【正文】 ..........................................1盈利能力估算 ...........................................................1抗風險能力分析..............................................................122 政策風險 .................................................................122 市場風險 .................................................................122 經(jīng)營風險 .................................................................12敏感性分析..................................................................12評價結(jié)論....................................................................124結(jié) 語 ...........................................................................125第 1 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日1前 言首先，衷心感謝貴司對我們的支持和信任，為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會。在此，謹祝我們能夠合作愉快，為項目的成功開發(fā)寫上精彩的一頁！從接觸項目開始，我們立即開展了詳盡、深入、客觀的市場調(diào)研工作，開始不斷思考與構(gòu)思有助于項目市場定位、開發(fā)理念、產(chǎn)品打造的各種方式，同時根據(jù)這些工作的成果與結(jié)論，研究出最適合項目開發(fā)、建設乃至企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略的市場定位與產(chǎn)品；從而今天很榮幸能夠籍此機會表述出我們思路，同時也將毫無保留的展開我們的觀點。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上的，是項目成功的基礎。 增值策劃的定義：策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調(diào)研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。 增值策劃所要作的，歸根結(jié)底是為了使開發(fā)商獲得最大收益。 接下來我們需要明確的是，在明確需要采用增值策劃模式的前提下，本案需要采取什么樣的策劃原則……二、本案策劃必須遵循六大原則通過前期的市場調(diào)查研究工作，我們獲得了大量的商業(yè)地產(chǎn)及消費群體的準確信息。經(jīng)過詳細的分析研究，本案的定位策劃工作必須遵循以下六點原則：第 3 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日3原則一：品牌化原則解析：結(jié)合項目固有的特點，充分挖掘項目優(yōu)勢，結(jié)合科學的推廣策略，使本項目樹立在片區(qū)的品牌形象。原則三：準確定位原則解析：在進行本項目的定位策劃過程中，依據(jù)準確定位原則，一切圍繞“賣得出，賣得快，做得旺”來進行定位策劃工作。在不超出開發(fā)成本預算的前提下，以提升產(chǎn)品品質(zhì)為優(yōu)先考慮對象。品 牌 化 原 則品 牌 化 原 則有 機 整 合 原 則有 機 整 合 原 則準 確 定 位 原 則準 確 定 位 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則核 心 競 爭 力 原 則核 心 競 爭 力 原 則利 潤 最 大 化 原 則利 潤 最 大 化 原 則成功的項目開發(fā)基礎品 牌 化 原 則品 牌 化 原 則有 機 整 合 原 則有 機 整 合 原 則準 確 定 位 原 則準 確 定 位 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則核 心 競 爭 力 原 則核 心 競 爭 力 原 則利 潤 最 大 化 原 則利 潤 最 大 化 原 則品 牌 化 原 則品 牌 化 原 則有 機 整 合 原 則有 機 整 合 原 則準 確 定 位 原 則準 確 定 位 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則品 質(zhì) 優(yōu) 先 原 則核 心 競 爭 力 原 則核 心 競 爭 力 原 則利 潤 最 大 化 原 則利 潤 最 大 化 原 則成功的項目開發(fā)基礎項目增值策劃模式第 4 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日4原則五：核心競爭力原則解析：在項目策劃的過程中，對市場調(diào)查結(jié)果進行科學細致的分析研究，結(jié)合同類型房地產(chǎn)物業(yè)類型的發(fā)展歷程和趨勢。原則六：利潤最大化原則解析：在本項目中的任何策劃工作都立足于充分挖掘項目開發(fā)潛力，并結(jié)合開發(fā)商長遠發(fā)展的利益，從開發(fā)利潤的角度進行策劃思考，使開發(fā)商在本項目的開發(fā)階段和未來的項目開發(fā)過程中都能受益。針對項目的市場因素、消費者需求、項目自身客觀條件及企業(yè)品牌的發(fā)動力，我們對項目定位的立足點進行剖析，歸納如下：鑒于此，以下我們將對每一個立足點進行深入研究，以推導出“核心競爭力提煉方向”及“項目定位適應性探討” 。孫子兵法日“求勢而不責于人” ，本項目的策劃分析報告必須順應政府對房地產(chǎn)所造之“勢” （相關房地產(chǎn)政策、發(fā)展方向） ，才能最大限度地與政府保持高度一致（換句話講，可以從政府爭取更大的優(yōu)惠政策） ，才能給本項目造成“順水行舟”之勢。