【正文】 表述形式，結(jié)合本項目的實際情總嚴謹測算得出。 第一章 惠州市社會 經(jīng)濟發(fā)展概況 1． 1惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開發(fā)以后，特別是 1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2020年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于 珠三角地區(qū)。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑， 2020年底，惠州市總?cè)丝跒?李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。全市現(xiàn)有 78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 10個街道辦事處， 1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 1． 2惠州市經(jīng)濟社會 發(fā)展歷程與特點 縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到 1988年，第二個階段是 1989— 1993年，第三個階段是 1994年到現(xiàn)在。 惠州市的經(jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多， GDP年均增長 %， 1988年達到 ；人口年均增長 %， 1988年達到 ；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年 均增長 %， 1988年達到 ；地方財政收入年均增長 %， 1988年達到 億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 %， 1988年達到 %億元；人均 GDP年均增長 %， 1988年達到 1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從 1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到 1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。從 1989年到 1993年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993年占 GDP的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993年占 GDP的 17.5%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %，地方財政收入年均增長 %，實際利用外資年均增長 %，外貿(mào)出口總額年均增長 %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長 %，人均 GDP年均增長 %。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入 1000到 1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機?；葜菔袇^(qū)西距廣州市 153公里，東距汕頭市 320公里，南與深圳市相隔 80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅 47海里。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到 2020年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。 根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少 1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加 %至 1%，制造業(yè)外資投入金額增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加 %至 %，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加 %到 %。 CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。項目采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn) 80萬噸乙烯，進而衍生出 230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達 17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為 1:50。 未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構(gòu)成完整 的石化產(chǎn)業(yè)鏈。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。 1． 5惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的 交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化項目將給惠州市經(jīng)濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。 同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶 動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。 第二章 項目概括 2． 1研究基礎(chǔ) 用地單位：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā) 展 商：惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅） 項目名稱： **廣場 用地位置：惠州市江北 27號小區(qū) 用 地現(xiàn)狀：已開發(fā) 40% 2． 1． 1可行性研究分析的基本依據(jù) 1．國土證：惠府國用（ 2020）字第 13020200077號 惠府國用（ 2020）字第 13020200012號 惠府國用（ 2020）字第 13020200013號 惠府國用（ 2020）字第 13020200076號 2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第 337號（一期） 3．商品房預(yù) 售許可證：惠州房預(yù)許（ 2020） 42號（一期） 2． 1． 2項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù) 規(guī)劃區(qū)總用地面積 ，已開發(fā) 40%。 公共占地： 10535平方米 園林占地： 18500平方米 銷售收入： 56167萬元 開發(fā)總投資： 41504萬元；其中： 1．土地開發(fā)費： 4000萬元； 2．土建、建安設(shè)計工程費： 28752萬元； 3．應(yīng)繳各種稅費： 2500萬元； 4．營業(yè)稅： 2020萬元； 5．各類配套工程費： 532萬元； 6．供水增容費： 120萬元； 7．報建手續(xù) 費： 600萬元； 8．不可預(yù)見費： 500萬元； 9．投資利息： 2020萬元； 10．其他費用： 500萬元。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對 **廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及 城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 2． 2． 3研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。主要針對需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。 市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。 2． 3． 1發(fā)展商簡介 惠州市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020年 12月，前身為惠州市 **經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。經(jīng)過多 年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務(wù)實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn) “ 人文社區(qū) ” 概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。 2． 3． 4交通組織 從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，