【正文】 確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護。 ? 房貸新政 —— 第二套房房貸 頒布日期： 2021年 9月 27日 實施日期： 即日起施行 主要內(nèi)容： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 。 １１ ? 央行六次加息 點 評： 央行加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 點評： 明確了物業(yè)服務的主從關系。 １２ ? 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審試行辦法 頒布日期： 2021年 9月 20日 實施日期： 2021年 10月 1日 主要內(nèi)容： 《 辦法 》 明確規(guī)定，物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。物業(yè)亂收費現(xiàn)象有望應聲而止。 點評： 政府加大了對保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。經(jīng)濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接?！? 2021年 ,國家從土地、物權 、 信貸和保障性住房等多方面出臺政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場 ,防止房地產(chǎn)市場過快過熱增長 . 國家的宏觀調(diào)控政策一方面規(guī)范了房地產(chǎn)市場 , 另一方面使市場的 “ 觀望”氛圍越來越濃 .甚至 ,一些市民期望著 “ 房價的下降 ” . １４ 地方政策法規(guī)研究 ? 關于進一步加強商品房銷售管理的通知 主要內(nèi)容： 嚴厲打擊任何形式的無證預售行為 。加大對商品房銷售經(jīng)營活動違法行為的查處力度。 ? 商品房發(fā)號銷售暫行辦法 ? 商品房公開搖號銷售暫行辦法 淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應較緊、部分樓盤未等開盤就被潛在購房戶登記認購爭購，并出現(xiàn)找關系認購等不正?，F(xiàn)象 .淮安市相關管理部門聯(lián)手出臺新規(guī)，以規(guī)范商品房銷售行為。在這一時期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設、銷售、中介服務到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善。建成小區(qū) 14個，新建住宅小區(qū)基本實施物業(yè)管理。 １６ 類別 面積 同比增長 供應情況 商品房批準預售面積 242% 商品住宅批準預售面積 189% 需求情況 商品房實際銷售面積 % 商品住宅實際銷售面積 311% 商品住宅實際銷售套數(shù) 1513套 381% 2021年 16月份商品房供需情況 : 從上表可以看出 ,2021年盱眙縣 “ 房地產(chǎn)市場供需兩旺 ” ,供應面積和需求面與去年相比均有很大的漲幅 .供應量增長了 200%以上 ,需求量增長在 300%以上 １７ 需求狀況預測 到 2021年城市人口達到 20萬人，建成區(qū)面積達到 60平方公里，城市化水平由 32%提高到46%。 新建住宅預測量 : １９ 類別 需求特征 改善住房的城市居民 更注重樓盤的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購買三房。傾向于總價較低的兩房，求“實” 回鄉(xiāng)置業(yè)者 品質(zhì)和地段是首選。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 求“實”，價格適中。 投資客 地段和發(fā)展?jié)摿κ瞧渲饕目紤]因素?？晒┻x擇的房型豐富 。本項目位于盱眙縣大橋路北側，盱眙新客運中心東側，由 A、 B兩大區(qū)域組成， A區(qū)為純商業(yè)區(qū)共由 1－－ 9＃樓， 2－－ 4層不等的低層商鋪構成。其中住宅 2萬平方米 。 近兩年盱眙房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，出現(xiàn)了一些違法違規(guī)行為。 ? 房價仍將保持上漲趨勢，但速度會有所放慢。但是，由于國家的宏觀調(diào)控政策和居民購買力的制約，房價的增長速度將會放緩。 由于城市化的進程以及大量的居民改善性住房的需求，盱眙的房地產(chǎn)市場供小于求的局面依然未變。 