【正文】 ，商業(yè)服務(wù)中心的吸引力主要取決于聚集規(guī)模和級(jí)別，聚集規(guī)模越大、服務(wù)功能越完善、級(jí)別越高，對(duì)顧客吸引力越強(qiáng)，相對(duì)應(yīng)的繁華度也越高。 三峽廣場景觀文化 MALL 正是滿足了人們的消費(fèi)心理，把人的不同需求的各項(xiàng)商業(yè)服務(wù)結(jié)合為一體，此外其所在的三角碑商業(yè)中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商業(yè)區(qū)一樣采用商業(yè)步行街的形式，其商業(yè)的聚集效益和繁華度是最高的。 特色獨(dú)具的文化商業(yè)設(shè)計(jì)理念： （ 1）核心店的配置 一般而言，核心店的面積都是很大的，且具有較大的顧客吸引力（聚集人氣）。若有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將他們分開設(shè)置在商場的兩端，使所有顧客能在核心店間的街道上川流不息地往來。 （ 2）區(qū)域劃分 針對(duì)主要不同特性的專賣店，作一適當(dāng)?shù)奈恢冒才?。為了?chuàng)造一條有魅力又熱鬧的街道，區(qū)域劃分采用了搭配組合原則。 ? 組合原則 — — 同一主題與同一對(duì)象層的不同業(yè)態(tài)店，配置在同一區(qū)域，以增加顧客逛街的 樂趣。 （ 3）店鋪空間 店鋪空間的大小，影響到日后經(jīng)營者的銷售空間。 根據(jù)現(xiàn)在三峽廣場店鋪面積的劃分方法，其銷售面積介于 8 平方米至 200 多平方米之間，開間在 —— 15m 之間，基本上能夠滿足各類商家的需要。 從三峽廣場目前的規(guī)劃上來說，為了更好的發(fā)揮每條通道的作用，其面寬均在 以上，其中中心主通道達(dá)到 以上。這樣當(dāng)顧客到達(dá)小廣場后，很容易再往另一方向的街道繼續(xù)走下去。前面我們?cè)?jīng)提及購物中心是人與人之間生活交流的場所，但是如果沒有廣場，則交流的活動(dòng)將會(huì)受到嚴(yán)重的限制。有人說：“廣場就有如 MALL 的面孔。 （ 5）后勤空間規(guī)劃 垃圾處理場 現(xiàn)行國外 MALL 的垃圾處理方式，大都是預(yù)先集中到一個(gè)地方，待壓縮處理后再行運(yùn)走。因此在三峽廣場的垃圾處理場中，應(yīng)該考慮配置空調(diào)設(shè)施。但由于三峽廣場的面積廣大，隨時(shí)清運(yùn)的垃圾應(yīng)該先行送至多處臨時(shí)垃圾集中 地，再統(tǒng)一運(yùn)至處理場。它的經(jīng)營與社區(qū)的發(fā)展兩者間應(yīng)該相輔相成，而社區(qū)活動(dòng)廣場便成為其中一項(xiàng)不可或缺的媒介。 既然三峽廣場要成為居民經(jīng)常出入的場所，所以必須考慮一些居民日常生活所需的服務(wù)，如銀行 、診所等；當(dāng)然也有美容美發(fā)中心、網(wǎng)吧、酒吧、茶坊、照相鋪、高檔修鞋店等等。作為錦繡三峽廣場重要組成部分的三峽廣場景觀文化 MALL 的建設(shè)，具有以下幾個(gè)顯著特色： 唯一性－－依托濃縮長江三峽自然人文景觀錦繡三峽廣場，與沙區(qū)科教文化區(qū)的定位相呼應(yīng)，創(chuàng)造性地將景觀、 文化與商業(yè)步行街有機(jī)結(jié)合，開創(chuàng)全新的景觀文化商業(yè)模式，在國內(nèi)首創(chuàng)景觀文化步行商 業(yè)街，無論從項(xiàng)目的立意、理念及規(guī)劃方面，在全中國獨(dú)樹一幟，具有唯一性，充分體現(xiàn)了沙區(qū)政府的超前發(fā)展意識(shí)以及將重慶建成國際大都市的氣魄，為項(xiàng)目的建成及投入使用創(chuàng)造先天優(yōu)勢。 前瞻性――以 MALL 作為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，與區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，同時(shí)結(jié)合景觀文化形態(tài)，創(chuàng)造全新商業(yè)文化價(jià)值，締造現(xiàn)代城市商業(yè)文明的象征，三峽廣場景觀文化 MALL 具有極強(qiáng)的增值潛力、可持續(xù)的發(fā)展力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，帶動(dòng)沙區(qū)及重慶的商業(yè)文化邁上新臺(tái)階。 第四部分 三峽廣場價(jià)格評(píng)估 一、 項(xiàng)目定價(jià)依據(jù) 重慶市地下商場租售價(jià)格分析 名稱 售價(jià)（均價(jià)） 租金（元 /月平米） 經(jīng)營類型 地理位置 沙區(qū)明珠地下商場 1 萬元 /柜 300 服裝、飾品 沙區(qū)雙巷子步行街地下 菜園壩地下商場 25000 元 /平米 250450 書刊批發(fā)、鞋類、服裝、干雜 渝中區(qū)菜園壩火車站廣場地下 美儂地下商場 23000 元 /平米 280350 服裝、飾品 九龍坡區(qū)楊家坪廣場地下 楊家坪人防工程 23000 元 /平米 不限經(jīng)營 類型（產(chǎn)生明火的業(yè)態(tài)除外） 九龍坡區(qū)楊家坪廣場轉(zhuǎn)盤地下 南坪地下商場 18000 元 /平米 180250 服裝、飾品、鞋類 南岸區(qū)宏聲廣場轉(zhuǎn)盤地下 兩路口地下商場 25000 元 /平米 250500 水果、服裝、干雜、鐘表 渝中區(qū)兩路口皇冠大扶梯入口處 世紀(jì)商城 服裝、飾品 沙區(qū)渝碚路世紀(jì)廣場商城地下 ? 