步重建價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用得宜的結(jié)果。 銷售相關(guān)道具有待準(zhǔn)備齊全； 銷售執(zhí)行之銷售策略： 銷售策略單一 ， 對(duì)項(xiàng)目銷售有針對(duì)性的活動(dòng)較少； 舉辦的活動(dòng)基本旨在展示產(chǎn)品 ， 對(duì)于項(xiàng)目生活品質(zhì)挖掘較少； 客戶渠道單一 ， 主動(dòng)接觸客群這一環(huán)節(jié)有待加強(qiáng) 。以聞堰為代表的臨江腹地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在興起，正在形成新的江景住宅板塊。 微觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)爭(zhēng)分析 板塊外的競(jìng)爭(zhēng)：與全城江景房的競(jìng)爭(zhēng) 杭州江景房的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一個(gè)階段是上世紀(jì) 90年代，主要是集中在九堡、濱江四號(hào)地塊及錢(qián)江大橋附近。江南摩卡 預(yù)計(jì) 7月 ㎡ 90－ 160 m2 待定 西子 宏觀市場(chǎng)分析 購(gòu)房需求特征分析 自主型房產(chǎn)需求占主流； 城中區(qū)域、濱江區(qū)域、城西區(qū)域比例依舊最高 ,大杭州的理念開(kāi)始顯現(xiàn)； 未來(lái)房產(chǎn)需求當(dāng)中，中青年是購(gòu)房主力，小規(guī)模知識(shí)型家庭是購(gòu)房主體，婚房和改善居住條件是兩大主流，中產(chǎn)是這個(gè)需求人群的主要特點(diǎn)； 宏觀市場(chǎng)小結(jié) 微觀市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 供應(yīng)分析 根據(jù) 202 2022年共出讓住宅用地可建設(shè)面積為 ， 05年底杭州的在售住宅的存量尚有 250萬(wàn)方， 依據(jù)兩年的開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)這部分物業(yè)將在 06年 /07年上市，未來(lái)兩年市場(chǎng)供給量約有 840萬(wàn)方。 微觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)爭(zhēng)分析 板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)：來(lái)自聞堰自身板塊的競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)日期 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目戶型 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 通和 需求分析 市場(chǎng)需求來(lái)源 來(lái)自主城的分散人口（高收入家庭）、來(lái)自蕭山本地的有錢(qián)人（改善居住條件）、來(lái)自休博園及周邊高新科技產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng) 市場(chǎng)需求心態(tài) 主城分散人口：追求自然與建筑融合的高品質(zhì)生活，養(yǎng)老及首次置業(yè)者 蕭山本地人：身份感、虛榮感、享受感 高新白領(lǐng)：融入?yún)^(qū)域、融入生活 微觀市場(chǎng)分析 ——競(jìng)爭(zhēng)分析 板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：制造中心熱點(diǎn)，避免邊緣化 從供需分析可以看出，未來(lái)幾年內(nèi)聞堰板塊的供需基本持平，板塊內(nèi)樓盤(pán)各具特色，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較溫和，但仍然面臨一個(gè)總客源不足的問(wèn)題。代表樓盤(pán)：春江花月、太陽(yáng)國(guó)際、賀田尚城等。 推廣診斷結(jié)論 流于表面的廣告語(yǔ)，缺乏深度的價(jià)值挖掘與支撐； 項(xiàng)目在推廣過(guò)程中連續(xù)性不強(qiáng)，形象和廣告語(yǔ)都不統(tǒng)一； 低起價(jià)策略的銷售誤導(dǎo)：產(chǎn)品在價(jià)格上并不存在明顯優(yōu)勢(shì) ,低起價(jià)吸引到的客群并不是我們的目標(biāo)客群，反而給品牌造成一定傷害；一直以來(lái)，江景房都是作為豪宅形象出現(xiàn)的，追求江景房的客群需要尋求心理上的優(yōu)越感，低起價(jià)策略無(wú)疑趕走了這部分準(zhǔn)客群。廣告的作用是最大化地展示和吸引。郁金香岸呢？ 看看項(xiàng)目關(guān)鍵詞 江南：對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的描述，著眼于大杭州， “ 親濱江，遠(yuǎn)蕭山 ” 32萬(wàn)㎡：項(xiàng)目規(guī)模描述 江景：屬性描述 復(fù)合社區(qū)：物業(yè)類型豐富，多層、高層、江景排屋 江南 32萬(wàn)㎡大型江景復(fù)合社區(qū) 這僅是對(duì)項(xiàng)目的描述，不能達(dá)
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