【正文】 咨詢有限公司 2 ● 我公司與楊莊子社區(qū)在政府指導(dǎo)下，按政府項目招商程序進行規(guī)范，再次簽訂“ **市區(qū)片改造意向書”并報政府備案。 ● **省政府已批復(fù)該項目用地為國有建設(shè)用地。 （ 一）項目名稱：新華城（暫定名） （二）可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》 （ 2）《 **市房屋拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計規(guī) 范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計標準》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （三 ）總體情況 項目位于 **市西城區(qū)，東鄰商業(yè)區(qū)，西至工業(yè)區(qū)，北接交通樞紐，南接新城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。 該項目 為城中村改造項目，總體改造 占地 面積 1450 畝 ， 其中一期占地面積為 265 畝。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 3 計劃建設(shè)面積： 112 萬㎡ 計劃容積率： 楊莊子社區(qū)改造項目一期項目情況 一期 規(guī)劃占地： 265 畝 一期實際占地： 248 畝 計劃建設(shè)面積： 萬㎡ 容積率： （五 ）楊莊子社區(qū)改造項目主要指標 總體項目啟動資金： 2780 萬元 后續(xù)資金 用項目作質(zhì)押，投資擔(dān)保機構(gòu)融資（開工手續(xù)具備貸款條件后，即向銀行和信用社進行融資） 總體情況分析 總體房產(chǎn)開發(fā)（萬元） 總投資額 總銷售額 總體利潤 房產(chǎn) 一期 情況分析 一期項目開發(fā)（萬元） 總投資額 總銷售額 一期 利潤 房產(chǎn) 69827 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 4 一、 **省宏觀概況 **省經(jīng)濟概況 ? 06 年全省生產(chǎn)總值完成 11600 億元（總量在全國第六位），同比增長約 13%；全部財政收入達到 ，其中地方一般預(yù)算收入 億元，分別增長 %和 %。 ? 全社會固定資產(chǎn)投資 5530 億元，增長 30%以上。 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元，達到 10300 元，增長 13%；農(nóng)民人均純收入 元，增長 %。 ? 全省城市化水平達到 45%， 年均提高 個百分點左右。 ? 城市規(guī)模結(jié)構(gòu)指標。 以擴權(quán)市 縣 為重點，優(yōu)先支持 **等基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ?、區(qū)位條件優(yōu)越、帶動作用強、產(chǎn)業(yè)特色突出的 12 個市縣 率先發(fā)展 ， **市 為 **省重點發(fā)展城市之一。 京廣鐵路、 京武高速鐵路、 107國道、京深高速公路 、張石高速公路 縱貫?zāi)媳?， 朔黃鐵路 、河曲公路 橫穿東西 。 **下轄 13 個鎮(zhèn)、 9 個鄉(xiāng)、 3 個城區(qū)， 507 個行政村，現(xiàn)總?cè)丝?130 萬人 ,總面積 1280 平方公里。 “十五”期末 05 年全市經(jīng)濟社會建設(shè)取得突破性進展?！笆濉逼陂g平均年增長逾 15%。 “十五”期末全市社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計累計完成 214 億元 ，年均增 長 23%。 2020 年， **市城市化率已達到 %， 高于全省平均水平 個百 分點。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 6 三、 項目基本情況 項目的區(qū)位及用地 楊莊子社區(qū)改造項目位于 **市西南部，東臨貫通 **南北的主干道博陵街、北臨 **最繁華的道路 —— 中山西路、西臨 107 國道，行政區(qū)劃屬于西城區(qū)，距離 **市最繁華地段的大世界、時代廣場商業(yè)區(qū)大約 2 公里。 根據(jù) **市舊城改造的政策 ，納入舊城改造范圍 內(nèi)的社區(qū)集體建設(shè)用地 全部變更為國有 建設(shè)用地 ，原土地使用人繼續(xù)使用。 2）地勢狀況 項目地勢平坦，地質(zhì)良好，適宜作開發(fā)建設(shè)。