【正文】 上又是外來的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風格、傳統(tǒng)風格、民俗風格的建筑很少發(fā)展。 —— 南寧市的建筑（無論是新建筑還是舊建筑）均很少體現(xiàn)地方特色和文化底蘊。 —— 建議在“南方建筑風格”或“八桂建筑特色”上作一些突破。 4) 對傳統(tǒng)重新詮釋。 （四）南寧市普通居民目前在消費心理上傾向于追求時尚，追求現(xiàn)代和豪華。 規(guī)模宏大，發(fā)展空間廣闊。 具體處理上，應建立于對傳統(tǒng)空間理解基礎上，而非盲目抄襲、模仿歐美樣式。南寧氣候潮濕、悶熱。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的 交叉型的南國文化模式。 蘋果園的住區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃設計要求規(guī)劃、建筑、景觀環(huán)境三者從一開始就同時介入。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結合并同時介入是創(chuàng)造 良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。 2) 陽光與陰影。 4) 發(fā)揮小區(qū)內外自然山水與園中湖水、溪水的優(yōu)勢，借景遠山，使用近水，創(chuàng)造花園式山水生態(tài)住區(qū)。 2) “動態(tài)”娛樂與“靜態(tài)”休憩的結合。 4) 開敞空間與半開敞空間并重。 . 景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃： （ 1）公用景觀綠地。布置形式有：孤植樹、疏林草地、樹石草地、色葉樹叢草地等。 （ 2）防護景觀綠地。人行道綠化與周邊綠地結合考慮，或灌木或草地，或標志栽植等。 ③停車場防護景觀綠地：停車場是現(xiàn)代人生活的需要，同時也是居住小區(qū)空氣污染和噪音超標的主要地方。 臨街防護景觀綠地：為了隔離小區(qū)境外交通污染，鄰街地段規(guī)劃復層結構的植物墻，中層灌木選用帶刺種類，以具有隔離、防盜雙重功能。 ②條狀、帶狀景觀綠地：規(guī)劃在主要出入口、住宅出入口布置條狀景觀綠地和花卉，形成規(guī)則整齊的形象景觀。為方便享用綠色環(huán)境，規(guī)劃將組團綠地定 位為休閑、游憩綠地。 （ 5）生態(tài)景觀綠地： 利用組團與組團之間及組團邊緣綠地，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強的人工植物群落。 (6)突出花園式生態(tài)住區(qū)的特點 . 項目園林配置上應盡量考慮配置各種花卉 ,形成 “四季有花，開門見花；姹紫嫣紅，花團簇錦“的花園住區(qū)形象。 生態(tài)景觀的規(guī)劃設計： 本項目定位為“生態(tài)型住區(qū)”，為賦予項目相對應的實質內容，在景觀設計上可適當考慮增加魚類觀景區(qū)、鳥類觀景區(qū)等。 . 居住區(qū)道路交通的規(guī)劃設計建設 . 居 住道路系統(tǒng)規(guī)劃設計 1) 居住區(qū)道路系統(tǒng)是為居住區(qū)內居民服務的 ,居民的要求是道路交通規(guī)劃設計的主要依據(jù) ,居民的出行目的、出行方式和出行頻率是我們合理規(guī)劃必須要考慮的重要因素。 3) 區(qū)內道路分級清楚，做到人車分流，將車輛對住房和安全及環(huán)境的影響減至最低。以簡潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來，并為晨跑的居民設計了安全、寧靜的道路路線。 6) 滿 足消防要求。 . 居住區(qū)靜態(tài)交通的組織 居住區(qū)靜態(tài)交通應區(qū)別于汽車、自行車行駛所構成的交通而言。