【正文】 筑工程設(shè)施。 2）配備滅火設(shè)備和器材。 3）配備火災自動報警裝置。 4）配備各種消防標志。 （ 2）消防設(shè)備設(shè)施和器材的管理 為了使消防設(shè)備設(shè)施和器材隨時處于完好狀態(tài)，確?；馂陌l(fā)生時有效啟動和使用，物業(yè)管理企業(yè)必須加強對消防設(shè)備設(shè)施和器材的管理。對消防設(shè)備的類型、功能、安放位置、使用說明、維修說明等 8 文件資料和圖表進行收集、整理、存檔保管，以備隨時查閱。禁止和查處拆改、損壞一切消防建 筑設(shè)施的行為；禁止業(yè)主和使用人在消防車通道、消防安全出口、安全疏散通道上堆放物品和雜物，防止堵塞，確保暢通無阻。禁止業(yè)主和使用人隨意損壞、挪動消防栓、滅火器，拆除和損壞火災自動報警裝置、自動噴水滅火裝置等。建立檢查和巡視制度，了解和掌握消防設(shè)備設(shè)施和器材的完好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)損壞要及時修理和更換，發(fā)現(xiàn)丟失要及時補充到位，確保其完好無損，隨時可啟動和正常使用。室內(nèi)消防栓，一般固定設(shè)置在建筑物內(nèi)防火部位，或樓層防火部位的墻壁消防柜中，并配備消防水帶、水槍等滅火工具。 （ 2）自動噴水滅火系統(tǒng) 是一種固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置，由火災探測器、自動報警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成。一旦發(fā)生火災，自動噴水滅火系統(tǒng)能 及時報警，并自動啟動水泵噴水，可有效控制和撲滅可燃固體等初期火災。二氧化碳滅火器分為固定式和移動式兩種類型，其中移動式又分為手提式和車輛式。 使用二氧化碳滅火器實施撲救時，要先拔去插銷或去掉封鉛，在距燃燒物5 米左右，一手握噴嘴把手，另一手緊握啟閉閥把，氣體即自動噴出。當撲救流淌的液體燃燒物時，要由近而遠噴向火焰 ，不能直接向正在燃燒的液面噴射，防止液體噴濺引起更大的火焰。 （ 4）泡沫滅火器 泡沫滅火器內(nèi)有兩個容器，分別盛放硫酸鋁和碳酸氫鈉溶液兩種液體，并加入了一些發(fā)泡劑。 它 有化學泡沫滅火器和空氣泡沫滅火器兩種，其中最常用的是化學泡沫滅火器。因為泡沫滅火劑中含有一定量的水，所以不能用來撲滅帶電設(shè)備火災和忌水性物品火災。當燃燒的液體流淌時，要向流淌的燃燒物火焰噴射泡沫，防止火焰隨液體蔓延。撲救燃燒的固體火災時，應將泡沫射向燃燒最猛烈的著火點，并依次向其他燃燒部位移動，直至撲滅全部燃燒物為止。 （ 5）干粉滅火器。干粉滅火器鋼瓶內(nèi)的粉末由具有滅火作用的碳酸氫鈉、磷酸鹽以及防潮劑、流動促進劑、防結(jié)塊劑等組成。 干粉滅火器使用范圍較廣泛，適用于可燃固體、撲滅可燃液體、可燃氣體火災和帶電設(shè)備等電氣火災。所以，滅火后還應采 取其他冷卻滅火方法相配合。在撲救流淌的液體火災時，要由近而遠，對準火焰的根部左右噴射，直至撲滅。 （ 6） 1211 滅火器 1211 滅火器是利用氮氣的壓力將裝在滅火器內(nèi)的二氟一氯 – 溴甲烷滅火劑噴出滅火的工具。 使用這種滅火器時，應先拔下安全封，緊握壓把，打開閥門，使滅火器中的滅火劑噴出。這種滅火劑屬于鹵代烷類滅火劑，毒性比較高，因此，在使甩時要注意安全，要在通風條件好的上風頭噴射。 [閱讀資料 ] 火災緊急疏散自救逃生知識 一、熟悉環(huán)境，記清方位，明確路線，迅速撤離 ； 二、通道不堵，出口不封，門不上鎖，確保暢通 ； 三、聽從指揮，不擁不擠，相互照應，有序撤離 ； 四、發(fā)生意外，呼喚他人，不拖時間，不貪財物 ； 五、自我防護，低姿匍匐，濕巾捂鼻，防止毒氣 ； 六、直奔通道，順序疏散，不入電梯，以防被關(guān) ； 七、保持鎮(zhèn)靜，就地取材，自制繩索，安全逃生 ； 八、煙火封道，關(guān)緊門窗，濕布塞縫，防煙侵入 ； 九、火已燒身，切勿驚跑，就地打滾，壓滅火苗 ； 十、無法自逃，向外招呼，讓人救援，脫離困境 。 2） 定期組織員工學習消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火。 4） 對消防設(shè)施維護保養(yǎng)和使用人員應進行實地演示和培訓。 6） 因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。 2． 義務消防隊組織管理制度 1） 義務消防員應在消防工作歸口管理部門領(lǐng)導下開展業(yè)務學習和滅火技能訓練，各項技術(shù)考核應達到規(guī)定的指標。 3） 按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結(jié)合實際不斷完善預案。 5） 不斷總結(jié)經(jīng)驗，提高防火滅火自救能力。 2） 消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。 3） 檢查中發(fā)現(xiàn)火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定 ，要求有關(guān)人員在記錄上簽名。 