【正文】 1000 萬為特大城市， 1000 萬以上為巨大型城市 。 圖表 8城市人口規(guī)模分布圖 0100200300400500600700800900石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤 沈 鞍 營 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 天2 0 0 8 年市轄區(qū)人口（萬人） 按城市經(jīng)濟(jì)實力 劃 分 GDP 是衡量一個城市經(jīng)濟(jì)實力的重要指標(biāo)，決定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣 ， GDP 總量 越大 的城市其對重點產(chǎn)業(yè)的支撐與拉動作用 越強(qiáng) 。值得注意的是，大連、沈陽、唐山三個城市 GDP 總量與增長速度排名均較為靠前，城市發(fā)展?jié)?力巨大。價格水平較低，增長速度較快的城市，其市場容量與價格水平將具有較大城成長空間。價格增速方面，青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊 5 個價格水平較高的城市，增速多 集中在 30名附近， 僅為第一名的 50%，然而其余五城市價格增速均較為客觀，多數(shù)進(jìn)入前十名。本研究將城市按人均收入水平劃分為三個層級，劃分結(jié)果如圖表 15， 圖表 15 城市按人均收入水平劃分 人 均收入水平 （ 2021） 城市 特征 20210 元 /人 /年 北京、濟(jì)南、青島、天津、煙臺、威海 地區(qū)市場需求旺盛 15000 元 / 人 / 年 ～20210 元 /人 /年 淄博、東營、大連、萊蕪、盤錦、沈陽、唐山、廊坊、濰坊、濟(jì)寧、石家莊、臨沂、鞍山、邯鄲、聊城、營口、日照、濱州、德州、秦皇島、錦州、葫蘆島 市場需求潛力較大 13 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 15000 元 /人 /年 其他各城市 市場需求拉動力不足 圖表 16 各 城市 2021 年 人均收入水平及 復(fù)合 增長率 050001000015000202102500030000石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤 沈 鞍 營 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天0%5%10%15%20%25%城鎮(zhèn)人口人均可支配收入（元/人/年） 復(fù)合增長率 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，十大潛力城市人 均收入水平均排進(jìn)前 20 名，其中 40%的城市排進(jìn)前 十 名 ，整體來看高于總樣本平均水平。 圖表 17 城市 人均收入水平及 增速 排名 城市 人均收入水平排名 增速排名 青島 3 27 大連 9 35 沈陽 12 5 濟(jì)南 2 22 濰坊 15 29 煙臺 5 24 廊坊 14 6 唐山 13 28 盤錦 11 17 石家莊 17 31 14 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 按人均 GDP 劃 分 人均 GDP 作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，是 反映 一個國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況的有效工具 ，體現(xiàn)著各地區(qū) 人民生活水平的 高低和購買能力的強(qiáng)弱。 本研究將 城市按人均收入水平劃分為三個等級，如圖表 18， 圖表 18 城市按人均 GDP水平劃分 人均 GDP（ 2021） 城市 特征 10 萬元 唐山、東營 人民生活水平富裕、購買力強(qiáng) 6 萬元 ～ 10萬元 廊坊、滄州、石家莊 、承德、邯鄲、大連、北京、威海、秦皇島、邢臺、衡水、天津、 人民生活水平較為富裕，購買力水平較高 6 萬元 其他城市 人民生活水平有待提高 圖表 19 各 城市 2021 年 人均 GDP水平及復(fù)合增長率 024681012141618石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤 沈 鞍 營 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均GDP （萬元/ 人） 復(fù)合增長率 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，十大潛力城市的人均 GDP 水平與復(fù)合增長率之間存在著一定的相關(guān)性，人均 GDP 水平較高的城市， 圖表 20 城市人均 GDP及增速排名 城市 人均 GDP 排名 增速排名 15 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 青島 16 35 大連 8 20 沈陽 18 30 濟(jì)南 22 41 濰坊 33 27 煙臺 20 38 廊坊 3 3 唐山 1 5 盤錦 21 42 石家莊 5 10 按 人均 居民儲蓄余額分 012345678910石 唐 邯 秦 保 張 承 廊 滄 衡 邢 大 盤 沈 鞍 營 錦 葫 撫 本 遼 丹 阜 鐵 朝 濟(jì) 青 淄 德 煙 濰 寧 泰 臨 菏 濱 東 萊 聊 日 威 棗 北 天 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%人均儲蓄余額（萬元/人） 復(fù)合增長率 （房地產(chǎn)市場） 全年房地產(chǎn)開發(fā) 投資額 由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看出， 2021 年 城市間房地產(chǎn)開發(fā)投資額相差較大， 北京、沈陽遙遙領(lǐng)先于其它各城市，均已突破千億，其中，北京 億元，沈陽 億元。 2021年 全國 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資 億元，同比增長 %； 別墅與高檔公寓開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高于同期經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速 個百分點。 圖表 24 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 比例 0%10%20%30%40%50%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021自籌資金 定金及預(yù)收款 國內(nèi)貸款利用外資 其他 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局 20 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 市場供應(yīng) 從商品住宅供應(yīng)情況來看，近年來施工面積、新開工面積和竣工面積增長速度加快， 2021 年分別完成 186455 萬平方米、 78136 萬平方米、 47767 萬平方米，同比增長 %、 %、 %。 2021 年全國商品住宅開工率 %，比上年同期下降 個百分點；竣工率 %，比上年同期下降 個百分點。 