【正文】 套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設(shè)計會所 名人字畫展 開發(fā)窯洞景觀 花園洋房 炒作區(qū)域稀缺價值 空中別墅 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部溪水流淌 城市廣場營建 有氣勢的社區(qū)入口 引入 “ 鄭州西廂 ” 概念 項目概況 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 153477 M2 ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場： 3000M2 ? 項目分三期開發(fā)，其中 一期 488套 ? 綠化率： 40% ? 容積率： ? 總車庫： 170+1100個車位 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 子原 介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識別性差： 項目位于濰坊市南部地區(qū)的高家樓， 基地屬于農(nóng)村片區(qū)，區(qū)域混亂現(xiàn)象嚴重； ?區(qū)域價值： 高家樓 區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知； ?區(qū)域成熟度低： 高家樓 區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項目既定目標 ： ? 樹立項目高端豪宅形象； ? 實現(xiàn)項目高溢價； ? 項目整體的可持續(xù)銷售； ? 開發(fā)商品牌形象樹立。 子原策劃效果 世聯(lián)介入時間：２００ 7年 7月 子原介入方式：營銷策劃 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 項目營銷方向 確定與執(zhí)行 高家樓區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 重新定義片區(qū)， 提出“故里”的概念 ，并抓住濰坊一直以看重歷史而不看不到歷史的遺憾進行炒作，明確 區(qū)域價值 個盤價值 ； ? 尋找國內(nèi)同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國內(nèi)頂級溫情化管理物業(yè) ，將競爭對手鎖定 第一級別高尚住宅 。 以前是你留戀的故鄉(xiāng)，以后代表了一種全新的 生活方式； 因為故里，格調(diào)也不再是泛化的階層語境。不是單 ? 純尋求居住形態(tài)的城市中心化。在格調(diào)故 ? 里，歸根不是復(fù)古，而是復(fù)興，復(fù)興中國的居住傳統(tǒng)， ? 讓浸染著中華文化的城市重新發(fā)揚出傳統(tǒng)居住文明的現(xiàn) ? 代演繹。 時尚感 ? 根據(jù)人們喜好休閑的特點，組織當(dāng)下 流行的自駕游周村大染坊活動，尋找古樸醇厚的故里文化 ，給客戶新鮮體驗。 ?首批選擇最亮點的戶型、聘請 全體客戶共同參與室內(nèi) 設(shè)計裝修，充分體現(xiàn) 現(xiàn)代的高尚生活 品質(zhì)。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門 ， 氣派、體面 ，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。 完成項目營銷動作 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 高家樓區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 酒會、 GOLF活動 邀請客戶設(shè)計樣板間 業(yè)主 “ 溫情物業(yè) ” 10米超高大門 體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務(wù) 玻璃盒子售樓處 組織尋根游 提出 “ 溫情物業(yè) ” 的概念 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 項目概況 ? 位臵： 北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西 800米萬柳中路； ? 規(guī)模： 總建筑面積約 8萬平方米； ? 物業(yè)用途： 住宅； ? 