上述項(xiàng)目均地處該區(qū)域黃金地段，消費(fèi)人流量大，商業(yè)價(jià)值較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 項(xiàng)目經(jīng)營類型以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，無整體經(jīng)營管理概念，沒有形成專業(yè)化市場，無規(guī)模效應(yīng) ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮以人為本的休閑消費(fèi)模式 因素較少，功能配套不夠完善 三峽廣場周邊營業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研 三峽廣場周邊營業(yè)用房項(xiàng)目調(diào)研表（見附表） ? 上述項(xiàng)目區(qū)位均為沙區(qū)主城區(qū)，三角碑至渝碚路一帶人流量達(dá) 10— 15 萬人次 /每日，目標(biāo)消費(fèi)群較大，商業(yè)用房租售情況理想，其業(yè)態(tài)分布仍然以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主 ? 沙區(qū)主城區(qū)作為重慶的第二商圈，商業(yè)發(fā)達(dá)，營業(yè)用房租售比例較大 ? 上述大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，對(duì)新商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需求無法滿足， 局限于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式 ? 通過對(duì)周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查排序，服飾、百貨、餐飲、娛樂為主，通信、超市次之，酒店、銀行等商務(wù)配套較齊備，整個(gè)片區(qū)成熟度高 ? 上 述大部分營業(yè)用房為 5 年前開發(fā)項(xiàng)目，底框結(jié)構(gòu)形式，開間，以開間 、進(jìn)深 59m 居多，其中大開間營業(yè)鋪面僅有雙巷子及雕塑廣場近年新開項(xiàng)目，開間在 左右 ? 華宇廣場因其規(guī)模優(yōu)勢，屬沙區(qū)最大商業(yè)項(xiàng)目，形成一定的商業(yè)氛圍帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其覆蓋面遍及整個(gè)沙區(qū)及石橋鋪、袁家崗地區(qū)，尤以白盛進(jìn)駐后更能帶動(dòng)渝碚路一帶新商業(yè)模式發(fā)展 二、三峽廣場價(jià)格構(gòu)成 項(xiàng)目營業(yè)用房根據(jù)區(qū)位不同，價(jià)格在 11000 元 /平米 —— 28800 元 /平米之間，均價(jià)為 18000 元 /平米。 三、橫向比較 —— 投資三峽廣場物超所值 由于眾所周知的原因，目前全國的房地產(chǎn)業(yè)總體上不太景氣。 從國內(nèi)比較，上海、北京、天津、廣州、深圳等大城市物業(yè)價(jià)格遠(yuǎn)高于重慶市，差距在 1 倍以上。 由上述市內(nèi)各區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目比較，三峽廣場無論從物業(yè)配套、經(jīng)營管理還是新商業(yè)業(yè)態(tài)整合方面來說，性價(jià)比優(yōu)勢明顯；同時(shí)沙區(qū)政府十五規(guī)劃目標(biāo)是將沙區(qū)建設(shè)成為重慶的第二商務(wù)中心， 隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，進(jìn)步，國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)和新的經(jīng)濟(jì)體向中國中西部轉(zhuǎn)移，沙區(qū)中心商務(wù)區(qū)的功能將進(jìn)一步完善，其中心商務(wù)區(qū)的投資潛力也會(huì)日益被人們所認(rèn)識(shí)，其投資的熱望將會(huì)進(jìn)一步啟動(dòng)。 第五部分 投資收益分析及其他投資形式比較 一、 投資形式比較分析 —— 國債、股票、不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估 （一） 無風(fēng)險(xiǎn)的中國國債及存款收益分析 國債是國家因建設(shè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的需要而發(fā)行的一種以國家財(cái)政擔(dān)保的信用債券，購買國債是人們最放心、收益最穩(wěn)定的一種投資方式。 