【正文】 任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經(jīng)驗豐富，工作勤奮、務(wù)實，技術(shù)和組織管理能力強，具有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。所有人員（除保潔和綠化人員外）均配備對講機，能以第一時間到達事發(fā)地點，處理好突發(fā)事件。三套管理作業(yè)隊統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。 第三章 管理部署 一、管理目標計劃 本工程管理質(zhì)量等級符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán) 境衛(wèi)生管理條例》、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達 100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場 。 第二章 管理項目概況 一、建筑概況 本項目為六安市球拍廣場物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月 80000㎡，廣場主要 設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點對組織機構(gòu)的建立、勞動及機械設(shè)備的配備的組織等方面進行計劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標，圍繞管理質(zhì)量目標的實現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進行闡述；我們主要從勞動力、使用機具、資金使用等方面進行安排；在安全操作規(guī)范等方面進行了布置；在文明管理及環(huán)境保護措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責等方面進行闡述，并按標準 化工地要求，提出一系列平面管理措施。 六 安 市 球 拍 廣 場 管 理 工 程 管 理 方 案 編 制： XX 審 核： XX 審 定：吳 XX 編制單位：六安市 X裕物業(yè)管理有限責任公司 二 00四年七月十六日 目 錄 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 第二節(jié) 編制依據(jù) 第二章 工程概況 第三章 管理部署 第四章 主要管理方案 第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理 第二節(jié) 綠化管理 第三節(jié) 治安消防管理 第四節(jié) 水電設(shè)備管理 第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理 第六節(jié) 財務(wù)管理 第五章 文明管理制度 第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場管理工程，我公司在取到招標文件后，針對本廣場是六安市的主要景點和重點形象之一，對招標文件內(nèi)容進行了認真詳細地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗，我們堅信我們將確保管理目標符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運轉(zhuǎn)正常，良好率 100%。 為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從“保安 保潔 燈光、音響、水系、噴泉 綠化管理 廣場的所有設(shè)施管理措施 安全措施 管理制度”等方面進行詳細的闡 述，制定了一系列科學合理的組織管理和技術(shù)措施。 第二節(jié) 編制依據(jù) 六安市球拍廣場《招標文件》； 《住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)》 安徽省房地產(chǎn)《物業(yè)通訊》； 《物業(yè)管理手冊》； 安徽省物業(yè)管理委員會相關(guān)《文件》； 六安市房地產(chǎn)管理局相關(guān)《文件》； 《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》； 《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》； 本公司的《內(nèi)部管理制度》。 二、管理范圍 廣場的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護、管理以及綠化管理。 二、管理作業(yè)組織計劃 本工程管理時，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機管理，對廣場的各個角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊， 24小時分三班制不間斷保姆式管理。管理過程中，按“ 18:002:00為重點監(jiān)管時段 ,2:0010:00為非重點監(jiān)管時段 ,10:0018:00為次重點監(jiān)管時段”進行管理，對貴重的建筑或設(shè)施采用電子監(jiān)控。 三、項目組織機構(gòu)建立計劃 本工程采用“項目法”組織管理，實行物管主任全面負責制。管理組織指揮由物管部全權(quán)負責，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進行宏觀控制。本工程管理時 ，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識、操作技能較強，且具有管理經(jīng)驗的作業(yè)隊伍。財務(wù)室人員配備 1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。配備保安人員配備 12人，配備保潔人員 4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。 單位根據(jù)實 際的需求，隨時進行組織調(diào)節(jié)，保證勞動力最優(yōu)化合理工作。 第四章 管理方案 針對本廣場為六安的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務(wù)。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設(shè)置廣場平面圖和《廣場公約》。我們將對早晨晨練的市民提供免費的茶水，對夜間的喜歡跳舞 、運動的人們提供音樂等。 將實行垃圾袋裝化，垃圾每日清理 2次，保持垃圾桶清潔、無異味。對旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設(shè)備上的污漬、牛皮癬，對噴泉水面漂浮物體 等 在發(fā)現(xiàn)的 1小時內(nèi)必須清理完。 及時清理道路積水、積雪，每日在 18:00和 6： 00前將垃圾運至垃圾中轉(zhuǎn)站?；S池月檢查一次，每半年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。每月對噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。 每年的年底，對廣場進行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場以嶄新的面貌迎接新年。 綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。 建立每天的養(yǎng)護、整修記錄。每崗將保安分為 2個小組， 2人一組， 24小時不間斷巡邏，對 0:006:00時間段為重點監(jiān)控段，對有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時間發(fā)現(xiàn)，給 予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對重大事件及時報公安機關(guān)。各攤主應(yīng)處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點的外觀，維護整體廣場形象。 對在廣場有打架斗毆、賭博的人應(yīng)立即予以勸阻、制止，涉及違法的應(yīng)立即報公安機關(guān)。 時時警惕消防安全，對有火災(zāi)隱患 部位應(yīng)及時上報。事發(fā)時及時報告業(yè)主和有關(guān)部門，并協(xié)助采取響應(yīng)措施。所有燈飾，節(jié)假日（ 22天）每天開啟 4小時（從晚 7:0011:00時）。單臂燈、護欄燈、泛光燈、節(jié)能等平時開 2小時。 （ 3）、水系：雙休日每天開 2小時，節(jié)假日每天開 4小時，平時關(guān)閉。 二、保養(yǎng)維護管理 供電系統(tǒng) （ 1） 、每月底檢查變壓器的油量位置是否不適當，所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號燈裝置是否工作正常，變壓器運行中應(yīng)監(jiān)視： A、電流、電壓的測量讀數(shù)； B、聲音是否正常； C、油面溫升有無超允許范圍； D、油面指示劑的油色有無異常； E、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換； F、箱殼有無漏油現(xiàn)象； G、金屬外殼接地線是否合格。 （ 3） 、運行中的開關(guān)、母線、接頭等一切截流導體，有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 （ 5） 、配電室做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超 40℃ 為宜。各開關(guān)要標明控制供電范圍，以利工作。 （ 7） 、有損壞的照明燈具隨時更換，并做好記錄。 B、接線堅固、齊全、導電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。 D、殼內(nèi)無積水，殼外無積垢、無污泥。 給排水系統(tǒng) （ 1） 、水泵每周輪換運行，軸承每季加油一次，電動機軸承每半年加