、長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況分析 國民生產(chǎn)總值增長為行業(yè)發(fā)展提供良好經(jīng)濟環(huán)境長沙市 GDP 增長情況（單位：億元）人均 GDP時間 城市 GDP 同比增長以戶籍計算 同比增長2022 % 13747 元 %2022 14% 15506 元 %2022 % 18296 元 %2022 % 23968 元 %2022 % 27853 元 %2022 2179．25 16．0％ 33432 元 %2022 % 37945 元 %09 年一季度 % —— ——從上表及圖可知，近年來，長沙的城市 GDP 和人均 GDP 都保持了兩位數(shù)以上的增第 7 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日7長速度， 2022 年，長沙城市 GDP 達到 億元，同比增長 %％，人均 GDP 為37945 元，同比增長 %。國民生產(chǎn)總值的快速增長反映了長沙城市經(jīng)濟發(fā)展的活力。湘地行小結(jié)：隨著長沙市居民收入水平、消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升，人們對商業(yè)網(wǎng)點的布局、購物環(huán)境及商品質(zhì)量提出了更高的要求。 （％），％，表明零售商業(yè)消費仍是帶動長沙市經(jīng)濟增長的主要動力。表明長沙城鎮(zhèn)居民潛在消費能力持續(xù)增強。長沙市與湖南省主要經(jīng)濟指標比較（以 2022 年為例）經(jīng)濟指標 湖南省 長沙市 長沙市/湖南省GDP 總量 億元 億元 ：1固定資產(chǎn)投資 億元 億元 ：1城鎮(zhèn)居民可支配收入 元 18282 元 ：1城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 12960 元 ：1資料來源：湖南國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報、長沙國民經(jīng)濟與社會發(fā)展公報由表可知，長沙市的 GDP 總量占了全省的 27%，固定資產(chǎn)投資占了全省的 33%城鎮(zhèn)居民可支配收入是全省平均水平的 倍，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出水平是全省平均水平的 倍。因此，長沙占據(jù)絕對優(yōu)勢的經(jīng)濟地位、快速發(fā)展的經(jīng)濟水平、城鎮(zhèn)居民儲蓄情況（億元）年份 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年全市儲蓄總額 城鎮(zhèn)居民儲蓄額 第 10 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日10良好 的經(jīng)濟發(fā) 展環(huán)境， 為本項目 開發(fā)建設 提供了重要的宏觀環(huán)境。這表示長沙城鎮(zhèn)人口生活已經(jīng)進入“富?！彪A段。恩格爾系數(shù)定義：隨著家庭和個人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。人均 GDP2022 年為 萬元人民幣以上，到 2020 年達到 5 萬元人民幣以上。（3）核心地區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例到近期 2022 年為 9：50：41，2020 年為 5：45：50。湘地行觀點： 核心地區(qū)人均 GDP 達到 4 萬元以上，為項目將來的商業(yè)提升提供了很大的空間。長沙未來的城市結(jié)構(gòu)將是網(wǎng)絡型、簇群互動的組團結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同時期的客觀條件和發(fā)展目標，選擇不同的組團進行重點推動?；拘纬膳c區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(暮云、撈霞、高星、含浦組團)” ，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局?；拘纬膳c現(xiàn)代化中心城市相匹配的基礎設施框架，以霞凝港、黃花空港、信息港“三港” ，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設為重點，形成快速便捷的客貨運交通網(wǎng)絡。建設布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。項目所屬麓谷新城處于“兩次”之一的河西，大河西先導區(qū)發(fā)展的核心位置，是未來發(fā)展亮點區(qū)域之一，是長沙兩型社會建設的起步區(qū)，項目可結(jié)合城市規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展計劃特點進行定位并借力發(fā)展。生態(tài)環(huán)境先導戰(zhàn)略：著力保護自然山水資源，構(gòu)筑城鄉(xiāng)融合的綠色空間體系。城市提升戰(zhàn)略：體現(xiàn)區(qū)域性中心城市的規(guī)模和功能要求，通過高新技術(shù)帶動和優(yōu)秀文化帶動，拓展城市空間，提升城市功能，優(yōu)化用地布局。長株潭城市群兩型社會建設綜合改革試驗區(qū)的建立將促進長沙更大的發(fā)展2022 年 12 月，“長株潭城市群”綜改方案獲得國務院正式批復。標志長沙進入兩型社會時代。 “兩型”社會建設將極大的推動長株潭城市群的發(fā)展。在目標定位上，要把試驗區(qū)建設成為全國“兩型社會”的示范區(qū)，全省新型城市化、新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的引領區(qū)，湖南經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極，具有國際品質(zhì)的現(xiàn)代化的生態(tài)型城市群。 項目區(qū)域優(yōu)勢分析項目位于兩型社會大河西先導區(qū)內(nèi)麓谷高新區(qū)核心位置?！本C合考慮河西的比較優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)基礎，加快發(fā)展大河西的條件已經(jīng)具備，在慎重研究之后，市委常委會正式?jīng)Q定采納選址河西的方案，長沙要科學發(fā)展，關鍵點在河西；要統(tǒng)籌發(fā)展，切入點在河西；要帶動發(fā)展，支撐點在河西。