圖表 27 全國住宅銷售狀況走勢 010000202103000040000500006000070000800002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 20210%10%20%30%40%50%60%銷售面積（萬平方米） 銷售額（億元）銷售面積增長率 銷售額增長率 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局 23 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 供求對比 近年來全國商品住宅銷售面積與竣工面積之比逐年加大，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步惡化。 圖表 29 全國住宅供需增長對比 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021銷售面積同比增長 施工面積同比增長新開工面積同比增長 竣工面積同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局 24 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 價格狀況 從價格水平來看，近年來全國商品住宅銷售價格逐年上漲， 2021 年全國商品住宅銷售價格 3665 元 /平方米，同比增長 17%。 圖表 31 全國住宅及其他物業(yè)價格增幅對比 %%%%%%%%%%2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021商品房 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局 25 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 綜述 綜上所述， 從投資情況來看， 近年來全國商品住宅投資增速逐年加快，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增速略有下降，別墅及高檔公寓投資增速有所加快； 從供求關(guān)系來看，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步加劇；從價格水平來看，商品住宅的銷售價格高位運行，增長速度高于其他物業(yè)類型。 其中土地購置全年增長較快， 2021 年全國土地購置面積 40609 萬平方米，同比增長 %。 圖表 32 全國土地購置與開發(fā)面積 0500010000150002021025000300003500040000450002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%土地開發(fā)面積（萬平方米） 土地購置面積（萬平方米）土地開發(fā)同比增長 土地購置同比增長 數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計局 27 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 土地價格 2021 年 全國土地購置費用 億元，同比增長 %；單位土地購置費用達(dá) 1198 元 /平方米 ，同比增長 %。 28 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 政策分析 （ 1）調(diào)控目標(biāo) 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)： 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價快速上漲。 圖表 34 調(diào)控政策中心轉(zhuǎn)變 29 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 加 大 供 應(yīng) （ 2）調(diào)控手段 針對“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價快速上漲”這一目標(biāo)，政府主要采取市場手段，出臺政策進(jìn)行約束，以 加大供應(yīng)，抑制需求 。 另外， 2021 年 8 月，溫家寶總理發(fā)表講話正式公布了 24 號文件，即《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其核心內(nèi)容是要 “ 加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策 體系 ”。 盡管 這一做法還未正式實施，但可以看出國家對土地供應(yīng)市場調(diào)控的方向。 對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。 （ 4）加快處理閑置土地，打擊囤地 《國六條》中明確指出 “ 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源， 對項目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物 ” 。 （ 5）“ 90/70”政策，增加住房供應(yīng)套數(shù) 《國六條》 “ 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中” 明確新建住房結(jié)構(gòu)比例 ，“ 自 2021年 6 月 1 日起， 凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 ) 面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上 ”；“ 保證中低價位 、中小套型普通商品住房土地供應(yīng) ”中指出“ 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%”。 （ 6）第二套以上住房貸款提高首付和貸款利率 2021 年 9 月中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確 指出 ， “ 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%， 31 當(dāng)前形勢下的住宅市場發(fā)展趨勢研究 『 天津萬東小馬路 』 項目開發(fā)環(huán)境分析 抑 制 需 求 房貸款利率提高 10%”，通過提高第二套住房首付比例和貸款利率來限制改善性住房需求。 （ 8）“限外”政策抑制外資需求 2021 年 7 月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布 171 號文件 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》 ，意見中明確指出“ 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過 1000 萬美元的， 注冊資本金不得低于投資總額的 50%”，“ 境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以 自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金 ”，“ 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