衢州市商業(yè)街項目提案-在線瀏覽
2025-03-07 20:10本頁面
【正文】 較低 20% 低 20% 低收入： 40% 中、中高收入： 60% 江南蝶策劃作品 城市背景 江南蝶策劃作品 衢州市屬于中國的二三級城市典型的 “ 單核 ” 發(fā)展模式，市民的吃，購，游，娛圍繞 “ 步行街 —南街 ” 核心商圈，并已經(jīng)形成了強大的消費習慣。 江南蝶策劃作品 任何偏離核心商圈的商業(yè)經(jīng)營項目，勢必受到來自傳統(tǒng)消費習慣上的巨大抗性，消費習慣上的抗性又必將會帶來招商上的阻力。 江南蝶策劃作品 項目背景 江南蝶策劃作品 選擇購置核心商圈外圍的街道，作中長線的地產(chǎn)炒作，希望借助手頭現(xiàn)有的服飾品牌資源優(yōu)勢，對該地段進行三年的經(jīng)營培養(yǎng)，聚集人氣，帶旺地段，從而達到讓物業(yè)增值的目的。 江南蝶策劃作品 在這種情況下，顯然我們需要再造一個巔峰 打造衢州商業(yè)新風尚、新高地 江南蝶策劃作品 項目剖析 拿什么來獻給我們的“愛人”？ 江南蝶策劃作品 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 手頭現(xiàn)有服裝品牌資源優(yōu)勢 經(jīng)營投資者具有很高的時尚理解 劣勢 KFC和聯(lián)華超市進入 項目周遍交通便利 產(chǎn)品均為底商，面積和形態(tài)受限制 不適合上下通透的經(jīng)營業(yè)態(tài) 偏離步行街 —南街已經(jīng)成熟的核心商圈 項目規(guī)模偏小，不易產(chǎn)生規(guī)模吸引力 項目產(chǎn)品外立以及景觀不具吸引力 機會 步行街 —南街核心商圈雜且亂 衢州城市發(fā)展滯后，缺乏時尚元素 城市發(fā)展，城市人員素質(zhì)提升帶來的 消費與品味升級 消費慣性、惰性導致地段蕭條， 旺不起來。 開發(fā)商前期推廣，已經(jīng)產(chǎn)生了第一印象 為二次推廣做形象變更帶來一定難度 威脅 江南蝶策劃作品 解決好一對矛盾 將優(yōu)勢資源轉(zhuǎn)化出來，融入到產(chǎn)品中，去解決，攻克衢州城市發(fā)展滯后與品味消費升級之間的矛盾。 將這兩個完美結合是策劃的重點、難點， 如何結合？ 江南蝶策劃作品 “三個結論”和“兩個理念” 江南蝶策劃作品 差異化與亮點 要對抗 “ 單核 ” 城市商圈的消費慣性，項目本身需要具有鮮明且差異化十足的亮點，才能形成吸引力。 結論 1 江南蝶策劃作品 高端突破 本項目在步行街 —南街核心商圈的業(yè)態(tài)和品牌的基礎上進行提純，提精，同時引入衢州尚不具備的高端品牌，在本商業(yè)街壟斷唯一經(jīng)營，以提升形象。 結論 2 江南蝶策劃作品 聚焦 項目定位唯有聚焦方有出路，包括業(yè)態(tài)的聚焦和人群的聚焦，業(yè)態(tài)不易放的太寬，放寬了雖然會增加綜合競爭力，但是卻會失去規(guī)模競爭力。 理念 1 江南蝶策劃作品 經(jīng)營與炒作并行理念 項目的風險是客觀存在，不可否認的，經(jīng)營培養(yǎng)一個新的商圈不是一件容易的事情，必須具有主動經(jīng)營與培養(yǎng)的意識，如果只是以逸待勞、坐地漲價，靠物業(yè)自然升值是不合算的。 理念 2 江南蝶策劃作品 目標客戶群體分析 江南蝶策劃作品 衢州市符合典型的江浙城市人口分布狀況： （一）高端人群：政企高層領導和管理人員 包括： 80國家改革開放最先富裕起來的浙商 “ 爆發(fā)戶 ” ，企業(yè)老板，地產(chǎn)大鱷，可以說是傳統(tǒng)貴族；后一批靠高知、高智、高職、高薪富裕起來的城市新貴族以及市政等事業(yè)單位領導。（ 40%） 江南蝶策劃作品 （三）基層人群：小市民，老百姓，外來務工人員。對時尚敏感、對奢侈有需求，并具備消費能力的家庭成員。 本項目在不具地段優(yōu)勢的情況下
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