【正文】 .......................... 71 . 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表 ............................ 71 . 項(xiàng)目開發(fā)用地紅線圖 ........................... 71 . 項(xiàng)目安置用地紅線圖 ........................... 71 . 自主開發(fā)和配套安置區(qū)建設(shè)框架協(xié)議 ............... 71 . 土地投資開發(fā)協(xié)議 ............................. 71 . 安置區(qū)建設(shè)協(xié)議 ............................... 71 . 中建七局與鄭州市航空港區(qū)投資合作協(xié)議 ........... 71 . 鄭州黃河大觀有限公司簡介 ...................... 71 . 正弘置業(yè)自主開發(fā)和配套安置區(qū)建設(shè)框架協(xié)議 ........ 71 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 1 1. 項(xiàng)目背景 . 項(xiàng)目由來 2020 年 11月 17 日 ， 國務(wù)院正式批復(fù)了兩個(gè)文件：一個(gè)是國務(wù)院正式批復(fù) 《 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 》， 體現(xiàn)了黨中央、國務(wù)院對河南發(fā)展的關(guān)心 ，對中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的支持 ； 另一個(gè)是國務(wù)院同意規(guī)劃建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)是 河南 省打造內(nèi)陸開放高地的一個(gè)重要平臺，打造這一實(shí)驗(yàn)區(qū)是河南更好擴(kuò)大對外開放的一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略舉措，為建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)提供了一個(gè)有力支撐。省發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人說，“這將為我省建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)這一帶動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的綜合性開放開發(fā)平臺提供政策支持”。 我方 憑借富士康一期工程開發(fā)中樹立的良好企業(yè)形象和口碑， 與航空港區(qū)管委會(huì) 建立 良好的合作關(guān)系，航空港區(qū)管委會(huì)召開黨政聯(lián)席會(huì)議，建議提供一塊位置最好，地價(jià)最低的地塊優(yōu)先由我方開發(fā)。 另外， 12 月鄭州航空港區(qū)將與我局簽訂 65億元的戰(zhàn)略框架合作協(xié) 議 ，后續(xù)合作項(xiàng)目 如下： 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 2 ? 富士康廠區(qū)工程建設(shè)， 投資總 額約 24 億 元。 ? 橋梁工程，包括 18座跨南水北調(diào)干渠橋梁，投資 總 額約 20 億元。 . 中原經(jīng)濟(jì)區(qū) 借力于中原經(jīng)濟(jì)區(qū) 的 發(fā)展，鄭州航空港區(qū)迎來新的歷史機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)升級、輻射力增強(qiáng)，對資源和人口的聚吸作用將逐漸增加，將為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地理位置重要，糧食優(yōu)勢突出，市場潛力巨大，文化底蘊(yùn)深厚，在全國改革發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位，建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。面積及人口居全國第一位，經(jīng)濟(jì)總量僅次于“長三角”、“珠三角”及“京津冀”，列全國第四位。 . 鄭州航空港區(qū)概況 . 鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) （ 鄭州航空港區(qū) ） 國務(wù)院 《關(guān)于支持河 南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見》提出了要推進(jìn)鄭州國內(nèi)大型航空樞紐建設(shè)，培育全國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)和重要的現(xiàn)代綜合交通樞紐，將鄭州新鄭國際機(jī)場確定為“十二五”期間全國唯一的綜合交通樞紐建設(shè)試點(diǎn)，航空經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃出臺， 5年內(nèi)將實(shí)驗(yàn)區(qū)打造成國內(nèi)外具有一定影響力的航空經(jīng)濟(jì)體和航空都市。 . 鄭州航空港區(qū)發(fā)展歷程 2020年，鄭州航空港區(qū)隆重成立， 138平方公里的機(jī)場城市規(guī)劃出爐。 2020年，中編辦批準(zhǔn)設(shè)立鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）管理委員會(huì) ”。 2020年，鄭州市政府批復(fù)航空港區(qū)總體規(guī)劃，省發(fā)改委主持四規(guī)套合，規(guī)劃面積從 138 平方公里擴(kuò)展到 230平方公里。 從此，中原大地，一座嶄新的航空都市漸行漸近，廣闊平臺孕育無限商機(jī)。 