項目起步區(qū)地上附著物詳見下表： 附著物 數(shù)量 備注 居民住宅 137 處 閑散空置土地 124 畝 小企業(yè) 14 家 項目周邊的社區(qū)配套 周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 **農(nóng)大中獸醫(yī)學(xué)院、雛鷹幼兒園、西關(guān)小學(xué)、 **二中、市委黨校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 協(xié)和醫(yī)院、第二醫(yī)院、眼科醫(yī)院 商業(yè)設(shè)施 大世界、時代廣場 金融設(shè)施 中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 市場 農(nóng)機一條街、外貿(mào)倉庫 、大世界超市 文化設(shè)施 **電影院 公園 人民公園 體育設(shè)施 **農(nóng)大體育館 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 8 項目市政配套分析 1）道路情況 項目北臨貫通 **東西的主干道 —— 中山路， 路寬 30 米， 向東直達 **市商業(yè)中心； 西接 107 國道， 路寬大約 20 米。 項目西側(cè)為 107 國道是重要的交通要道，向南可達石家莊、向北可達保定。 排水： 在中山路有直徑 1200 的排水管、在博陵街有直徑 800 的排水管、在中 興街有直徑 1000 排水管，可以選擇引出排水管。 通訊： 在中山西路現(xiàn)狀有 12 孔網(wǎng)通電纜。 由于 項目 改造范圍 比較 大， 改造 區(qū)域內(nèi)配套由開發(fā)商自行建設(shè)。 2）土地出讓金。 為調(diào)動開發(fā)企業(yè)的積極性，市政府將根據(jù)規(guī) 劃區(qū)內(nèi)不同地段把收取的土青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 9 地出讓金按比例返還，用于項目的改造建設(shè)， 具體返還比例 90%。 基礎(chǔ)工作情況 ? 我公司與楊莊子社區(qū)兩委會建立了良好的關(guān)系，經(jīng)過廣泛的考察篩選雙方就合作 事宜達成協(xié)議?？傮w戶數(shù) 1700 戶，平均宅基地占地 畝。 ? 我 公司 積極與市政府、西城區(qū)政府以及相關(guān)各部門建立良好的關(guān)系。 ? 政府讓協(xié)議雙方按政府項目招商程序進行規(guī)范，再一次簽訂了“ **市區(qū)片改造意向書”并報政府備案 。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 10 項目進展情況 ? 社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子以“建設(shè)和諧社區(qū)”為目標，為民所想積極響應(yīng)市委、市政府的號召，經(jīng)充分發(fā)揚民主，通過合法規(guī)范的程序，與社區(qū)居民達成共識對楊莊子社區(qū)進行改造建設(shè)。 ? **市規(guī)劃局請示市政府批復(fù)楊莊子社區(qū)改造規(guī)劃意見，經(jīng)批準改造用地規(guī)模為 1080 畝地。 ? 由張市長組織召開了 **市城中村改造動員大會。會上揚莊子社區(qū)做了專門匯報。 ? **市市委、市政府舉辦項目招商會， **新華房地產(chǎn)公司與 **市西城區(qū)辦事處簽訂了《 **市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》 ? 市政府對楊莊子社區(qū)舊城改造項目總體規(guī)劃方案的批復(fù)。 ? 經(jīng)評標委員會評定， **新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中標單位，并發(fā)中標通知書。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 11 ? 拆遷前期準備工作基本完畢。集團定位區(qū)域經(jīng)濟和城市運營，建設(shè)項目涵蓋環(huán)渤海區(qū)域，在小城鎮(zhèn)建設(shè)和舊城改造方面有豐富經(jīng)驗。 ● “ **新華房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司”（簡稱“ **新華”）是“新 華集團”的子公司，注冊資金 1000 萬元 。以沿線中心城市和正在發(fā)展的中等城市為公司戰(zhàn)略發(fā)展布局。 規(guī)范運作，合法經(jīng)營，誠信為本 ，創(chuàng)新共贏。 （ 二 ） 、 “ **新華” 公司定位與發(fā)展愿景 公司定位 通過與專業(yè)投資管理公司的合作，重點在 **投資住宅物業(yè)，發(fā)掘三、四線城市物業(yè)的地產(chǎn)價值，獲得長期經(jīng)營收益和資產(chǎn)增值及運作收益。 成為 **最大的、穩(wěn)健的三 線城市地產(chǎn)專業(yè)投資 運營 開發(fā)商。創(chuàng)造資源整合條件，架構(gòu)資本運營平臺。 （ 三 ） 、 “ **新華” 核心管理團隊 董事長 田桂文 。曾 任天津某區(qū)建委主任 ，大型房地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官等職。負責(zé) 的項目有 天津郊縣多個大型居住區(qū) 、世紀華 明衛(wèi)星城等，其中世紀華明衛(wèi)星城是天津小城鎮(zhèn)改造的“示范項目” 。“新華集團” **公司總經(jīng)理，中共黨員，工程師。 對項目運作、 市場 經(jīng)營、公司管理等 有非常豐富的 經(jīng)驗和執(zhí)行能力。 副總裁 閆和聲 。 