【正文】 目用地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件，并對(duì)一級(jí)開發(fā)后具備條件的經(jīng)營性建設(shè)用地以公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式組織上市交易。本項(xiàng)目拆遷涉及民宅拆遷總共 16 戶，建筑面積 4000萬平方米；本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 6．建設(shè)方案： 本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；新建面積 萬平方米，其中居住用地建筑面積 萬平方米，安置用房A039的建筑面積 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度 24米。 8．項(xiàng)目開發(fā)周期：本項(xiàng)目計(jì)劃 2020 年 4 月開始實(shí)施， 2020 年10月 具備上市條件，至 2020年 4 月完成全部土地一級(jí)開發(fā)。 第一階段：從 2020年 3 月至 2020 年 5 月，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報(bào)工作。 第三階段：從 2020年 6 月啟動(dòng)民宅拆遷 ,9月完成民宅拆遷。 第五階段： 2020 年 10 月至 2020 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。 10．經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722 萬元，預(yù)計(jì)收入 15848萬元，預(yù)計(jì)虧損 3874 萬元。 12．項(xiàng)目招標(biāo) 本項(xiàng)目管理體制實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對(duì)相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo)方式。本項(xiàng)目的招標(biāo)工作應(yīng)按照北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)北京市 規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案程序暫行規(guī)定的通知》、《北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（北京市人民政府第 89號(hào)令）、《關(guān)于印發(fā)北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)辦法的通知》【京發(fā)改（ 2020）664號(hào)】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項(xiàng)目在工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實(shí)施。由區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工作。 按簽訂的各項(xiàng)協(xié)議，由市、區(qū)二級(jí)中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙方，即第三方支付原則。 。 區(qū)中心負(fù)責(zé) 籌集由分中心負(fù)責(zé)籌措的資金； 編制、完善土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案； 申報(bào)土地聯(lián)席會(huì)，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 監(jiān)管項(xiàng)目的管理單位，保障項(xiàng)目按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施； 與二級(jí)開發(fā)單位的土地交接； 配合完成市中心負(fù)責(zé)的工作。 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2020年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 國家計(jì)委、建委 2020年發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)方法和參數(shù)”； 投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2020年版）； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知（京政發(fā) [2020]4號(hào)）； 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第 55號(hào)）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11號(hào)）； 北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法（京國土房管出 [2020]716號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市 [2020]302號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市〔 2020〕 540號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知（京國土用〔 2020〕 534號(hào)）； 1北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2020]32 號(hào)）； 1關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計(jì)投資字 [2020]1792 號(hào)）。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 1．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2020年－ 2020 年）》的要求 1993 年以來，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（ 1991 年－2020 年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2020 年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。為緊緊抓住本世紀(jì)前二十年重要戰(zhàn)略機(jī) 遇期，充分利用好城市發(fā)展的良好機(jī)遇和承辦2020 年夏季奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市未來的長遠(yuǎn)發(fā)展確定新的目標(biāo)，開拓新的空間，提供新的支撐條件。 2020 年 1 月27 日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國函 [2020]2號(hào) )，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施。其中戶籍人口 1350 萬人左右，居住半年以上外來人口 450萬人左右。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，根據(jù)對(duì)城市實(shí)際 發(fā)展速度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，適時(shí)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對(duì)各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》中對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了規(guī)劃， 2020 年，北京市建設(shè)用地規(guī)模控制在 1650 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 105平方米。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 （ 2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項(xiàng)目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 北京市域空間發(fā)展格局為大興的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機(jī)遇，大興在北京市域格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸，也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個(gè)職能中心保持了高度緊密的空間協(xié)調(diào)關(guān)系。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn) 發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團(tuán)”則是分別在南中軸延長線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對(duì)集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 《 大興 新城規(guī)劃（ 20202020）》的 區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對(duì)各個(gè)區(qū)域的限制條件、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實(shí)施分區(qū)域的發(fā)展策略。 （ 2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團(tuán)河以東部分、安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮賢鎮(zhèn)部分等。 《大興新城規(guī)劃（ 20202020）》的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機(jī)延續(xù)，必須強(qiáng)調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同時(shí)大幅提高其發(fā)展進(jìn)入門檻，在 高水平發(fā)展的基礎(chǔ)上保護(hù)好生態(tài)空間和團(tuán)河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為特征的文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng)控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地。以大興新城為核心，沿京開高速由北向南輻射延伸?？臻g上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設(shè)開始，正是遵循“既發(fā)展經(jīng)濟(jì)又守住一塊凈土”的原 則，形成了人與自然統(tǒng)一的區(qū)域特色。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場(chǎng)和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會(huì)、人文環(huán)境。 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件 的行為。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。儲(chǔ)備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在符合《北京市土地 儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》的條件下進(jìn)行的，符合北京市土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。 按照組團(tuán)發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。堅(jiān)持規(guī)劃先行，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項(xiàng)規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65平方公里， 60萬人口，未來五年，必須積極促進(jìn)大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升 輻射與帶動(dòng)能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對(duì)獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加快推動(dòng)危舊小區(qū)和城中村改造。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。 《北京市大興區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團(tuán)內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設(shè)為重點(diǎn)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。同時(shí)，輻射帶動(dòng)禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進(jìn)大興區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心可以承擔(dān)本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。在城市化進(jìn)程中，通過對(duì)于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為全面建設(shè)小康社會(huì)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)提供保障。 一、資源開發(fā)方案 本項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。 北京市大興區(qū)土地儲(chǔ)備中心作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目土地前期手續(xù)辦理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計(jì)等土地一級(jí)開發(fā)工作，使項(xiàng)目用地達(dá)到很好的建設(shè)條件。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。另外，在二級(jí)開發(fā)工程實(shí)施時(shí)注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。 為推動(dòng)全社會(huì)開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會(huì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源 瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。同時(shí)，在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)注意以下幾方面： 貫徹執(zhí)行國家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)環(huán)境，保障國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。 總體規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。 選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。 計(jì)量配置：水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計(jì)量裝置。滿足節(jié)能運(yùn)行管理的各種模式。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝），用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35公里，距大興新城 23公里。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公 里。 榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)。 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。具體的規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（市政府 148 號(hào)令） “征地單位支付的征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。計(jì)費(fèi)基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。 耕地開墾費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四章第三十一條 規(guī)定，國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。通過估價(jià)人員的實(shí)地調(diào)查，根據(jù)北京