【正文】 將在 2022年逐漸體現(xiàn)，直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。 2. 長沙市政府?dāng)M與國家開發(fā)銀行合作，對外公開發(fā)行住房保障產(chǎn)業(yè)基金，初步計劃融資３０億元，建設(shè)１２０萬平方米廉租房，２年內(nèi)基本解決全市城區(qū)低收入家庭的住房困難問題。 ? 二、項目多沿人民路、遠(yuǎn)大路、東南新城等， 密集分布 。 項目客戶將遭到來自北面與西面的層層截流，尋找項目的定位 差異化 和 核心競爭點 決定著項目未來的成敗 星沙房地產(chǎn)專題分析 供需格局 2022年大東城場進(jìn)入白熱化競爭態(tài)勢 一． 星沙將作為一個新的“格調(diào)衛(wèi)星城”而出現(xiàn)； 二． 星沙由于交通瓶頸和“長沙縣”印象的局限，目前大部分項目處于“價格洼地”； 三． 星沙格調(diào)樓盤在 07年的長沙大盤年之后，已是“眾星云集”，未來競爭將加劇，面對“地域之困”和“價格洼地”，本案面臨的競爭挑戰(zhàn)是艱巨和復(fù)雜的。 大東城房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 星沙房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多板塊發(fā)展趨勢，逐步由中心區(qū)延伸至周邊區(qū)域。 ? 中南汽車世界板塊和萬家麗北路板塊快速興起，但認(rèn)知度還比較低，項目數(shù)量、規(guī)模不大，配套不夠完善，價格相對較高，市場需要培育，客戶資源期待挖掘，競爭很激烈。 ? 東南新城板塊逐步興起，集中放量，但市場認(rèn)知度較低，需進(jìn)一步培育；板塊升值潛力較大，價格較低，將成為星沙的又一塊快速發(fā)展的區(qū)域。國際村 、 廣場新天地 、 明城公寓 、 尚城項目 、 長海項目 、 錦璨家園 開發(fā)時間相對較久 ， 認(rèn)知度高 整體開發(fā)規(guī)模不大 ，單個項目開發(fā)規(guī)模較小 ， 樓層以高層為主 ，產(chǎn)品較單一 。星城雅郡 、 高林 市場 、 社區(qū)商業(yè) 、 公交少 廣電 、 四方坪等市區(qū)客戶；星沙普通員工 、 私營企業(yè)主 、事業(yè)單位工作人員 。紅樹灣 、 金鷹機(jī)電大市場 、 完美生活 、 騰王閣項目 板塊剛剛啟動 ，市場認(rèn)知很低 項目數(shù)量少 ， 規(guī)模較大 ， 產(chǎn)品較為單一 ，但土地資源豐富 ， 開發(fā)潛力大 。 星沙 大道 北 路板塊 碧桂園 、 金海岸 、 天和華城 、 教師公寓 、 華潤項目 大盤進(jìn)駐 ， 市場認(rèn)知逐步提升 物業(yè)類型豐富 ， 項目規(guī)模普遍較大 商業(yè) 、 教育 以星沙及經(jīng)開區(qū)客戶為主 開元 東路 板塊 幸福洋房 、 幸福 里 、 鵬基 以各種風(fēng)情的低密度別墅類產(chǎn)品為主 如：碧桂園、鵬基諾亞山林等 居樓盤 新都市主義宜居樓盤，目前星沙大部分樓盤都是這種開發(fā)模式，居住氛圍逐漸成熟的宜居型住宅產(chǎn)品。完美生活、筑夢園、世景華庭。 如：幸福里 綜上 星沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)以下特點 ? 區(qū)域影響力逐步擴(kuò)大。 新城企業(yè)眾多且發(fā)展很快，員工主要以年輕員工為主，待遇相對較好，他們的消費能力非常大，尤其年輕人對住房的消費需求慢慢開始膨脹； ? 外來購買力進(jìn)一步增強(qiáng)。 隨著政策的趨緊和市場對中小面積戶型的認(rèn)可以及價格的提升，中小面積戶型將越來越受到市場的歡迎； ? 寫字樓等新的物業(yè)形態(tài)將在星沙主城區(qū)慢慢興起； ? 商業(yè)地產(chǎn)項目將慢慢增多 。 2022年放量快速提升，但短期內(nèi)市場需求有限，市場供大于求的狀況不可避免，供需矛盾還將繼續(xù)存在很長一段時間。 星沙城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價值即將被重新認(rèn)識，具備了長沙第一居住新城的條件，未來面市樓盤眾多，競爭異常激烈。 凱旋帝景 項目界定： 規(guī)模較小的遠(yuǎn)郊宜居型品質(zhì)社區(qū) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 20576平方米 總?cè)莘e率： 總建筑面積： 72840平方米 綠地率： %以上 總套數(shù)： 679套 ? 一、建筑立面為現(xiàn)代簡約風(fēng)格； ? 