【正文】 本項(xiàng)目定位、起點(diǎn)高、目前產(chǎn)品以獨(dú)棟為主，擁有 18 洞 標(biāo)準(zhǔn) 高爾夫球場(chǎng)，水景資源豐富，田陽(yáng)、田陽(yáng)周邊縣甚至百色高端別墅稀缺，給本項(xiàng)目帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)， 但是也伴隨著 一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合各方面因素 ，我們從項(xiàng)目銷售通路和營(yíng)銷入手，以促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功 。 高收入者：百色有平果鋁、德保鋁等大型企業(yè)，這些企業(yè)高管收入高，他們對(duì)別墅的購(gòu)買需求也就更趨于獨(dú)特。 度假投資客： 度假投資客是高端度假物業(yè)的主要消費(fèi)群體之一，有較強(qiáng)的購(gòu)買欲望，對(duì)物業(yè)升值潛力有較高的要求。 省內(nèi)經(jīng)商客戶：浙江、東北等客商看重百色市的發(fā)展，均 過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)生意，這一群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資本積累及事業(yè)上升過(guò)程中；非首次置業(yè)；關(guān)注生活品質(zhì)； 二、 項(xiàng)目主力客戶群體 基于市場(chǎng)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性以及高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn)，項(xiàng)目主力客戶群體如下： 客戶分類 高爾夫球客 政府官員 國(guó)內(nèi)度假投資客 省內(nèi)經(jīng)商客戶 14 三、 主力客戶群體置業(yè)特征 序號(hào) 客戶群體 客戶特征 置業(yè)特征 1 政府官員 擔(dān)任各部門要職 位高權(quán)重，灰色收入是主要資本來(lái)源，關(guān)注私密性與享受； 2 高爾夫球客 廣西各高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資本積累或已完成，追求享受 3 省內(nèi) 經(jīng)商 客戶 （包含本 地客戶） 廣西區(qū)內(nèi)私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企高管 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資本積累及事業(yè)上升過(guò)程中，非首次置業(yè)；關(guān)注生活品質(zhì)； 4 國(guó)內(nèi)度假投資客 全國(guó)各地的投資客 已完成資本積累，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，總價(jià)承受力高，多次置業(yè)；追求項(xiàng)目升值空間； 目標(biāo)客戶群體主要關(guān)注項(xiàng)目環(huán)境、社區(qū)整體度假氛圍營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)的舒適度、控制面積、球場(chǎng)質(zhì)量等問(wèn)題。 主要以已購(gòu)客戶為主，通過(guò)已購(gòu)客戶對(duì)項(xiàng)目的口碑，挖掘已購(gòu)客戶所在圈層的其他潛在客戶。 與國(guó)內(nèi)知名代理商或者團(tuán)購(gòu)企業(yè)合作，利用對(duì)方所掌握的客戶資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。 定價(jià)策略 在初期面市價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況采取 “分階段提價(jià)，平開(kāi)高走 ”的策略；配合各銷售階段和項(xiàng)目在市場(chǎng)知 名度的穩(wěn)步提升，價(jià)格定位會(huì)視當(dāng)時(shí)情況作針對(duì)性調(diào)升，以期最后穩(wěn)健地攀升到理想目標(biāo)價(jià)位。同時(shí)本項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，工程進(jìn)度不快，銷售周期長(zhǎng)。 4. 期間投資客將隨以上不同的主力客戶消化； 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備： 1. 項(xiàng)目氛圍營(yíng)造，宣傳資料、樣板間等準(zhǔn)備充分； 2. 銷售現(xiàn)場(chǎng)須配備足夠的銷售人員并對(duì)準(zhǔn)大客戶進(jìn)行一對(duì)一溝通。 報(bào)建費(fèi)用 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 1 城建配套費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 2% 2 教育附加費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 0% 3 報(bào)建費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 4 招標(biāo)費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 5 質(zhì)檢費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 6 人防建設(shè)費(fèi) 建筑面積 10元 /㎡ 7 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2元 /㎡ 8 墻改費(fèi) 建筑面積 /㎡ 9 消防配套費(fèi) 建 筑面積 3元 /㎡ 10 城市規(guī)劃綜合費(fèi) 建筑面積 2元 /㎡ 11 垃圾清運(yùn)費(fèi) 綜合價(jià) 50 12 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 0% 13 職工意外傷害保險(xiǎn) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 20 14 噪音、防雷費(fèi) 建筑面積 4元 /㎡ 15 小 計(jì) 前期費(fèi)用 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 1 勘探、定點(diǎn) 綜合價(jià) 15 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積 20元 / ㎡ 3 審圖費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 