2020 年，鄭州新區(qū)將推動(dòng)航空港區(qū)由 “港 ”到 “城 ”的轉(zhuǎn)變，使航空港區(qū)成為鄭州新區(qū)的起步區(qū)和先行區(qū)，相應(yīng)的配套設(shè)施也將愈加完善。 2020 年 11月 27 日，國務(wù)院同意規(guī)劃建設(shè)鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。主要表現(xiàn)在工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政稅收增速強(qiáng)勁，招商引資、外貿(mào)出口大幅增加 ，消費(fèi)品市場胡躍，第三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。 ? 產(chǎn)業(yè)支撐 富士康核心引擎，撬動(dòng)港區(qū)臨空產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展 隨著富士康項(xiàng)目落地港區(qū)，來自香港、臺灣、深圳、東莞、昆山、蘇州等地的近百家配套企業(yè)也紛紛落戶港區(qū)及周邊區(qū)域。富士康的引入，還吸引了 惠普、德鐵辛克、德迅 UPS、聯(lián)邦快遞等世界知名電子信息企業(yè)和物流企業(yè)入駐港區(qū)。交通運(yùn)輸倉儲及郵政業(yè)增加值增長了 %批發(fā)零售業(yè)增加值增長了 %，住宿與餐 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 7 飲業(yè)增加值增長了 % 。高端航空器材物流產(chǎn)業(yè)園將分兩期建設(shè)，全部建設(shè)工期約 21 個(gè)月。 ? 交通優(yōu)勢 綜合立體交通樞紐， 30分鐘達(dá)到鄭州市中心 ， 1 小時(shí)到達(dá)中原城市群各中心城市 鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）緊鄰亞洲最大的列車編組站 —— 鄭州北站和全國三大客運(yùn)站之一的鄭州客運(yùn)站，擁有全國最大的零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站和集裝箱運(yùn)輸基地，通過鐵路一類口岸，貨物可直接聯(lián)檢封關(guān)。 京港澳、連霍、洛南高速和 10 310 國道在鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）縱橫交匯，高速公路網(wǎng) 1小時(shí)可到達(dá)中原城市群各中心城市。 目前，鄭州航空港區(qū)公交綜合停車場、客運(yùn)長途汽車站、出租汽車服務(wù)區(qū)等項(xiàng)目都已開工建設(shè)。主要服務(wù)于鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）群眾公共交通出行。機(jī)場貨站擁有 5個(gè)貨運(yùn)停機(jī)位，貨郵保障能力 35萬噸，成為國內(nèi)干線運(yùn)輸機(jī)場和國家一類航空口岸，鄭州機(jī)場二期工程建設(shè)正在推進(jìn)，鄭州機(jī)場規(guī)劃 5 條跑道，其中預(yù)留一條專用貨運(yùn)跑道，機(jī)場二期完工后年旅客吞吐能力將達(dá) 2900萬人次、貨郵吞吐能力達(dá) 50 萬噸 。 ? 生態(tài)港區(qū)，綠色家園 打造鄭州航空港區(qū)生態(tài)宜居之城 “生態(tài)港區(qū)，綠色家園”，鄭州市政府已將鄭州航空港區(qū)規(guī)劃成了環(huán)境優(yōu)美、幸福和諧的宜居城市，將“一軸、一環(huán)、三區(qū)”的生態(tài)景觀系統(tǒng)融入城區(qū)建設(shè)，致力于打造一座環(huán)保型、園林化的空港新城。此外，航空港區(qū)將對南水北調(diào)總干渠兩側(cè) 200 米范圍進(jìn)行景觀綠化，總建設(shè)面積將達(dá)到 。 隨著生態(tài)工程相繼啟動(dòng)，以及電力、熱力、天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施日益完善；隨著醫(yī)院、學(xué)校、購物中心等公共設(shè)施建設(shè)全面啟動(dòng)，以及在此居住和工作的人越來越多，一個(gè)生態(tài)宜居的航空新城的魅力已初步顯現(xiàn)。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 10 2. 項(xiàng)目概況 . 土地 位置、 性質(zhì) 及現(xiàn)狀 . 項(xiàng)目 宗地 位置 該項(xiàng)目位于鄭州航空港區(qū)核心區(qū)北部，最靠近鄭州主城區(qū)，與城市中心的銜接性和通達(dá)性均較好。 四港聯(lián)動(dòng)大道是連接鄭州市區(qū)與航空港區(qū)的快速通道，雙向八車道，本項(xiàng)目到鄭州市區(qū)僅有二十分鐘車程，離新鄭國際機(jī)場不到十分鐘車程；目前沿四港聯(lián)動(dòng)大道布有公交站點(diǎn)，到鄭州市區(qū)十分方便。 . 宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目整體內(nèi)部 地塊 為凈地，無拆遷項(xiàng)目， 地勢平坦，地塊形狀 非常 規(guī)則， 易于規(guī)劃，延地塊四周有規(guī)劃道路，部分道路現(xiàn)已修通。京珠高速公 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 12 路、鄭商高速公路、四港聯(lián)動(dòng)大道、 107國道等多主干道交匯于本案周圍 ， 另外，鄭州至新鄭機(jī)場城際鐵路項(xiàng)目地塊旁邊經(jīng)過 。 2020年年底建成通車后，將使鄭州到新鄭機(jī)場的時(shí)間縮短至 15 分鐘。 . 