【正文】 onsultants 開發(fā)部 235 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 開發(fā)部職責分解表 一 級 職 能 二 級 職 能 三 級 職 能工作計劃安排、報建資料準備及內(nèi)部協(xié)調(diào)? 參與事業(yè)部項目策劃? 參與事業(yè)部對項目方案．初設的審定? 參與事業(yè)部對項目執(zhí)行計劃書的審定? 參與項目可行性研究報告的編寫與申報? 根據(jù)項目開發(fā)進度，編制并執(zhí)行本部門月．季．年度工作計劃和目標擬定工作進度及參與人員。202 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants B. 置業(yè)公司 203 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部 204 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部職能分解表 (1) 一 級 職 能 二 級 職 能 三 級 職 能1 ．戰(zhàn)略發(fā)展研究? 建立房地產(chǎn)信息資料庫，對信息資料進行收集、整理、分類? 關注國內(nèi)外重大時事政治、經(jīng)濟的動態(tài)情況，研究分析這些因素可能對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來的影響? 對重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行調(diào)查研究? 根據(jù)市場情況和公司資源優(yōu)勢，對房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)變化與否進行研究，并做出戰(zhàn)略可行性、適用性分析報告? 最后制定近期公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃報告策劃管理2 ． 選址、征地策劃（即策劃項目）? 綜合分析、篩選、整理出土地資源的信息? 建立《地區(qū)土地資源信息月報》，提供《土地資源項目意見書》，研究地塊的特征、特性和獲利能力? 對區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查，包括：社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展水平；交通建設現(xiàn)狀；市政建設現(xiàn)狀；城市規(guī)劃及近期發(fā)展方向；房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢；開發(fā)投資環(huán)境調(diào)查等內(nèi)容? 對項目建設場地進行調(diào)查，包括：區(qū)位情況；交通與市政建設情況；地形地貌；拆遷安置及土地整治；規(guī)劃定位；周邊建設態(tài)勢及重點樓盤調(diào)查等內(nèi)容? 對環(huán)境、市場、投資進行分析，包括：經(jīng)濟與物質(zhì)環(huán)境；人文及投資軟環(huán)境；房地產(chǎn)市場分析及預測；消費群體結構；主要競爭對手分析等內(nèi)容? 制定出調(diào)查報告，包括：市場調(diào)查綜合報告；項目建議報告；項目經(jīng)濟調(diào)查報告；項目建設及項目經(jīng)濟評估報告等? 最終成果是制定出《項目建議書》205 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部職能分解表 (2) 一 級 職 能 二 級 職 能 三 級 職 能3 ．投資決策方法? 制定計劃：主要是審查、評估工作計劃? 收集資料：主要是對本企業(yè)和所要進行的項目分別展開調(diào)查，獲取全面、詳實、準確的資料? 審查分析：主要是進行企業(yè)和項目概況審查；市場和規(guī)模分析；項目構成和設計分析，并進行財務預算? 全面審核《項目建議書》的可行性和適用性? 編寫報告：主要是綜合上階段分析與預測的內(nèi)容，作出財務分析和經(jīng)濟效益分析，并整理出綜合評價報告? 審批：該階段應由投資決策委員會全體討論對綜合評價報告予以討論、評價，并作出項目投資的最后決策，以此備案策劃管理4 ．項目策劃? 研究項目定位：主要對市場進行細分，目標消費群體定位，項目功能、標準進行定位，并提出項目開發(fā)理念? 研究制定規(guī)劃與設計，包括：規(guī)劃及設計原則；環(huán)境、建筑、交通的規(guī)劃及設計；住宅設計；“四新”技術應用；智能化、信息化設計；主要技術經(jīng)濟指標等內(nèi)容? 確定項目建設與管理的方案，包括：項目建設管理；施工現(xiàn)場管理；分期開發(fā)設計；項目建設進度計劃等內(nèi)容? 協(xié)助制定項目營銷策劃方案，包括：價格策略、銷售方式、推廣策略、前期推廣等內(nèi)容? 協(xié)助制定物業(yè)管理策劃方案，包括：物管原則及標準、物管模式、物管內(nèi)容、物管方式、管理目標等內(nèi)容? 對項目投資及經(jīng)濟效益進行分析，包括：資金組織及運作方式；項目投資估算；經(jīng)濟效益測算；項目投資風險分析；社會環(huán)境效益評價等內(nèi)容? 最后制定出完整的《項目策劃報告》? 