銀行存款是大多數(shù)居民已習(xí)慣了的一種低收益投資方式，其收益穩(wěn)定，無風(fēng)險(xiǎn)，支取方便靈活，但投資收益率卻很低，特別是中國連續(xù)調(diào)低利率后，目前最高的定期存款利率僅 %，活期存款利率就更是低得驚人（只有 %），也就是說在銀行存款 10000 元，每年最多只能獲取 225 元的收益，如果為活期存款卻僅能獲取 99 元收益，這還沒有計(jì)算利息稅。 （二） 風(fēng)險(xiǎn)大可能收益也大的股票投資分析 股票是代表一定股權(quán)的有價(jià)證券，其市場交易價(jià)格應(yīng)以股份公司的經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)。中國常聞某人炒股賺了多少，是不是因?yàn)槌垂善本褪琴嵉亩噘r的少呢？其實(shí)是炒股票賺了的人由于心情舒暢而溢于顏表，炒股票賠了的人因心情不愉快或其它不好談的原因不愿說 。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒有建立，業(yè)績好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。股票投資有很大風(fēng)險(xiǎn)。 由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場所需要的特定地域的樓盤供給量與市場需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價(jià)格上漲。 重慶直轄后，重慶正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，重慶在西部的比較優(yōu)勢使外商紛紛看好重慶，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得重慶迎來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這一切將給重慶的房地產(chǎn)帶來充滿希望的未來。 （一） 住宅 住宅是人們消費(fèi)量最大的不動(dòng)產(chǎn)，中國重慶目前成套住宅的空置面積達(dá)到 300 萬平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場所，其價(jià)格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時(shí)間越久，其價(jià)值就貶值越多，因此可以說住宅的價(jià)格對(duì)時(shí)間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。而且因?yàn)橹貞c的房地產(chǎn)投資商大多實(shí)力弱，項(xiàng)目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價(jià)高。 （二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。而重慶畢竟是內(nèi)陸城市，大機(jī)構(gòu)入住較少。 重慶近幾年寫字樓的 投資平均每年增加 39％，其近三年平均每平方米的市場交易價(jià)格分別為 1708 元、 1921 元、 2447 元。 （三） 商場 商場作為商品交易的場所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商場的租售價(jià)格，也決定了進(jìn)場商家的經(jīng)營前景及經(jīng)營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經(jīng)濟(jì)區(qū)位、流動(dòng)人口、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群、交通運(yùn)輸條件、歷史消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獲取盈利為目的，因 此其宗旨是賺錢，只要某地的流動(dòng)人口多、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群多，能夠?yàn)樯碳規(guī)硎找婧屠麧?，那么建于該地的商業(yè)用房其租售價(jià)格就高，這種租售價(jià)格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實(shí)質(zhì)關(guān)系，相反，某地長時(shí)間的商業(yè)交易行為會(huì)逐漸讓人們形成某種消費(fèi)習(xí)慣，因此可以說，在商業(yè)環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。 住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對(duì)其是否能讓人合適愉 快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對(duì)其價(jià)格有圈套影響，而商場以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對(duì)其價(jià)格沒有直接影響，相反，商場經(jīng)營得越久，經(jīng)營時(shí)間越長，其房屋的租售價(jià)格反而越高