10% 4 水、電設(shè)備費(fèi) 綜合價(jià) 50 5 圍墻 綜合價(jià) 40 6 小 計(jì) 建安工程費(fèi) 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 總建面積（ m2） 萬(wàn)元 /m2 1 別墅土建費(fèi) 21273 2 小 計(jì) 項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi) 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 銷售總收入 費(fèi)率 1 策劃、廣告 18082 % 3 小 計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)費(fèi) 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 1 區(qū)內(nèi)配套工程 （給排水，電網(wǎng)等） 占地面積之 30％ 700元每平方 2 區(qū)內(nèi)綠化工程 17600㎡ 300元每平方 528 3 小 計(jì) 21 總投資估算 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 1 土地費(fèi) 綜合價(jià) 2 報(bào)建費(fèi)用 綜合價(jià) 3 前期費(fèi)用 綜合價(jià) 4 建安工程費(fèi) 綜合價(jià) 5 項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi) 綜合價(jià) 6 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 綜合價(jià) 7 工程監(jiān)理費(fèi) 土建費(fèi)用 1% 8 管理費(fèi) 銷售總收入 % 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 銷售總收入 % 10 稅費(fèi) 銷售總收入 % 11 小 計(jì) 銷售總收入 序號(hào) 名 稱 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 銷售面積 萬(wàn)元 /m2 1 可售別墅面積 21273 2 小 計(jì) 備注 目前別墅銷售價(jià)格 項(xiàng)目盈利 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收 入 2 總投資 (包含營(yíng)業(yè)稅 ) 利潤(rùn)虧盈 22 項(xiàng)目靜態(tài)效益分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 / 2 總投資 (包含營(yíng)業(yè)稅 ) / 3 靜態(tài)總利潤(rùn) 銷售收入 總投資 4 企業(yè)所得稅 靜態(tài)總利潤(rùn) 25% 5 項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn) （所得稅后） 靜態(tài)總利潤(rùn) 企業(yè)所得稅 6 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 靜態(tài)總利潤(rùn) /總投資額 % 7 項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率 項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后） /總投資額 % 備注 因項(xiàng)目在持續(xù)拿地中，因項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃未明確，在調(diào)整中，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程 所需 資金投入進(jìn)行估計(jì)，故本方案測(cè)算未包括借貸利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用，僅對(duì)項(xiàng)目整體的收益情況進(jìn)行測(cè)算 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目已在開(kāi)發(fā) 88 畝別墅地塊進(jìn)行投資收益測(cè)算，項(xiàng)目共需投資約 萬(wàn)元 （包含土地費(fèi)用） ，可實(shí)現(xiàn) 18082 萬(wàn)元的銷售收入，可創(chuàng)造約 萬(wàn)元 靜態(tài)總利潤(rùn)，投資凈利潤(rùn)率達(dá) %，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。 銷售價(jià)格 后期別墅銷售價(jià)格 1 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 /㎡，聯(lián)排別墅 8500 元 /㎡， 4～ 5 層帶電梯情景洋房 5000～ 8000 元 /㎡， 商業(yè)兩層均價(jià) 7500 元 /㎡ ， 最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售均價(jià)8500 元 /㎡ 以下地塊測(cè)算數(shù)據(jù) 土地費(fèi)用： 5 萬(wàn)元 /畝 銷售價(jià)格：低層住宅 8500 元 /㎡ ,商業(yè)按 7500 元 /㎡ 備注 未 包括財(cái)務(wù)成本費(fèi)用與 借貸利息成本 23 項(xiàng)目已征得的 350 畝土地經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估 總建筑面積： 350002 ㎡ 土地費(fèi)用 5 萬(wàn)元 /畝 低層住宅銷售價(jià)格： 8500 元 /㎡ 測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)同 88 畝別墅地塊 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） 1 銷售收入 / 2 總投資 (包含營(yíng)業(yè)稅 ) / 3 靜態(tài)總利潤(rùn) 銷售收入 總投資 4 企業(yè)所得稅 靜態(tài)總利潤(rùn) 25% 5 項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后） 靜態(tài)總利潤(rùn) 企業(yè)所得稅 6 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 靜態(tài)總利潤(rùn) /總投資額 % 7 項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率 項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后） /總投資額 % 項(xiàng)目