策劃最終成果是整個《項目策劃總體方案》文本，即《項目建議書》與《項目策劃報告》兩部分之合? 根據(jù)《項目策劃總體方案》制定初步的《項目執(zhí)行計劃書》206 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部職能分解表 (3) 一 級 職 能 二 級 職 能 三 級 職 能1 ．設計委托? 對設計單位進行評估? 選擇出適應本項目開發(fā)理念的設計單位? 根據(jù)公司提出的《項目策劃報告》、規(guī)劃行政管理部門的選址意見書及設計條件通知書、制定出各項設計委托書，包括：規(guī)劃、建筑、園林、裝飾等2 ．規(guī)劃設計管理? 階段分為三個：方案、初設和施工圖? 內(nèi)容：地質(zhì)勘察、小區(qū)規(guī)劃與設計、建筑設計、環(huán)境及綠化設計、智能化設計及特別要求的設計等? 審查方式：應建立方案階段研討咨詢制，初設和施工圖技術復核制，圖紙會審制設計管理3 ．設計過程監(jiān)督管理? 對設計單位全過程進行監(jiān)督，保證設計質(zhì)量，控制成本核算? 建立嚴格的工程技術文件保管和歸檔制度以及公司內(nèi)部審報程序，包括設計修改、變更的審報程序? 項目實施過程中，必須嚴格監(jiān)控施工實施，使之完全符合設計的意圖標準和要求? 對部分外飾建材、燈飾、設備進行封樣說明207 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 房地產(chǎn)事業(yè)部企劃部經(jīng)理崗位說明書 崗位名稱 管理幅度 人員要求 直屬上級 所屬部門 權限 ? 經(jīng)總經(jīng)理授權后，可開展人員招聘、錄用及安置工作 ? 有權根據(jù)公司有關規(guī)定對員工進行日?？己瞬⑻岢霆剳鸵庖?；經(jīng)公司批準后，執(zhí)行獎懲決定 ? 有權在公司規(guī)定范圍內(nèi)，經(jīng)總經(jīng)理授權后，決定本部門人員的工資及獎金負責 ? 在授權和預算內(nèi)進行日常辦公室財務審批工作 ? 教育：本科或本科以上，企業(yè)管理、建筑、經(jīng)濟等專業(yè)畢業(yè) ? 工作經(jīng)驗：有 5年以上房地產(chǎn)企業(yè)前期策劃的管理經(jīng)驗；有 2年擔任部門經(jīng)理的領導經(jīng)驗 ? 必要技能和素質(zhì)：熟悉房地產(chǎn)全過程的各項工作，有較強的企管能力；有較高的審美能力和業(yè)務綜合能力；有較強的觀察能力和人際溝通能力；組織協(xié)調(diào)能力強，有戰(zhàn)略思維能力 企劃部經(jīng)理 7人 置業(yè)公司總經(jīng)理 企劃部 208 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部經(jīng)理崗位說明書 工作內(nèi)容 考核指標 ? 業(yè)務： – 制定本部門一級職能（策劃、設計）管理工作的目標和計劃 – 根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標，制定本部門的職能范圍 – 參與制定公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃，研究戰(zhàn)略發(fā)展策略 – 參與公司重大決策投資審定方案 – 參與對中層以下人才的招聘，核心團隊的考核評估和激勵管理 – 監(jiān)督管理計算機信息數(shù)據(jù)庫和信息資料文獻 – 對項目概況進行審查，對市場與規(guī)模、項目構成與設計進行分析 – 負責審核房地產(chǎn)開發(fā)《項目策劃總體方案》 – 負責對設計單位進行評估，協(xié)助制定合理的設計委托書，征集優(yōu)秀的規(guī)劃方案 – 負責組織及協(xié)調(diào)各有關部門；對項目的重大設計方案進行會審 – 協(xié)調(diào)好對外的各項公關活動 – 負責跨部門協(xié)調(diào) – 解決部門內(nèi)的工作協(xié)調(diào)和人員溝通 ? 人事： – 參與制定本部門的組織機構和崗位編制 – 參與制定本部門內(nèi)的職責分工 – 確定對各崗位的工作要求和業(yè)績考核標準 – 參與制定本部門內(nèi)人員的報酬和激勵制度 – 對本部門人員進行業(yè)務培訓 – 解決部門內(nèi)的工作協(xié)調(diào)和人員溝通 ? 對產(chǎn)品定位的準確度 ? 對房地產(chǎn)項目的評估和經(jīng)濟效益的預測水平 ? 對本部門管理的運作成效 ? 對成本控制的成效 ? 策劃的項目在市場的美譽度和滿意度 30% 20% 20% 20% 10% ? 財務： – 制定部門預算 權重 209 Lines 協(xié)信集團 Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部策劃主管崗位說明書 崗位名稱 管理幅度 人員要求 直屬上級 所屬部門 權限 ? 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在企劃部部門經(jīng)理的指導下， 進行策劃項目和項目的策劃 ? 教育：本科或本科以上，企業(yè)管理、建筑、經(jīng)濟等專業(yè)畢業(yè) ? 工作經(jīng)驗：有 5年以上房地產(chǎn)企業(yè)前期策劃的經(jīng)驗 ? 必要技能和素質(zhì)：熟悉房地產(chǎn)全過程