【正文】 鄭州必須走高端。否 則我不會代理。好在開發(fā)商謙虛，終于毀掉前期規(guī)劃，重 新規(guī)劃。并建 500平米銷售處獎賞我們。 叫開發(fā)商聽話，實現(xiàn)自己的夢！ 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 滎陽西部區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差 名師設計會所 名人字畫展 開發(fā)窯洞景觀 花園洋房 炒作區(qū)域稀缺價值 空中別墅 高貴形象 logo 社區(qū)內(nèi)部溪水流淌 城市廣場營建 有氣勢的社區(qū)入口 引入 “ 鄭州西廂 ” 概念 項目概況 ? 總占地面積： ? 總建筑面積： 153477 M2 ? 住宅建筑面積： 505100M2 ? 會所建筑面積： 6000M2 ? 幼兒園： 6000M2 ? 中央廣場： 3000M2 ? 項目分三期開發(fā)，其中 一期 488套 ? 綠化率： 40% ? 容積率： ? 總車庫： 170+1100個車位 ? 梯戶比： 二梯兩戶，二梯三戶 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 子原 介入背景與操作結(jié)果 ?區(qū)域識別性差： 項目位于濰坊市南部地區(qū)的高家樓， 基地屬于農(nóng)村片區(qū)，區(qū)域混亂現(xiàn)象嚴重； ?區(qū)域價值： 高家樓 區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知； ?區(qū)域成熟度低： 高家樓 區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低； ?本項目既定目標 ： ? 樹立項目高端豪宅形象； ? 實現(xiàn)項目高溢價； ? 項目整體的可持續(xù)銷售； ? 開發(fā)商品牌形象樹立。 項目背景 ? 高家樓 區(qū)域價值得到大幅提升，逐漸成為客戶廣泛認可的濰坊新興高尚區(qū)域； ? 項目整體策劃符合濰坊整體住宅環(huán)境與需求的要求。 子原策劃效果 世聯(lián)介入時間：２００ 7年 7月 子原介入方式：營銷策劃 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 項目營銷方向 確定與執(zhí)行 高家樓區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 重新定義片區(qū)， 提出“故里”的概念 ，并抓住濰坊一直以看重歷史而不看不到歷史的遺憾進行炒作，明確 區(qū)域價值 個盤價值 ； ? 尋找國內(nèi)同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國內(nèi)頂級溫情化管理物業(yè) ，將競爭對手鎖定 第一級別高尚住宅 。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 因為格調(diào)，故里被賦予了現(xiàn)代的、時尚的氣息。 以前是你留戀的故鄉(xiāng)，以后代表了一種全新的 生活方式； 因為故里，格調(diào)也不再是泛化的階層語境。在 這里，格調(diào)更能體 現(xiàn)城市精英精神境界的歸屬 感； ? 格調(diào)故里于今天提出 “ 歸根，在我們成熟之后 ” 。不是單 ? 純尋求居住形態(tài)的城市中心化。而是要以此為契機，從 ? 更深層次將中國人居的方向拔回到發(fā)祥的原點，將傳統(tǒng) ? 與現(xiàn)代格調(diào)的理念統(tǒng)一到中國人居的出發(fā)點。在格調(diào)故 ? 里，歸根不是復古，而是復興，復興中國的居住傳統(tǒng)， ? 讓浸染著中華文化的城市重新發(fā)揚出傳統(tǒng)居住文明的現(xiàn) ? 代演繹。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 完成項目營銷動作 ?組織 酒會、 GOLF等上層社會的 時尚活動 ，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。 時尚感 ? 根據(jù)人們喜好休閑的特點，組織當下 流行的自駕游周村大染坊活動，尋找古樸醇厚的故里文化 ，給客戶新鮮體驗。 ?30*30米通透 玻璃盒子售樓處 ，極具 時尚沖擊力 ，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具 銷售和藝術(shù)展示 的功能。 ?首批選擇最亮點的戶型、聘請 全體客戶共同參與室內(nèi) 設計裝修，充分體現(xiàn) 現(xiàn)代的高尚生活 品質(zhì)。