曾青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 13 在大型國企負責(zé)技術(shù)和管理工作，曾任項目經(jīng)理、 建筑公司 副總經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職。負責(zé)的項目有天津梅江區(qū)片改造項目、天津郊縣大型居住區(qū)等 。工程師。 項目經(jīng)理 師濤。曾在大型國企負責(zé)技術(shù)工作，在焦化、化工企業(yè)負責(zé)建廠籌備工作，曾任工程經(jīng)理、副廠長等職，對項目管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗。曾獨立創(chuàng)業(yè)，在民營企業(yè)負責(zé)銷售和市場工作，曾任民營企業(yè)負責(zé)人等職，對市場營銷等有豐富經(jīng)驗。大衛(wèi)營銷公司經(jīng)理，策劃師。 顧問委員 杜濟軍。曾在 **省某廳負責(zé)技術(shù)和財務(wù)工作，曾任某廳總工程師等職，對項目管理有豐富經(jīng)驗。市人大專職委員。 杜慶保。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 14 五 、 風(fēng)險分析 合作方式及條件 1）合作方：楊莊子社區(qū) 居委會 投資方： 新華 集團 2）合作方式 社區(qū)決定進行改造，經(jīng)社區(qū)班子反復(fù)討論決定選擇投資 企 業(yè)進行 合作，為此楊莊子社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組織居民代表對天津新華公司進行 考察， 經(jīng)過民主程序，決定與我們 合作，并簽訂了協(xié)議書 。 項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1）項目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬：集體土地 （省政府已批復(fù)為建設(shè)用地） 土地用途：建設(shè)用地 土地政策：納入舊城改造的社區(qū)，土地全部變?yōu)閲小? 3）已取得的項目 文件 向 **市項目審批大廳請示進行社區(qū)改造 申請 ，項目審批大廳 進行 登記。 楊莊子社區(qū)和新華集團簽訂合作協(xié)議。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 15 **市市委、市政府舉辦項目招商會， **新華房地產(chǎn)公司與 **市西城區(qū)辦事處簽訂了《 **市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》。 **市項目審批大廳，準予啟動區(qū)立項批復(fù)。 **省人民政府關(guān)于建設(shè)用地的批復(fù) ，冀政轉(zhuǎn)征函【 2020】 0328 號。 主要針對目標企業(yè)設(shè)置。 5）項目運作程序保障 根據(jù) **市加快城中村改造的思路，原 則是政府主導(dǎo) 、整體規(guī)劃、規(guī)模改造、市場運做、捆綁建設(shè)、依法推進、分步實施。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 16 根據(jù)以上原則項目運作程序 保障措施 ： ? 基層關(guān)系基礎(chǔ)。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點和立腳點； ? 政府支持力度 。 出讓金報價已經(jīng)趨于次要地位 ，因為大部分要返還 ，這為我們從程序上拿到項目提供了有利條件； ? 基礎(chǔ)工作扎實。 一是社區(qū)黨支部有威信，二是社區(qū)工作扎實。 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 1）項目“捆綁招標 ”中標后，由于土地為毛地， 拆遷時間不好把控 。 ? 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項目列入 “十一五”重點建設(shè)項目和十大民心工程。 ? 實物還遷可以控制拆遷安置成本。 風(fēng)險控制： ? 該項目是按照政府“捆綁招標”的程序確定項目的中標人， 中標人是項目的法人 ， 擁有項目的全部權(quán)益。 ? 楊莊子社區(qū)居委會已經(jīng)對 居民的房屋產(chǎn)權(quán) 面積進行了登記 ， 還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計算。市場供應(yīng)量小，據(jù)有關(guān)部門了解從 2020 進入商品房階段年到2020 年 市場供應(yīng)量不足 125 萬㎡ ，多為零散產(chǎn)品，規(guī)模小，品質(zhì)低。 推算三年內(nèi) 有效青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項目申請報告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 18 需求量約為 300400 萬平米。 據(jù)相關(guān)部門了解， **市近兩年上市量每年在 50 萬㎡左 右，市場需求量每年在 85 萬㎡