靜態(tài)交通組織的好壞，直接影響著居民生活的舒適性與方便性，同時也對居住景觀環(huán)境產(chǎn)生較大的影響，特別是南寧市摩托車作為交通工具非常普遍，應予特別重視?！睖p少噪聲對居民的干擾。 1) 住宅建筑組團設計既要有規(guī)律性，又要有恰當合理的變化。 3) 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。 . 單體設計及裝修標準建議 ? 平面設計 單體平面設計方面結合總體策劃理念，蘋果園首期推出多層住宅，從一房一廳到四房二廳均有。平面設 計上均應做到功能齊全，布局合理，通風采光良好，充分考慮南寧人的生活起居需要。 細部設計在立面方面談得比較多，平面方面則被忽視。如： 1) 在室內走廊兩側安排儲藏空間； 2) 公用洗手間將洗手區(qū)和如廁區(qū)適當分開，避免干擾； 3) 預留洗衣機位置，與洗手區(qū)或內陽臺結合考慮； 4) 廚房門盡量靠近入戶門，避免穿越客廳； 5) 有條件的設小玄關，方便換鞋，整理衣冠，空間上也有過渡； 6) 客、飯廳盡可能連通，空間感覺寬敞，又能照顧南寧人喜歡邊吃飯邊看電視的習慣 。 1．設入口大堂 住宅入口都應設入口大堂，大堂門口裝可視對講門鈴，大堂外設不銹鋼信箱，大堂內設公告欄及管理處，方便物業(yè)公司管理。首層住宅面向人行過道，私穩(wěn)性相對減少，銷售速度最慢，為避免此缺點，建議設半地下車庫，使首層地面離地 米，在人的視平線以上，有利于銷售。 首層不為車庫的住宅則設計為架空層，車庫與架空層的高度不一，造成小區(qū)住宅外型高 低起伏，較為借落有致，視覺效果亦較豐富。 4．主人房要開闊 三房以上的單位都應設主人套間，主人房的開間要開闊，約 米，一般面積約為 13— 16 m2 為宜，有較大的玻璃墻面，在整個單位中其座向應放在東南面。 6．層高升至 3 米 建議本項目的層高升至 3 米，以增大空間感覺。另一生活陽臺則應設在廚房或廁所，能放一臺洗衣機及作曬衣臺，約 2 平方米左右，布置于樓宇的凹處，使外部感觀較為整潔。 9．廚、廁、客房面積 隨著居住素質不斷提高，用戶對各種功能房的空間要求也有所提高。廁所面積為 46 平方米左右，可放置一套三件浴房配套； 10．儲物室 隨著物質生活的豐富，家庭購置了不同季節(jié)使用的電器產(chǎn)品及各種必要但不常用的工具，如在空間合理布置的條件下，可適當增加一個 2 平方米的儲物室，無需采光，以供放置多余物件。 12．躍層單位 面向花園景觀開陽的單位可考慮作躍層式設計，使買家有小復式住宅的感覺。 . 項目定位與戶型比例、配套設施的設置 戶型比例建議 —— 多層售價： 18 萬 —— 25 萬 /套。 綠色材料除了實用美觀外，還要對人體，環(huán)境無毒害、污染，其性能是環(huán)保型和健康型。石膏板方面出現(xiàn)了一種在濕熱氣候下，受潮不發(fā)霉，不變形的環(huán)保型石膏板；木質地板材料方面出現(xiàn)了復合地板等 。 設備設施方面可采用全玻璃真空管太陽能熱水器，提供區(qū)域內的熱水供應；采用分質供水系統(tǒng)；采用可將洗手水儲入馬桶部水箱的環(huán)保馬桶等。 鋪設光纖寬頻到戶，引入網(wǎng)絡技術，建立區(qū)域網(wǎng)，設置社區(qū)網(wǎng)絡平臺。 . 項目教育配套、醫(yī)療 配套、會所等配套設施的建議 ? 貫徹教育題材 根據(jù)項目市場定位的要求，建議在本項目內設立名牌中學一間。依據(jù)大型住宅發(fā)展項目的經(jīng)驗，名牌中學的用地規(guī)模不應小于 100 畝。建議首期即規(guī)劃獨立醫(yī)療康復中心一所。如規(guī)劃要求小區(qū)設置會所，建議采用“泛會所”的方式，把會所的項目設施如運動健身場所 —— 健康緩跑徑、太極運動場、兒童運動室、歷險樂園等、 休閑空間如茶文化區(qū)、雕塑噴泉等結合庭園和首層架空層設置。另外，建議將中心會所設計成標志性建筑。住戶在會所可以會客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會、舞會，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關系和住區(qū)文化。 