社區(qū)構(gòu)成： 4棟 18層塔樓， 1棟 8層和 1棟 9層板樓； ? 發(fā)展商： 北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 子原 介入背景與操作結(jié)果 ? 在人們心目中形成了較突出的區(qū)位概念。 ? 商業(yè)形式較單調(diào)，形成專業(yè)市場，便民商業(yè)薄弱 ——由于濱州新商區(qū)的啟動緩慢，成熟的高檔物業(yè)與富有品位的人潮不斷涌近，此區(qū)的商業(yè)與休閑氛圍形成了發(fā)展滯后，而便民商業(yè)更顯薄弱。 ? 熱鬧但尚不繁華 ——本案東北區(qū)域已形成大規(guī)模生活片區(qū)，人口快速增長，但區(qū)域缺乏積聚商業(yè)人氣大型百貨。也是由于人群復(fù)雜，職業(yè)，收入檔次，生活情況迥異 項目背景 ? 濱州市場首創(chuàng)高科技住宅，改變酒店公寓的競爭弱勢，建立全新價值體系，使“行政公寓居住時代”家喻戶曉； ? 濱州首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡； ? 子原策劃前，開發(fā)商期望價格毛坯 2600元 /平米，子原策劃后實現(xiàn)價格 3000元 /平米。 2）南面臨依湖小道而且臨街面窄，道理蜿蜒狹長，呈“ S”形狀，地塊比較縱深， 不利于項目氣勢的營造。 所以，本案如果以酒店公寓形式投入競爭，即使花費大量精力為項目加溫造勢， 可能要等待整體西部區(qū)域的啟動才可能有較好成效。以讓項目跳出競爭，具備充分的唯一性、排它性及權(quán)威性。 2）從購買成本的角度來說，行政公寓小套房的小額投資穩(wěn)定回報是其最大的購買利 基。同時，行政公寓小套 房的地段要求首先在于便捷，其次是臨近繁華，相對傳統(tǒng)住宅而言，它的立地要醒 目。當(dāng)然，其地段的價值必須通過策劃包裝與宣傳引導(dǎo)，讓客戶充分認知。 同時，從項目策劃的精彩程度而言，行政公寓套房是住宅中最兼容市場面與操作面 精華的類型之一。從產(chǎn)品設(shè)計的每個細節(jié)到系統(tǒng)的企劃宣傳。 項目市場定位與競爭策略三 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級私家總統(tǒng)套 本案酒店式小套房定位的可行性 根據(jù)上述分析，雖然本案在區(qū)位現(xiàn)況、人氣、繁華等方面不占優(yōu)勢，卻恰恰適合于 做一個精彩的弱市的行政公寓小套房案例，分析如下： 1）項目地段目前旺氣不足，但其落位于未來的城市商務(wù)服務(wù)休閑區(qū)，旁有商圈、 酒店、娛樂業(yè)，未來繁華可期。 3）項目雖然臨路位臵并不顯赫，但進出的多條路徑交通便利，同時仍可獲得大隱于 市、小隱于野私密效果。香港、深圳、廈門、 北京、上海等發(fā)達城市都不落俗套的行政公寓套房在濱州較容易獲得客戶心理上的 認同； 5）濱州城市很小，交通都在二十幾分鐘的車程之內(nèi)，為本項目的投資客源與使用 客源提供了基礎(chǔ)。 完成項目營銷動作 ?修改案名 從 “ 中海酒店公寓 ” 修改為“ 中海明珠 OFFICE行政公寓 ” ， 形象 新穎 ， 超前 ，使人產(chǎn)生 時尚之地 的聯(lián)想。 ?修改 Slogan 新的 Slogan賦予項目 新鮮的概念 ，帶有強烈的 時尚沖擊力 。 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級私家總統(tǒng)套 ?售樓處 外包裝色彩簡潔， 現(xiàn)代感十足 ； ?概念模型 體現(xiàn)了項目 超前的思想 ，帶有國際化 的色彩。 稀 缺 感 身 份 感 完成項目營銷動作 ?采用世界 頂級品牌廚具 poggenpohl進行裝修，讓客戶感受到項目高端品質(zhì)所帶來的 身份感 。 現(xiàn)代感十足的售樓處 國外常用的遮陽卷簾 “ 歐洲發(fā)達國家居住標準 ” 頂級品牌 poggenpohl 修改案名和 Slogan 時尚、簡潔的推廣形象 裸體樣板間 “ 歐洲發(fā)達國家居住標準 ” 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級私家總統(tǒng)套 河北省衡水市故城縣商業(yè)項目的定位研究 ? 一、做什么樣的商業(yè)？ ? 河北 運河人家美食城，是目前故城縣內(nèi)最大的以特色主題餐飲加休閑為形態(tài)的商業(yè)項目，如何包裝河北 運河人家美食城，采用新概念、新思維給予消費者新的形象，在省、市眾多在建和即將建設(shè)的類似項目中脫穎而出，將