上海市金山項(xiàng)目分析報(bào)-在線瀏覽
2024-11-06 12:19本頁(yè)面
【正文】 8 平方米，土地用途為居住。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 項(xiàng)目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建 筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131平方米；車(chē)位部分 23030 平方米，配套 1500平方米。 此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有： 上海市國(guó)有土地使用權(quán) 出讓合同。 上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。 二、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬(wàn)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng) %，增速比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展8 0 . 19 2 . 41 1 6 . 91 2 . 3 %1 5 . 5 %2 4 . 3 %0501001502020 2020 20200 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %GDP(億元) 增長(zhǎng)率 2020 年 19 月 份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng)%。其原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年 19 月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開(kāi)工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。 固定資產(chǎn)投資 0501002020 2020 2020固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均收入 4832 元，比上年增長(zhǎng) ％。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率 ％。 19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 0501001502020 2020 2020施工面積( 萬(wàn)m 2 ) 竣工面積( 萬(wàn)m 2 ) 板塊特征 根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 2773 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 1319套，去化率為 %。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在 35004500 元 /平方米，均價(jià)在 4000 元 /平方米左右。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 25 萬(wàn)平 方米，共 2492 套，已售 萬(wàn)平方米，共 740 套，去化率為30%。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在30004200 元 /平方米，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。 2020 年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì) 萬(wàn)平方米，共 5770 套，已銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，共計(jì) 2215 套，去化率為 38%。 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房 水平相對(duì)較低。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %； 2020 年投資總額為 億元，增長(zhǎng) %。 再?gòu)臋M向比較看， 2020 年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。 從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤(pán)的中高檔居住區(qū)。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過(guò)附近；南面有連接金山石化與上?；疖?chē)站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車(chē)程在 10分鐘之內(nèi)。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? n 周?chē)幼^(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感
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