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 金寶之翼 金寶生態(tài)花園 ： 引領濰坊地產(chǎn)市場，超越同類產(chǎn)品的推廣 居住空間 個人名片 品味標簽 文化標簽 價值認同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 濰坊成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 濰坊未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟谓饘毜禺a(chǎn)建設的鼎力之作 國際化、格調(diào)感的生活 [目標消費者的需要 ] [金寶能給予的 ] 【 消費者分析 】 / 目標消費者心理分析 [子原觀點 ] 現(xiàn)實的目的是推廣 [金寶樂園 ] 更大的目的是帶動 [金寶地產(chǎn) ] 金寶生態(tài)花園并不愁賣 但我們覺得，把眼光局限到一個樓盤上， 廣告難以獲得最大收效 在盡可能短的銷售周期內(nèi) 能完成項目銷售同時有效提升金寶品牌嗎？ 金寶生態(tài)花園推廣全攻略 宣傳 攻略 事件 攻略 展示 攻略 賣場 攻略 資料 攻略 ?提出 “ 溫情物業(yè)，貼身呵護 ” 的口號，并 將 “ 溫情物業(yè) ” 業(yè)主化 ，成為項目的 專署 代名詞，營造項目 珍貴、稀缺 的區(qū)域地位和形象。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門 ， 氣派、體面 ，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。 ?現(xiàn)場服務細致、周到 ，不僅體現(xiàn)項目服務品質(zhì)，更令客戶體驗到 尊貴身份感 。 完成項目營銷動作 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 案例營銷總結(jié) 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 高家樓區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 酒會、 GOLF活動 邀請客戶設計樣板間 業(yè)主 “ 溫情物業(yè) ” 10米超高大門 體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務 玻璃盒子售樓處 組織尋根游 提出 “ 溫情物業(yè) ” 的概念 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 項目概況 ? 位臵： 北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西 800米萬柳中路； ? 規(guī)模： 總建筑面積約 8萬平方米； ? 物業(yè)用途： 住宅； ? 社區(qū)構(gòu)成： 4棟 18層塔樓， 1棟 8層和 1棟 9層板樓； ? 發(fā)展商： 北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級私家總統(tǒng)套 地塊價值分析 本案地處濱州行政中心區(qū)、未來居住中 心區(qū)，地塊綜合價值高，體現(xiàn)在： （ 1）優(yōu)美的環(huán)境條件； （ 2）便利的交通條件：黃河五路及渤海 十八路為新城區(qū)的主干道，均按高標準 設計，交通條件優(yōu)； （ 3）地塊布局于中海水域核心，可享受 優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境； （ 4）新城區(qū)中心地段，靠近黃河五路， 處于濱州新區(qū)行政中心區(qū)域，中心的地 段尊貴性突出； （ 5）本案地塊位于濱州市新市區(qū)中心部 位，周邊行政、事業(yè)單位辦公大樓林立， 高水平的公共設施與基礎設施已超前配套 齊全，為居民創(chuàng)造了便利的生活條件。 子原 介入背景與操作結(jié)果 ? 在人們心目中形成了較突出的區(qū)位概念。 ? 便民商業(yè)網(wǎng)尚未形成，生活機能感不足。 ? 商業(yè)形式較單調(diào)，形成專業(yè)市場，便民商業(yè)薄弱 ——由于濱州新商區(qū)的啟動緩慢，成熟的高檔物業(yè)與富有品位的人潮不斷涌近，此區(qū)的商業(yè)與休閑氛圍形成了發(fā)展滯后，而便民商業(yè)更顯薄弱。 ? 交通便捷 ——區(qū)域交通還算便捷，西區(qū)主干道寬闊通暢，作為連接新舊兩個城區(qū)的主干道，體現(xiàn)出揚城