5） 對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。 2） 應按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應急照明設(shè)施。 4） 嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖。 5． 消防設(shè)施、器材維護管理制度 1） 消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀 11 況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好 的技術(shù)狀態(tài)。 ② 消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。 ④ 室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。 4） 消防器材管理 包括 ： ① 每年在冬防、夏防期間定期兩次對滅火器進行普查換藥。 ③ 對消防器 材應經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)丟失、損壞應立即補充并上報領(lǐng)導。 6． 火災隱患整改制度 1） 各部門對存在的火災隱患應當及時予以消除。 3） 在火災隱患未消除前，各部門應當落實防范措施，確保隱患整改期間的消防安全，對確無能力解決的重大火災隱患應當提出解決方案，及時向單位消防安全責任人報告，并由單位上級主管部門或當?shù)卣畧蟾妗? 7． 滅火和應急疏散預案演練制度 1） 制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案。 3） 每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工。 5） 演練結(jié)束后應召開講評會，認真總結(jié)預案演練的情況，發(fā)現(xiàn)不足之處應及時修改和完善預案。 2） 對造成 消防安全事故的責任人，將依據(jù)所造成后果的嚴重性予以不同的處理，除已 12 達到依照國家《治安管理處罰條例》或已夠追究刑事責任的事故責任人將依法移送國家有關(guān)部門處理外，根據(jù)本單位的規(guī)定，對下列行為予以處罰： ① 有下列情形之一的，視損失情況與認識態(tài)度除責令賠償全部或部分損失外，予以口頭告誡： 、火災，損失不大的； 、火災，損失不大的； ，而造成火災隱患的； 經(jīng)批準，違規(guī)使用 加長電線、用電未使用安全保險裝置的或擅自增加小負荷電器的； 報火警； ，玩弄消防設(shè)施、器材，未造成不良后果的； ； 、遮擋安全指示標志等未造成嚴重后果的。 ③ 對任何事故隱瞞事實，不處理、不追究的或提供虛假信息的，予以解聘。 [案例 52] 化險為夷救業(yè)主 近日，某小區(qū)兩位保安員正在進行例行巡查時，突然發(fā)現(xiàn) 8 號樓某窗口不斷 滾出煙霧，兩人隨即呼叫小區(qū)消防控制中心。為此，消防控制中心一邊采取門鈴對講呼叫和打電話的方式，緊急聯(lián)絡(luò)業(yè)主，一邊令保安迅速上樓敲門呼喊，同時還報警求援。這時，這戶居民家透出的煙霧已越來越濃，情急之下，物業(yè)負責人果斷決定破門而入。待保安沖進失事居室，卻見業(yè)主仍在床上未起，人已被煙霧熏得有些昏迷了，失火點的魚缸已被燒得變了形。清醒過來的業(yè)主想到自己剛才身陷險境，看到被保住了的家， 13 不免一陣后怕，拉住保安員工的手連聲感謝。物業(yè)公司員工，尤其是保安人員應該具備這類突發(fā)事件的處理能力。） 5． 3 物業(yè)車輛與道路管理 物業(yè)車輛與道路管理是指物業(yè)管理企業(yè)通過對物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)道路管理、交通管理和車輛管理，建立良好的交通秩序、車輛停放秩序。 2．不同類型物業(yè)道路交通管理的特點 （ 1） 居住 小區(qū) 大力提倡步行空間的建立，發(fā)展公共交通、開通小區(qū)班車，為居民提供上下班服務、節(jié)假日集中出行服務。 （ 2） 辦公物業(yè) 重點應放在車輛調(diào)度上，物業(yè)管理企業(yè)應對 物業(yè)中的單位上下班情況進行了解統(tǒng)計，統(tǒng)一安排好車輛行走路線和通行辦法，防止上下班時出現(xiàn)塞車現(xiàn)象。一些好的物業(yè)管理企業(yè)可以擁有自管班車，為顧客提供定線不定站的服務。 （ 5） 工業(yè)物業(yè) 以生產(chǎn)產(chǎn)品為主體的工業(yè)物業(yè)，它的車輛管理主要集中在對貨運車輛的管理上。同時 ,要注意貨倉建設(shè)，以減少貨運車輛的停放時間，提高貨運效率 。 2） 場內(nèi)行駛標志要清楚。 14 3） 進出停車場管理要嚴格。駛離停車場時要驗證收牌。 2．車輛管理制度 （ 1）車輛管理員的職責 1）負責對停車場 (庫 )的汽車，摩托車，以及保管站內(nèi) 的自行車管理。 3）按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。 5）按規(guī)定和標準收費，開具發(fā)票，及時繳交營業(yè)款。 