由于沒有統(tǒng)一的標準，會所起碼應具備哪些設施，會所的面積應多大，都因物業(yè)檔次、住戶數(shù)量而有很大的不同。銀行、郵局、醫(yī)院、學校等也不能算入會所。因此，開放式會所與開發(fā)商的經(jīng)營思想、住戶檔次、周邊基礎設施等大有關系。首先它沒有住戶這一現(xiàn)成而穩(wěn)定的客源，其次它與社會上的類似設施直接競爭，一旦經(jīng)營不善，會所設施 就可能出租出售給別人，這樣，對住戶的承諾就會落空，物業(yè)的價值也會打個折扣。 蘋果園首期中心會所配置指標建議總建筑面積 10000 平方米。兩大部份可獨立規(guī)劃設計，同時開發(fā)啟動。營造一種區(qū)域感和歸屬感。 3) 沿 為“ 蘋果園”的主干道，應提前修建，由發(fā)展商建造并起與小區(qū)有聯(lián)系的名字，如蘋果大道、八桂大道等，對項目形象營造有利。推盤壓力將大大減少，風險也將降低。在南寧房地產(chǎn)業(yè)中起到示范作用。后期可視市場具體信息建造容積率較高的小高層或高層，贏取利潤最大化。建造兩 個各具多元文化特色的步行街及兩個漂移的廣場形成旅游特色，將使本項目取得其它項目難以獲得的優(yōu)勢。項目主要經(jīng)濟指標見表 。 本項目開發(fā)首期必須做到迅速聚集人氣，提升項目形象。建議項目的整體開發(fā)銷售策略走的是“短、平、快”的路線，即開發(fā)建設周期“短”、 樓盤價格“平”、樓盤銷售推廣要“快”。 . 成本和投資估算 根據(jù)公司歷年開發(fā)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結合本項目的規(guī)劃初步設想，對本項目的投資進行估算。 . 項目售價走勢預測 由于本項目的區(qū)位條件 ,本項目宜采取低開高走的策略，蘋果園多層均價為 2021元 /平方米，多層住宅售價每年遞增 5%，此價格策略目的旨在迅速聚集人氣，達到快速銷售的目的。 . 項目銷售收入預測 項目銷售原則是快速出 貨、迅速回籠資金。 預計各年的銷售收入情況見表 。 . 項目經(jīng)濟性評價 根據(jù)以上經(jīng)濟 分析 ，雖然項目開發(fā)時間較長，項目仍然可以取得良好的經(jīng)濟效益，預計可以獲得 %的內部收益率（全投資），財務凈現(xiàn)值為 萬元。因而，宜加快本項目啟動，爭取與南寧市房地產(chǎn)市場快速增長期同步，獲得預期良好的投資回報。收入減少 15%，內部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元；成本增加 10%，內部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值為 萬元，可見，項目抗風險能力較強，詳見表。 4. 項目操作及營銷策略 . 項目營銷總體策略 總體策略：通 過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略等系列組合的強勢沖擊，滾動造市；營造南寧市空前的房地產(chǎn)營銷熱潮； 引領南寧房地產(chǎn)業(yè)內的營銷理念；創(chuàng)造南寧新一代的居住生活概念。 融匯傳統(tǒng)與國際化的生活，解構 TLD（旅游居住形象區(qū)）物質生存與精神生存全景需求。 建立在物質基礎上的精神家園，全面體現(xiàn)物質和精神雙重領域的性能價格比。 形象策略 ：通過對項目進行形象的設計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。 廣告策略 ：以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復宣傳，強化形象，營造全城矚目的熱銷效應。本項目采用的媒體主要以報紙、電視 及公共活動為主，通過軟性新聞、硬性廣告強化大眾對項目的關注程度，通過動感視覺效果渲染項目引領的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認知度。 . 項目運作網(wǎng)絡圖及時間進度表（見附件 6） . 項目營銷推廣策劃 . 價格定位及策略 價格策略：低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升 通過我們對南寧各大城區(qū)開發(fā)項目的仔細調研和深入分析，本項目的入市定價應當采取低開高走的策略，入市定價應當較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值 根據(jù)市 場問卷調查結果及市場調研的一系列經(jīng)濟指標，反復比較周邊重點項目和競爭對手的價格銷售政策，既考慮項目開發(fā)成本又考慮項目市場接受能力，擬定“ 低價入市、快速出貨、滾動發(fā)展、逐年提升” 的銷售定價策略。住宅裝修標準為毛坯房。 2．基本價格方案 “蘋果園”的開發(fā)周期為 8 年，則售價以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。 前 3 年售價以每年提升 8%的幅度增長，后 5 年售價以每年提升 5%的幅度增長，在每年之初提升價格為宜。 . 項目形象營銷策略 通過對項目進行形象的設計，表達企業(yè)自身獨特的文化理念、經(jīng)營理念。 1．項目視覺識別系統(tǒng)的設計 項目的視覺 識別系統(tǒng)設計簡稱 VI 設計，是企業(yè) CI設計中的重要環(huán)節(jié)。因此，建議在項目進行前期營銷策劃時，開始著手有關項目標志的設計工作。包裝強調項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺效果。另一部分為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 3．營銷接待中心包裝設計 營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設計尤為重要。明快的色調、經(jīng)典的 造型、優(yōu)良的品質，先聲奪人地樹立起良好的口碑。營銷接待中心主要組成部分有： 形象墻 ：這是營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。 展板及場地布置： 展板編排為展銷會的重要部分。設計統(tǒng)一的藝術形式加以布置，使個性形象突出，內容豐富、簡明，縮短買家了解項目的時間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。 大屏幕彩電及觸摸顯示屏： 大屏幕彩電主要播放項目的基本情況，播放高質素錄影帶，以及發(fā)展商、合作商背景情況等，使買家對項目所在地有更深入的了解和認識。 透視圖及項目模型 ：模型與透視圖能增加買家對本項目的立體縱觀認識，令買家身置其中 ，領略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。透視圖在展廳的適當位置，以燈箱形式展示，給人一幅美景如畫的家園感覺，激發(fā)美好的遐想。 由于本項目地塊是屬于郊區(qū)，交通距離非常不利，即使設有公交汽車，行車時間過長更加不利；因此，必須設置專線 看樓巴士，每半個小時發(fā)車，統(tǒng)一由銷售中心出發(fā)。（附地圖） 5．樣板房的包裝設計 樣板房的裝飾有著很強的示范作用，能潛移默化引導小區(qū)居民的生活方式。 . 入市時機策略 本項目總開發(fā)面積約 100 萬平方米，第一年的建筑開發(fā)面積為 30 萬平方米，相當于一個大型住宅小區(qū)的開發(fā)量。 建議小區(qū)的工程建設達到一定的規(guī)模后開始預售，使現(xiàn)場參觀的買家對發(fā)展商的實力及項目本身規(guī)模的有明確認識；同時，完成有關的園林景觀的布置，通過實景宣揚“旅游城”的營銷主題。 . 廣告總體策略及各階段劃分 總體策略： 以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，大量的投放頻率，反復宣傳，強化形象，營造全城矚目的熱