二、整體建筑規(guī)劃較為合理； ? 三、 1棟后的綠化帶，帶有高爾夫推桿練習(xí)場； ? 四、整個小區(qū)的建筑規(guī)劃，和園林景觀整體協(xié)調(diào)性尚可。（包括部分組合戶型。 ? 項目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢， 差異化競爭策略和客戶定位模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新將成為本項目的最大機(jī)會因素定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機(jī)會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案。 □片區(qū)尚不具備了良好的居住氛圍和市場認(rèn)可度。 項目因子分析 —— 項目自身資源的匹配度及本項目自身檔次的限定 ? 以上分析表明，本項目自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定限定，適宜作為中檔、中高檔產(chǎn)品的住宅項目；但是不具備開發(fā)高檔住宅的先天條件。 ? 項目作為中低檔產(chǎn)品和小戶型公寓將會受到成本、區(qū)位、公共效能等因素的影響。 我們看一下項目來尋求我們營銷的發(fā)展方向 1，自身在市場中所處的位臵 2，明確自己的方向及目標(biāo)！ 3，如何做？ 〃 在供需關(guān)系微妙變化的 2022，本相目能不能抓住主流剛性需求市場，在城市各板塊概念紛呈，區(qū)域之爭的 2022，而項目所處的東城依舊具有相當(dāng)?shù)臐摿Γ诖蟊P圍城，四面開花的 2022，如本項目想在日益競爭激烈的市場占據(jù)一席之地的話。使我們突破重圍的維一方式。 基于行銷策略，重新審視市場定位 。 凱旋帝景 項目規(guī)模有限，行銷資源有限，但將項目拉入大東城競爭范疇，未能有效地?fù)P長避短，陷入了價格戰(zhàn)的同事，也使得行銷戰(zhàn)線過長。 同時也將宜居選擇的客戶拒之門外。 Q3：只初步建立了市場認(rèn)知，而未形成鮮明特色化的品牌 形象與品牌忠誠度，客戶溝通與傳播從銷售層面而言：失效。 項目缺乏與產(chǎn)品嫁接的真正內(nèi)涵，更不能深入地闡述出項目好在哪里。 最重要的在于讓目標(biāo)客群產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴，而非一味拔高所形成的“盛名難孚”的尷尬。 同時，項目相對而言缺乏清晰的客群來源，缺乏一個核心亮點與熱點，進(jìn)而未在推盤伊始建立推盤氣勢，市場也未能形成熱點關(guān)注。 在城市發(fā)展的大背景下，項目應(yīng)勢而出 把眼光聚焦到與之相鄰雨花區(qū) 本案 是否應(yīng)該著力于雨花區(qū)客群？ 區(qū) 域 項 目 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市 商品房 住宅 2022年雨花區(qū)的供銷比將達(dá)到 。銷售均價更是達(dá)到 3713元 /M2 。 》》》》 在人民東路未拉通時提起東城區(qū)域市場定位，很容易在 1遠(yuǎn)郊宜居性價比樓盤 /2未來城市發(fā)展預(yù)期潛力等方面陷入同質(zhì)化競爭的窠臼，從而陷入 價格混戰(zhàn) 的尷尬局面。 》》》 但還有非常重要的一點就是產(chǎn)品的先天所具備的特性將直接影響到產(chǎn)品的整個銷售過程。在現(xiàn)階段競爭日益激烈的長沙市場對產(chǎn)品自身的了解成了重中之重。 本項目在目前這個價位上所具有的現(xiàn)有品質(zhì)可謂“物超所值” 樓盤所處板塊位臵 展現(xiàn)預(yù)期可行 規(guī)避項目現(xiàn)有風(fēng)險 遠(yuǎn)期利好 較為明顯 遠(yuǎn)期利好較為明顯 — 隨著人民路的拉通，武廣新城和體育新城的逐步建 設(shè)與完善將直接從整體上對本項目進(jìn)行提升。享受型樓盤總價高，這也意味著門檻也相應(yīng)較高。 本項目隨戶型面積設(shè)臵始終，同時由于單價低使得總價競爭力強(qiáng)，適合于住家之選。 核心 4：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理 項目整體 品質(zhì)感尚可 價格在整個長沙市場 中處于較低水平 戶型設(shè)計與 配比較適宜 項目從整體來看給人的品質(zhì)感均好。 本案 “ 內(nèi)核 ” 自身價值及現(xiàn)階段定位解讀 本項目大東城性價比樓盤的定位優(yōu)勢不明顯 我們尋找的方向 ？ 價格 品 質(zhì) 前 景 產(chǎn) 品 市場定位 凱旋帝