某商住項(xiàng)目策劃方案-在線瀏覽
2025-05-02 06:36本頁面
【正文】 。 ２、 劣勢 ? 臨主街面較窄，吸納主街人氣有相當(dāng)難度； ? 商業(yè)入口導(dǎo)向性不強(qiáng)，開口對人流的導(dǎo)向性不強(qiáng)；必須通過后續(xù)的建筑元素修改及成型后的導(dǎo)視系統(tǒng)引導(dǎo)； ? 入口連廊（假墻？）過于前靠，弱化了街的效果。 ? 當(dāng)?shù)乜蛻艋玖?xí)慣現(xiàn)房交易，期房市場將會(huì)面臨相當(dāng)程度的抗性。 整合營銷策劃案 6 ４、 機(jī)會(huì) ? 本案建成后，將成為與昆曼大通道為龍頭相適應(yīng)的客貨中轉(zhuǎn)站，享有黃金樞紐通道上的大規(guī)模商圈優(yōu)勢； ? 本案在市中心屬于少有的商業(yè)開發(fā)地塊，并且當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)開發(fā) 并不過度，即潛在投資客并沒有被大量洗牌，具備可觀的潛在需求空間； ? 城市區(qū)域市場前景看好，大型的電站修建，昆曼大通道修建將帶來區(qū)域人、財(cái)、物的巨變，本案可謂順勢而成的項(xiàng)目，現(xiàn)在的投資價(jià)值及未來的升值潛力都非?？捎^； ? 本地投資渠道相對單一，有大量的閑置資金等待挖掘。 整合營銷策劃案 7 二、 業(yè)態(tài)定位 １、 原產(chǎn)品性質(zhì) 本案實(shí)質(zhì)為集中商業(yè)街、廣場、公寓、購物中心、酒店、寫字樓的綜合型復(fù)合 式 街區(qū)，與貴公司原來操作的商街規(guī)劃理念基本類似，本次在 市 市中心第一次以商圈、 中心商務(wù)區(qū)的概念出現(xiàn)，是冀望于從城市經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的角度拔高項(xiàng)目城市形象 ，致力于塑造 “ 第一個(gè)、首次、重量級(jí)、不可超越 ” 的形象。 ２、 業(yè)態(tài) 功能 定位建議 1）基本業(yè)態(tài)劃分 2） 關(guān)于 6棟的超市及商場 ? 建議超市最好占用二三層，從二層進(jìn)出，或從三層出，把一層留給另一個(gè)商場；如果超市占用一、二層，則從二層進(jìn)出或從二層進(jìn)一層出，主要目的是帶動(dòng)二樓。 三、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)及 內(nèi)環(huán)境定位 １、 面積劃分建議 1） 1棟因?yàn)橛腥龑由虡I(yè)設(shè)計(jì)，建議二、三層主要為大戶 2帶 3銷售，約 3個(gè)大戶； 一層主要對應(yīng)二、三棟的業(yè)態(tài)為小鋪銷售；但是銷售時(shí)務(wù)必注意臨樓梯口兩邊的小鋪?zhàn)黾夹g(shù)性預(yù)留銷控 。 4）根據(jù)客 戶需要， 三層面積照現(xiàn)有格局銷售，而根據(jù)客戶需要靈活合并。 4） 如果超市位于一二樓，則剩余三層商場需要提前設(shè)置一層直上三層的自動(dòng)扶梯 ；如果三層提前確定做大型娛樂場，則設(shè)計(jì)上預(yù)留做箱式電梯的口。景觀主題以本地最著名的喬木貫通，做本地茶文化博覽長廊 —— 主題茶馬古道 ，采用植物、雕塑、碑刻 、人文鋪路 、小溪 等作為 造景 元素。 3） 店牌可多用垂直店面的豎招牌方式 ，重要針對車道的地方，增加繁華的感覺。 5） 道路景觀命名。 ４、 內(nèi)部配套設(shè)施建議 1） 多設(shè)休閑桌椅 陽傘 ，尤其是廣場及二樓 、空中走廊部分 ； 2） 在中心廣場一側(cè)設(shè)置大型兒童游樂設(shè)施、成人康體設(shè)施； 3） 5棟局部設(shè)置煙道，零星配置餐飲進(jìn)駐，提升人氣； 4） 在開闊處，允許設(shè)置露天酒吧、茶座設(shè)施，貢獻(xiàn)人氣。 6） 三樓應(yīng)考慮設(shè)置廁所。 主要目標(biāo)客戶 群 1) 狀態(tài)陳述： ? 大型品牌商家已擬定簽約入駐 ； ? 市 本地人，尤其是 本地政府公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理者、個(gè)體工商業(yè)者等投資客是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群 ，效益較好單位（電力、電信、銀行等）高薪職員； ? 