虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期05號地塊投資分析報告-在線瀏覽
2025-02-09 15:15本頁面
【正文】 區(qū)，“十一五”期間，與陸家嘴、徐家匯等地區(qū)一起成為上海首批重點推進的 10大現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)。 29 長風生態(tài)商務區(qū) 30 區(qū)域內選取了三個預售或正在租售的商辦項目，其辦公銷售報價基本在人民幣 28,000元 /平方米～ 38,000元 /平方米 ，租金都在 3 ～ 5元 /平方米 /天 之間。 土地市場 02，預申請 ， 起始價 306305萬元，樓板價 11950元 /平方米 06，已出讓 ， 總價 318800萬元，樓板價 /平方米 08，已出讓 ， 總價 321700萬元，樓板價 /平方米 01，預申請， 起始價 144119萬元，樓板價 12100元 /平方米 05，預申請， 起始價 305422萬元，樓板價 12150元 /平方米 核心區(qū)一期推地情況： 32 虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期已轉讓地塊情況 土地編號 出讓時間 四至范圍 用地性質 用地面積(㎡ ) 容積率 建筑面積（㎡） 成交總價(萬元 ) 樓板價(元 /㎡ ) 受讓方 06 2021930 東至申虹路、南至舟虹路、西至申長路、北至蘇虹路 商業(yè)辦公娛樂綜合用地 233140 318800 瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 08 2021930 東至申貴路、南至建虹路（原義虹路）、西至申濱路、北至甬虹路 商業(yè)辦公娛樂綜合用地 284490 321700 上?，F(xiàn)代建筑設計（集團）有限公司，上海虹橋商務區(qū)投資置業(yè)有限公司，上海地產(chǎn)（集團）有限公司 土地編號 四至范圍 用地性質 總用地面積 (㎡ ) 容積率 總建筑面積（㎡） 起始價 （萬元） 樓板價 (元 /㎡ ) 01 東至申武路、西至申濱南路、南至蘇虹路、北至申濱南路 商服用地 119107 144119 02 東至申長路、西至申武路、南至蘇虹路、北至通虹路 商服用地 92133 256321 306305 05 東至申長路、西至申濱南路、南至甬虹路、北至紹虹路 商服用地 251376 305422 ※ 樓板價按照起始價作為總價計算 虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期預申請地塊情況 33 ? 項目背景 ? 項目概況 ? 市場分析 ? 項目研判 ? 財務分析 ? 投資建議 34 地塊認知 具象 詮釋 區(qū)位 大虹橋核心，四區(qū)交 匯處 ? 處于長寧、閔行、青浦、嘉定四區(qū)交界處，緊鄰虹橋樞紐，“大虹橋”板塊的核心功能區(qū) 交通 交通便利，通達性佳 ? 背靠虹橋樞紐，飛機、高鐵、磁浮、城際列車、高速公路、地鐵等構成立體交通網(wǎng)絡，連接上海城區(qū)，輻射長三角 環(huán)境 生活配套設施一般 ? 項目及周邊尚處于起步階段，公建配套有待完善 生態(tài)環(huán)境較好 ? 外圍由公共綠地、防護綠地、河流水域等形成生態(tài)綠環(huán) 規(guī)劃 大規(guī)模綜合用地 ? 商業(yè)、辦公、會展、酒店、文化娛樂相結合，整體規(guī)劃及發(fā)展前景良好 地塊 得地率較高 可視性較佳 ? 總體用地較為方正，由交通干道一分為二 ? 地塊四面環(huán)路，可視性較好 限制 條件 市場有待培育 ? 區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，市場認知度有待于進一步培育 ? 緊鄰虹橋機場，建筑物有限高要求 35 項目優(yōu)勢 項目劣勢 項目機會 項目 SWOT分析 處于長三角城市軸的關鍵節(jié)點，與長三角主要城市的距離都在 300公里左右，是長三角的咽喉所在； 交通便捷，四通八達，依托虹橋交通樞紐將產(chǎn)生巨大的商務集聚和擴散效應； 依靠便捷的交通設施和地理位置，輔以綠色智能的建筑，能夠為企業(yè)節(jié)省大量時間和運營成本，商業(yè)價值極高； 可借鑒陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的成功案例，厚積薄發(fā)； 生態(tài)環(huán)境較好。 項目威脅 區(qū)域尚處于規(guī)劃啟動階段，周邊配套設施欠缺； 市場認知度和商業(yè)氛圍尚需培育。 宏觀政策調控。 38 財務分析 39 物業(yè)類型 售價 （元 /平方米） 租金 （元 /平方米 .天） 年均增長率 售租配比 辦公 25000 5% 70%/30% 商業(yè) 30000 5% 50%/50% 會議展覽 5% 0%/100% 文化娛樂 5% 0%/100% 酒店 700元 /間 /天 5% 0%/100% 地下商業(yè) 5% 0%/100% 地下車位 100000 100%/0% 租售方案： 財務分析 40 酒店： 假設條件： 2021 2021 2021 2021 2021 2021 房費增長率 0% 5% 5% 5% 房費（元 /間 /天） 700 735 772 810 入住率 40% 60% 75% 75% 酒店收入來源 100% 房費 70% 餐飲、服務及其它 30% 數(shù)量 單位收入 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計 預期總收入 0 0 5,979 12,555 13,183 13,842 45,559 非客房收入 客房收入 *30% 0 0 1,380 2,897 3,042 3,194 10,514 客房收入 360 0 0 4,599 9,658 10,141 10,648 35,046 實際總收入 0 0 2,391 7,533 9,887 10,382 30,194
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