一是規(guī)劃區(qū)，包括岳麓區(qū)、高新區(qū)、望城縣的含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)、雨敞坪鎮(zhèn)、烏山鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)、白箬鋪鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)，以及寧鄉(xiāng)縣的夏鐸鋪鎮(zhèn)、金洲鄉(xiāng)、歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)、玉潭鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)，用地總面積約 1200 平方公里。三是起步區(qū)，包括岳麓區(qū)的濱江新城、岳麓山景區(qū)、含浦鎮(zhèn)、坪塘老工業(yè)區(qū)、高新區(qū)等，用地總面積約 150 平方公里。小結(jié)：本項目位于先導區(qū)的核心區(qū)域的起步區(qū)，地理位置相當優(yōu)越。第 16 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日16產(chǎn)業(yè)定位：湖南省產(chǎn)業(yè)先行先試區(qū)，長株潭產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范引領區(qū)，長沙市高新產(chǎn)業(yè)核心集聚區(qū)。城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。? 發(fā)展愿景：“四區(qū)”“三帶”產(chǎn)業(yè)總體結(jié)構(gòu)按照《長沙市大河西先導區(qū)建設整體方案》中的規(guī)劃，大河西先導區(qū)的建設主要包括“四區(qū)”、“三帶”部分。三帶：是指金洲配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文生態(tài)旅游帶、湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶。 先導區(qū)的建設重點產(chǎn)業(yè)建設：以金洲大道為軸心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體，以金洲開發(fā)區(qū)和望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為兩翼，以科研院校為依托，大力發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，全力建設信息產(chǎn)業(yè)基地、新材料產(chǎn)業(yè)基地、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地、先進制造產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地、科技創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)化基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地等產(chǎn)業(yè)基地，力爭到 2020 年實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 4000 億元。重點規(guī)劃建設好京珠高速長潭西線、楓林路以及雷鋒大道拓改工程、瀟湘大道南北拓改工程、城市交通環(huán)互通工程、公共交通網(wǎng)絡、城市軌道交通、跨江通道等工程。生態(tài)建設：三年內(nèi)完成岳麓山風景名勝區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境、坪塘老工業(yè)環(huán)境污染和靳江河、龍王港等流域水資源環(huán)境的綜合治理，開展?jié)竦?、綠地、林地生態(tài)環(huán)境資源補償和農(nóng)村環(huán)保自治模式試點，加強環(huán)保輔助設施建設。根據(jù)大河西先導區(qū)規(guī)劃，先導區(qū)在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與大型商業(yè)方面將優(yōu)化先導區(qū)住房供應結(jié)構(gòu)、推進綠色節(jié)能生態(tài)環(huán)保住宅建設。大力發(fā)展中心商圈、國際連鎖超市、購物中心、各種專業(yè)店便利店等，加快先導區(qū)宜居城市、幸福家園的建設。 項目所在板塊麓谷在兩型社會中所處的重要戰(zhàn)略地位麓谷科技新城是長沙高新區(qū)傾力打造的核心園區(qū)，也是長沙大河西先導區(qū)的起步區(qū)。麓谷總體規(guī)劃控制面積 80 平方公里，現(xiàn)已建 15 平方公里。 麓谷園區(qū)整體綠化率達 35%以上，占地 13 萬平方米的麓谷中心公園被評為長沙市生態(tài)公園和最美麗的公園之一，成為麓谷高品質(zhì)生活的標志。一個經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、生活富裕、生態(tài)良好、社會文明的麓谷科技新城正在興起。麓谷新城距黃花國際機場約 28 公里，距火車站約 10 公里，距長沙霞凝港口約7 公里，距汽車西站約 1 公里，交通非常便利。? 近年長沙市居民收入水平、消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升，使人們對商業(yè)網(wǎng)點的布局、購物環(huán)境及商品品質(zhì)方面提出了更高的要求。? 河西作為長沙兩型社會的先導區(qū)，必將帶動河西的大力開發(fā)建設，帶動河西經(jīng)濟的大力發(fā)展。第 20 頁 共 128 頁二〇二二二〇二二年二月十一日20? 麓谷是高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集地 “堅持招大引外與培新育小相結(jié)合，以引進戰(zhàn)略投資者為主攻方向，整合資源優(yōu)勢，完善產(chǎn)業(yè)配套，