市 地區(qū)有商鋪投資意愿者或家庭營商者 ； ? 少量 周邊地區(qū) 等異地投資者 。 整合營銷策劃案 10 五、 產(chǎn)品形象定位 １、 產(chǎn)品綜合形象 城中心一站式休閑、購物、娛樂、商務(wù)、居住的復(fù)合式街區(qū) ， 人流最集中，投資最賺錢的地方。 整合營銷策劃案 11 第三章 營銷 推廣 策略 一、 營銷策略 1. 總策略思路 第一 ， 要對項(xiàng)目進(jìn)行定位包裝，這包括以下幾個(gè)方面： 1) 形成一 個(gè) 有效的貼合產(chǎn)品，有一定高度的 市場推廣主題 ，因地置宜高效率組合 有效媒體； 2) 積極利用 新聞媒介大規(guī)模宣傳 ，提高產(chǎn) 品的高度，爭取政府的支持； 3) 商業(yè)項(xiàng)目定位、銷售、招商、經(jīng)營四大環(huán)節(jié) 統(tǒng)籌規(guī)劃，控制到位； 4) 重視現(xiàn)場包裝及情景營造 。 五位一體的 “ 立體營銷 ” 才是求勝的根本，這五個(gè)環(huán)節(jié)中每一個(gè)都十分重要 ，是 否 操作到位 是競爭勝負(fù)的關(guān)鍵。 由于本項(xiàng)目 是一個(gè)體量較大的商業(yè)項(xiàng)目， 宜 主要 采用價(jià)值 營銷 方法 ，即站在消費(fèi)者角度講 解 投資購買 本項(xiàng)目 商鋪所能帶來的價(jià)值，包括保值、增值、商業(yè)價(jià)值。通過宣傳 投資保障方案 ，項(xiàng)目招商計(jì)劃，后期經(jīng)營計(jì)劃樹立目標(biāo)消費(fèi)者對本項(xiàng)目商鋪的信心。而地州客戶習(xí)慣現(xiàn)房交易，帶來信心的問題； ? 招商實(shí)施滯后，帶來客戶對投資信心的問題； ? 屬異地期房開發(fā)， 帶來客戶對發(fā)展商的實(shí)力信心的問題。 同時(shí)可借助有品牌的協(xié)作單位，比如對建筑公司、代理公司、監(jiān)理公司 、銀行提供信用擔(dān)保等的宣傳，使人們對竣工時(shí)間和產(chǎn)品承諾上有保證 ； ? 從產(chǎn)品規(guī)劃的細(xì)節(jié)及主力店進(jìn)駐轉(zhuǎn)移招商滯后的弱點(diǎn)； ? 專門制訂招商策略，組建專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，代為租、管，給投資客信心； ? 銷售道 具準(zhǔn)備 ，含售樓中心、宣傳品、銷售法律文件、統(tǒng)一說辭等，要給消費(fèi)者強(qiáng)烈的視覺引導(dǎo)和心理引導(dǎo)； ? 工地準(zhǔn)備 ， 一定要處于開工狀態(tài)。 ? 策略準(zhǔn)備 ， 制定出有利于客戶，讓其甘于冒一定風(fēng)險(xiǎn)的銷售政策 ，含 價(jià)格制定應(yīng)相對較低 ，付 款方式相對輕松、門檻低 ，進(jìn)行大量 的軟性炒作 ； 3. 促銷策略 除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳攻勢，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。 2）行銷措施 （口碑渠道） ： ? “ 全員營銷獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” 建立，除銷售人員以外的全公司員工只要介紹成功，均可參與提成獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)全員銷售熱情。 ? VIP大 客戶（團(tuán)購） 策略，開盤前后分別制訂不同的 VIP團(tuán)購策略，條件前后有別，爭取客戶自動(dòng)組團(tuán)。 發(fā)放超植特購卡 ,值 8800元 ,限 20個(gè) ,由公司領(lǐng)導(dǎo)去發(fā)放。 3）活動(dòng)營銷措施： 整合營銷策劃案 13 ? 中秋 城市經(jīng)濟(jì)論壇 ? 國慶 ? 外賣場形象傳播 ? 目標(biāo)實(shí)力單位的產(chǎn)品重點(diǎn)推薦會(huì) ? 開盤后或樓盤封頂前，組織廣東服投資經(jīng)營考察 團(tuán)赴廣州、深圳考察市場，爭取培育部分經(jīng)營客，也給投資客信心。 4. 價(jià)格策略 1) 價(jià)格建議： 樓層 棟號(hào) 業(yè)態(tài) 均價(jià)區(qū)間 （
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