隨著 2021年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場的觀望氣氛越來越濃，這將給商品房銷售帶來一定的壓力，去化速度將會減慢。 盱眙新建樓盤多集中在新城區(qū)，且體量較大。 ４７ 項目定位篇 第貳篇 ４８ 1﹑ 地塊因子分析 一、產(chǎn)品定位建議 有 利 因 子 不 利 因 子 近公園 ,居住環(huán)境比較好 用地不規(guī)則 ,高低落差大 緊鄰商業(yè)中心 ,配套完善 ,生活方便 緊鄰商業(yè)中心 ,環(huán)境比較吵雜 規(guī)模小 ,小區(qū)配套在完整性上不及大盤 規(guī)模小 ,利于做精做細 在售樓盤定位雷同 ,或者沒有明確的定位 在售樓盤多 ,競爭激烈 綜合以上分析 ,本地塊的定位應當盡量突出優(yōu)勢 ,規(guī)避不足 ,甚至化不利因子為有利因子 . ４９ 2﹑ 產(chǎn)品定位建議 形象定位 : 城市中心的世外桃源 ? 城市中心 : 體現(xiàn)項目的位于市中心的優(yōu)越位置 ,熱鬧信手拈來 ,出戶不足五分中 ,即可享受到購物的樂趣 . ? 世外桃源 : 項目依山而建 ,小區(qū)綠化率高 ,環(huán)境優(yōu)美 .繁華離我們很近亦離我們很遠 .猶如世外桃源 . ５０ 定位主題 : 鬧中取靜 精致小區(qū) 精品住宅 定位依據(jù) : ? 項目近公園 ,空氣比較好 ,而且地勢高低起伏 .利用此特點 ,依坡造景 ,營造 一個”曲徑通幽” 恬靜的生活環(huán)境 .項目緊鄰商業(yè)區(qū) ,鬧中取靜 . ? 由于項目總體量比較小 ,且規(guī)劃以小戶型為主 ,適合走“精致 ﹑ 精品”路線 . 該定位又可以和“惠源居”等競爭對手做明顯的區(qū)別 . ５１ 3﹑ 產(chǎn)品形象的塑造 產(chǎn)品形象 塑造 精致精品 靜巷住宅 景觀 建筑 房型 物業(yè)管理 公建配套 以人為本 精品住宅 具體見產(chǎn)品建議篇 ５２ 精致 ﹑ 精品 ﹑ 靜巷住宅 我們的產(chǎn)品特點是什么 ? 哪些客戶比較青睞此類產(chǎn)品 ? 他們都是從事哪類職業(yè) ? 購房目的和特點是什么 ? 二、消費者定位建議 1﹑ 消費者定位思考 對市場環(huán)境的再回顧和思考： ? 我們發(fā)現(xiàn)： 處于上升階段的盱眙市場在 客戶細分尚不夠明確 . 對于產(chǎn)品細節(jié)的塑造 ,尚有許多細節(jié)待挖掘 ； 產(chǎn)品消費者定位雷同 。 3﹑ 本項目入市時應當抓住這個有利時機 ,做好消費者細分 . 追求品質(zhì)生活 的客戶 ５３ 來源：盱眙市區(qū)內(nèi) 目標客戶：公務員、教師、私營業(yè)主等 目的：改善居住環(huán)境 ,提高生活品質(zhì)為主要目的 年齡： 3045歲之間 收入：家庭年收入 45萬元之間及以上以上 特征：追求樓盤格調(diào)、品質(zhì)、文化、善接受新事物 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來源：盱眙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 目標客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 ,回鄉(xiāng)置業(yè)者 目的：改善居住環(huán)境、為子女或者父母考慮 年齡： 3555歲 收入：家庭年收入 34萬元之間 特征：善于接受新事物 ,重視樓盤的地段 ,周邊配套 追求品質(zhì)生活階層 外部導入階層 投資客戶 ,及其他 2﹑ 目標消費者定位 ５４ 3﹑ 客戶需求因子分析 客戶分類 使用本物業(yè)可能的原因 不使用本物業(yè)可能的原因 應對策略 公務員 教師 私營業(yè)主 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城 置業(yè)者 回鄉(xiāng)置業(yè)者 認可中心區(qū)位 第二居所需 物業(yè)服務 認可中心區(qū)位 小區(qū)品質(zhì)及生活環(huán)境 地段認同 升值空間 地段認同 身份體現(xiàn) 地段認同 品質(zhì)生活 物業(yè)服務 規(guī)模小 ,社區(qū)配套是否完善 物業(yè)服務是否真正到位 靠近學校的樓盤的競爭 總價較高 升值空間的懷疑 總價較高 樓盤品牌知名度不高 總價較高 物業(yè)服務是否真正到位 合理謹慎的制定房價 樓盤推廣提高知名度 突出 “精品 ,靜巷” 的特點 突出項目中心區(qū)位的 稀缺性 突出優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務 ５５ 三、銷售價格建議