7）負責對小區(qū)道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。 9）對可疑車輛要多觀察，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外 出，并報告有關(guān)部門處理。 （ 2）停車場管理規(guī)定 1） 進入物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的車輛必須服從物業(yè)管理公司的管理。不得在人行道帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進入車庫時限速 5 公里以下。任何違章停放車輛按規(guī)定予以處罰。 5） 物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)停車場只供本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和使用人使用，外來臨時車輛須先辦理車位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車牌，憑證對號停放，并交納停車費。 6） 車輛如需停止使用停車位，應及時到物業(yè)管理處辦理注銷手續(xù)，否則，停車費繼續(xù)收取。 7） 車輛停放后，貴重物品請勿放在車內(nèi)，由此所造成的損失均由車主自負。取車時一律憑取車牌取車。特殊情況急需用車而無取車牌時，須憑單位開具證明并出示本人有關(guān)證件，由保安員登記后方可取車。漏油、漏水車輛不許進入車庫。 11）為了保證停車場內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，一切進人人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物。護衛(wèi)員勸其將未購車位的車開走，但業(yè)主對護衛(wèi)員不予理睬，將車子鎖好后揚長而去。業(yè)主對護衛(wèi)員的行動先是采取了不接對講的方式，后來對護衛(wèi)員進行謾罵，甚至揚言誰再打他家的對講，就用開水倒下來燙誰。首先對護衛(wèi)員反復打?qū)χv影響業(yè)主生活道歉 (有理也要先說自己的不是，給足對方面子和臺階，為雙方的進一步交流創(chuàng)造條件 )，然后向他說明車庫內(nèi)的大多數(shù)車位已售出，一個車位只允許停放一輛車，如果占用別人車位，別的業(yè)主就會有意見。看到他不斷點頭，值班人員趁熱打鐵，建議他再租個車位來從根本上解決泊車問題 (不僅著眼一時一事，而且爭取一勞永逸，這樣去做工作就更有效率 )。值班人員自是滿口答應。果然，他沒有食言，當天下午便來到辦公室，順利地辦理了租位手續(xù)。糾正某些違章行為，亦不妨用用這一辦法。 想一想： 你認為車輛管理人員的做法是否恰當？如果你是車輛管理人員，面對如此業(yè)主、發(fā)生類似事件應如何處理？ 5． 4 突發(fā)事件處理預案 突發(fā)事件預案是指在意外事故或突發(fā)事件發(fā)生時 ，物業(yè)管理公司在受托管理服務的物業(yè)區(qū)城內(nèi)，面對突發(fā)的緊急狀況，為維護廣大用戶的利益，以專業(yè)知識技能和訓練有素的快速處置能力盡快處理問題、采取應對措施，將損害和不良影響降低到最低限度的方案。 16 5． 4． 1 突發(fā)事件及預案種類 1．突發(fā)事件 突發(fā)事件指的是突然發(fā)生的、影響面廣泛的、出乎民眾和社會正常心理承受力之外的事件，是區(qū)別于正常的社會運行機制下可以容納的事件，具有突發(fā)性、嚴重性、影響廣泛性的特點。 3．突發(fā)事件處理預案的種類 根據(jù)上述可能發(fā)生的突發(fā)事件，應編制的預案種類主要有：煤氣泄露應急處理預案、火警應急處理預案、火警預報應急處理預案、消防設(shè)備人為損壞應急處理預案、漏水（水浸）應急處理預案、停電及電力故障應急處理預案、地震應急處理預案、 電梯困人應急處理預案、住客受傷及意外應急處理預案、高空擲物應急處理預案、噪音污染應急處理預案、交通意外應急處理預案、發(fā)生自殺或企圖自殺應急處理預案、罪案現(xiàn)場應急處理預案、發(fā)生盜竊應急處理預案、發(fā)生搶劫應急處理預案、發(fā)生毆斗應急處理預案、車輛失竊應急處理預案、擅自侵入應急處理預案、發(fā)生可疑物或爆炸物應急處理預案、接收恐嚇電話處理預案、拾獲財物的處理預案、水力系統(tǒng)故障的處理預案。突發(fā)事件處理預案要針對不同地域、不同類型、不同生命周期的物業(yè)制定相應的計劃。 突發(fā)事件處理預案的編制應根據(jù)安全隱患識別分類結(jié)果，可以分專業(yè)編制安全防范處理預案，對安全隱患進行有針對性地控制。 突發(fā)事件處理預案還要細分到各部門及其各部門的職工，如保安部要制定保安部的計劃與目標等。 2）編制預案，一定要有具有實際操作經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)人員參與，以增加預案的有效性。 2．編制預案應考慮突發(fā)事件的過程 （ 1）事前預防 預先防范，有備無患。通過對突發(fā)事件相似性的總結(jié)與提煉，積累一定的經(jīng)