【正文】 設(shè)施分析 在合理的服務(wù)半徑之內(nèi)本項(xiàng)目 周邊配套設(shè)施完善。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃設(shè)計(jì)上的先進(jìn)性，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)日趨合理，對(duì)居住文化的提倡，景觀綠化的配置，配套設(shè)施的完善，物業(yè)管理的引進(jìn)將促進(jìn)東坪居住物業(yè)整體質(zhì)量的提升。價(jià)格將由樓盤的品質(zhì)的提升，持續(xù)上揚(yáng)。消費(fèi)者在消費(fèi)住宅產(chǎn)品時(shí)將有更多選擇的權(quán)利，市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 3. 市場(chǎng)產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)及產(chǎn)品趨勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將由單一的價(jià)格，轉(zhuǎn)向?yàn)楫a(chǎn)品，配套，景觀，地段開發(fā)商的實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 東坪鎮(zhèn)商 品住宅市場(chǎng)需求調(diào)查分析 １調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論 （１） 潛在消費(fèi)者年齡為２５－４０歲，家庭月收入２０００－３０００元左右，以醫(yī)院、學(xué)校，機(jī)關(guān)事業(yè)單位等上班族，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶為主； （２） 項(xiàng)目潛在消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)接受能力多在１０００－１１００元／平方米，由于區(qū)域總體價(jià)格較低，且樓盤素質(zhì)底，高消費(fèi)能力者沒有被挖掘出來(lái)，如果樓盤品質(zhì)的提升，配套設(shè)施的完善，預(yù)計(jì)消費(fèi)者價(jià)格承受能力將達(dá)１４００左右，同時(shí)大部分人員希望能提供銀行按揭。 （４） 潛在消費(fèi)者對(duì)于一些概念不 了解，如錯(cuò)層，復(fù)式不大理解，開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)推廣力度，使一些住宅新概念深入人心 （５） 潛在消費(fèi)者開始從買房向買生活方式的觀念轉(zhuǎn)變的過度時(shí)期，開發(fā)商應(yīng)加大宣傳的力度，縮短這一過度時(shí)期，從而達(dá)到引領(lǐng)市場(chǎng)的目標(biāo) ２附：東坪鎮(zhèn)商品住宅市場(chǎng)需求調(diào)查分析報(bào)告 調(diào)研說明 ：為了更好的了解市場(chǎng)的需求，以及為了更好的開發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，我們有針對(duì)性的對(duì)一些潛在的購(gòu)房者進(jìn)行了一次時(shí)常問卷調(diào)查。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們調(diào)查的對(duì)象主要包括醫(yī)生，老師，機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工，個(gè)體戶等 等。 ２ .您對(duì)現(xiàn)在的居住狀況滿意嗎？ 從數(shù)據(jù)上看到可知有超過 ５８的人可能會(huì)因?yàn)閷?duì)住房的不滿 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比0%5%10%15%20%25%30%商品房單位分房政府福利房自建房租房所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比滿意, 1 4 %比較滿意,28%一般, 2 8 %不太滿意,25%極不滿意,5%滿意比較滿意一般不太滿意極不滿意而改變現(xiàn)狀 ３ .您預(yù)計(jì)在什么時(shí)間購(gòu)買新住房？ ３９％的人準(zhǔn)備在2021年－2021年打算購(gòu)買新住房 ： ９１％的人 買房 為自住 ： 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比11%28%11%28%22%0% 10% 20% 30%今年１－２年內(nèi)２－３年３年以后暫無(wú)購(gòu)房計(jì)劃 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比3%91%3%3%0% 20% 40% 60% 80% 100%投資自住出租其他所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比平面, 5 7 %躍式, 1 8 %錯(cuò)層, 7 %復(fù)式, 1 8 %平面躍式錯(cuò)層復(fù)式平面戶型仍然是需求的主力 ： 對(duì) 戶 型 的 需 求 主 要 集 中 在 三 房 與 四 房0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%三房一廳一陽(yáng) 三房二廳一陽(yáng)三房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)四房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)四房二廳二衛(wèi)一陽(yáng)三房二廳一衛(wèi)二陽(yáng)三房三廳一衛(wèi)一陽(yáng)合計(jì) ，您能承受的單價(jià)是多少元每平米？ 53%的人占所能承 受的單價(jià)為 800900 元 ,但是由于被調(diào)查者的誠(chéng)實(shí)性 ,以及現(xiàn)在 市場(chǎng)的主流價(jià)格較 低 ,高價(jià)市場(chǎng)沒有發(fā)掘出來(lái) 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比53%19%8%20%８００－９００９０１－１０００１００１－１１００１１０１以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所占調(diào)查總?cè)藬?shù)的百分比0%23%54%23%９０以下９０－１２０１２０－１５０１５０－１８０ ８您認(rèn)為多大的面積適合您呢？ 東坪地區(qū)居民對(duì)戶型面 積具有貪大求多的特點(diǎn) ，您能承受的總價(jià)為： 由于調(diào)查對(duì)象 ,對(duì)于價(jià)格的敏感性 ,數(shù)據(jù)有瑕疵。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ② 生活配套成熟 ,商業(yè)與居住氛圍濃厚 :老街為東坪鎮(zhèn)中心商業(yè)街 。 ③ 文化氛圍濃厚 :鎮(zhèn)東橋位于柳西之上 ,老 2中 ,東坪中學(xué) ,職0%10%20%30%40%50%60%樓盤現(xiàn)場(chǎng) 報(bào)紙廣告 電視廣告 朋友介紹 路牌廣告其他占總?cè)藬?shù)的百分比占總?cè)藬?shù)的百分比 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)中學(xué) ，電影院 位于項(xiàng)目周邊 。中景有資江 ,萸 江公園 。項(xiàng)目適合開發(fā)商住綜合性物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。由于東坪北區(qū)具有人口多，建筑密度大的特點(diǎn)，可利用土地資源稀缺，且地塊 周圍生活配套成熟，居住與文化氛圍濃厚，為使土地價(jià)值最大化建議本地塊建設(shè)高于１６層的商住綜合性物業(yè)。樓盤案名：柳溪華園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 計(jì)劃書 （住宅部分） 一、 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 １、 市場(chǎng)細(xì)分的必要性 ：2021年初３個(gè)樓盤先后動(dòng)工開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境空前加劇，樓盤檔次，產(chǎn)品等差異性增強(qiáng)。收入差距，個(gè)性的體 現(xiàn)，特別是收入水平，以及家庭結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的變化，文化品位的差距。 ２、項(xiàng)目客戶群定位 167。從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分：以家庭月收入在３０００以上的家庭為主 167。從工作環(huán)境上細(xì)分：以在醫(yī)生，老師，公務(wù)員等文化品位比較高，收入有保障的和收入水平較高的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主 樓盤概念導(dǎo)入 樓盤概念的導(dǎo)入有利于提升品牌附加值，同時(shí)也有利于產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 品差異化，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。因此本人建議借鑒大都市房地產(chǎn)的開發(fā)做法，引入樓盤概念。這些人追求一些好的居住環(huán)境，有能力消費(fèi)價(jià)高質(zhì)高的產(chǎn)品 。 樓盤概念的演譯：樓盤將通過景觀綠化，智能化的配套，規(guī)劃上的先進(jìn)性，建筑立面色彩的應(yīng)用，線條的處理，先進(jìn)的產(chǎn)品，以及柳溪邊上種植揚(yáng)柳，給人一種“楊柳清風(fēng)”的意境。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目標(biāo)客戶的年齡２５－５０為主，職業(yè)以收入有保證老師，醫(yī)生等，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)情況以２５００元月收入的家庭為主。 （３） 注重 環(huán)境質(zhì)量的 二次置業(yè)者 他們開始 轉(zhuǎn)變居住觀念，處于從買房子到買生活方式的過度時(shí)期，他們有經(jīng)濟(jì)能力，只想改變現(xiàn)在的居住狀態(tài)，提升自己的生活質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）規(guī)劃思路： 走與區(qū)情相結(jié)合的道路，合理利用土地，功能分區(qū)合理 二、 規(guī)劃布局建議 （一）總體規(guī)劃布局 考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模有限，以及東坪北區(qū)“唯不缺人，只缺地”的特色，盡量提高容 積率，兼顧容積率與景觀資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的均衡。在裙樓頂層平臺(tái)上布置３棟點(diǎn)式住宅平行排列布置，南面與北面兩棟Ｔ型住宅建筑物對(duì)稱布置，中間布置一棟蝶型住宅建筑 ,住宅之間的平臺(tái)空地 ,布置為平臺(tái)花園。通過先進(jìn)規(guī)劃，建筑物、景觀綠化、建筑小品、景觀小品的合理布置，以更好的發(fā)揮和體現(xiàn)項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，自然資源景觀優(yōu)勢(shì)，將樓盤的地理資源優(yōu)勢(shì)得以最大程度 的運(yùn)用和體現(xiàn) ,將本項(xiàng)目打造成東坪鎮(zhèn)北區(qū)的標(biāo)志性建筑。同時(shí)通過喬木排列布置以減少夏日陽(yáng)光的強(qiáng)度。沿岸欄桿以雕花欄桿，路燈布置，打造美麗的夜景；休閑椅的布置，以體現(xiàn)本項(xiàng)目休閑旅游的特色 ，提 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 升本案的整體品牌特色；通過沿岸柳樹的布置，提升整體綠化，演繹柳溪邊上的人家的主題概念，給人一種楊柳清風(fēng)的意境。排水系統(tǒng)，通風(fēng)系統(tǒng)合理布置，避免農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)出來(lái)的空氣直接涌向商場(chǎng)門口，酒店。 車位設(shè)計(jì)的數(shù)量＝（酒店的餐桌數(shù)量８０％＋茶樓的包房數(shù)量１００％＋住房套數(shù)６０％）８０％ （１ ２樓） 盡量合理利用土地，合理設(shè)置建筑面積，提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 （３樓） 布置為酒店與茶樓，酒店內(nèi)部設(shè)計(jì)要體現(xiàn)其大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 氣，氣派，高檔的特點(diǎn)。 電梯與樓梯配置集中在一起 樓盤道路系統(tǒng)布置 ⑴、 建議樓盤的購(gòu)物主入口設(shè)置在東坪大橋與柳溪?jiǎng)勇? 交匯處，該處能最大限度地聚集人氣未來(lái)人流量大，主要考慮設(shè)置成大型商業(yè)廣場(chǎng)，層高考慮在 5米左右，盡量采用落地的玻璃門窗。讓業(yè)主有充分的理由相信“近水樓臺(tái)先得月”的優(yōu)勢(shì) .樓盤主要在建筑、景觀、配套和包裝的眾多細(xì)節(jié)中表現(xiàn)的活力而陽(yáng)光的風(fēng)格 —— 建筑的色彩、外型線條、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 材質(zhì)、屋頂造型、布局、植物的選取、地磚的色彩、材質(zhì)、路燈的造型、休閑椅等的風(fēng)格，都統(tǒng)一地、充分地體現(xiàn)一種山水城鎮(zhèn)獨(dú)特的韻味和魅力。 （一）住宅部分 物業(yè)形態(tài) 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、預(yù)計(jì)