項(xiàng)目宗地分析結(jié)論 宗地位于 鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū) 內(nèi)， 可享受國家、河南省、鄭州市土地的相關(guān)優(yōu)惠政策， 項(xiàng)目開發(fā) 政策 及稅收優(yōu)惠 可大幅傾斜 ； 鄭州航空港區(qū)內(nèi) 配套、交通、產(chǎn)業(yè)布局 日漸成熟， 區(qū)域內(nèi)需強(qiáng)勁，外需無限，物業(yè)價(jià)格 已 進(jìn)入上行通道 ； 本項(xiàng)目地塊 臨 近新鄭機(jī)場， 多條高速公路及城際主干道交匯于此，地理位置十分優(yōu)越； 隨著 鄭州航空港區(qū) 受政策扶持而快速發(fā)展， 土地價(jià)值增值空間較大 ， 加上 地塊本身素質(zhì) 較高 ， 具備 很 高的開發(fā)價(jià)值。安置區(qū)地塊位于富士康一期東側(cè)，建筑面積302598 平方米。 . 項(xiàng)目合作模式 . 政策依據(jù) 根據(jù)鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）實(shí)際情況，按照《鄭州市人民政府關(guān)于合村并城 工作的指導(dǎo)意見》（鄭政文〔 2020〕 257號）精神，項(xiàng)目采取“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作，安置與開發(fā)捆綁，安置區(qū)建設(shè)先行”的模式進(jìn)行。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 15 . 開發(fā)節(jié)奏 我公司按照管委會(huì)確定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間承擔(dān)安置區(qū)的投資和建設(shè)；開發(fā)用地的投資建 設(shè)自主進(jìn)行安排。 亮點(diǎn)： ? 利用少額的資金（ 7000萬元）鎖定地塊開發(fā)權(quán)； ? 管委會(huì)委托我方進(jìn)行安置房建設(shè)，能獲得保障房開發(fā)貸款， 不但緩解安置房建設(shè)壓力，還可視為部分土地價(jià)款由貸款支付； ? 土地款首付比例由國家規(guī)定的 50%降低至不足 10%，土地款 支付時(shí)間延長為 年，大大降低現(xiàn)金流壓力 。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 16 （圖） 航空港區(qū)管委會(huì)公示合村并城項(xiàng)目環(huán)評報(bào)告 根據(jù)我方通過政府層面搜集的內(nèi)部資料， 項(xiàng)目周邊的 正弘置業(yè) 獲得 畝建設(shè)用地，土地總價(jià)款為 ，折合土地單價(jià) 290萬 /畝，其中： 以 現(xiàn)金形式 繳納 76376 萬 元 （掛牌價(jià)： 91萬元 /畝）作為摘牌時(shí) 土地出讓金 ， 剩余部分地價(jià)款將按照協(xié)議內(nèi)容 投資 億元無償建設(shè) 130畝中心公園與 434 畝的安置房 來支付。 經(jīng)過前期商務(wù)洽談，雙方擬共同出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作，項(xiàng)目公司注冊資本金 1億元（暫定），我方出資 5100萬元，占項(xiàng)目 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 18 公司 51%的股份，掌控絕對控股權(quán)；黃河大觀出資 4900 萬元，占比49%，雙方按各自出資比例進(jìn)行投資和利益分配，具體合作細(xì)節(jié)由雙方進(jìn)一步磋商并簽訂協(xié)議確定。 鄭州黃河大觀有限公司簡介 鄭州黃河大觀有限公司成立于 1995年，是一家外資企業(yè)，前期由新加坡投資商投資開發(fā)旅游度假區(qū)，后于 2020年底由香港恒盛國際集團(tuán)有限公司收購控股。 2020 年 2 月 1 日 , 中部大觀地產(chǎn)在新加坡成功上市，以每股 新加坡元的股價(jià)發(fā)售 ，募集資金約 （約合 億元人民幣），是 08 年第一家成功上市的河南企業(yè)，也是當(dāng)年第一家在 海外上市的河南企業(yè)。 ? 思念 ?果嶺國際社區(qū)項(xiàng)目 2020 年中部大觀地產(chǎn)首創(chuàng)國內(nèi) “休閑度假”居住模式的思念? 果嶺國際社區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目坐落于鄭州惠濟(jì)北郊， 北距黃河風(fēng)景名勝區(qū) 5 公里，南距市區(qū) 15公里，總規(guī)劃占地 5400畝， 總建筑面積21 萬平方米 ，容積率為 ， 開發(fā)周期 58年，投資規(guī)模將近 14 億人民幣，是一個(gè)包含旅游、度假、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的混合型 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 19 地產(chǎn)項(xiàng)目。 ? 金智萬博商城項(xiàng)目 2020 年，中部大觀地產(chǎn)避開當(dāng)時(shí)大型商場和 Citymall 開發(fā)熱潮，首個(gè)開發(fā)小商品物流商城的金智萬博項(xiàng)目，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 周邊銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套完善，火車站、長途汽車站近在咫尺 ， 是火車站批發(fā)商圈的核心區(qū)域，同時(shí)又是鄭州唯一商業(yè)步行街（德化步行街）的出入口，并貫通零售商圈（二七商圈）、絕對是中原小商品批發(fā)商圈幾十年來的核心地位。 蘇荷中心立足中州大道農(nóng)業(yè)路黃金軸線， 坐擁新老雙城之上，CBD 商務(wù)圈、 CLD 生活圈、經(jīng)三路商務(wù)圈三圈際會(huì)， 占地面積38畝， 建筑面積 平方米 ，容積率為 ， 預(yù)計(jì) 2020年 6月底交房 。果嶺國際社區(qū)后開發(fā)的一個(gè)高端商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目。 中建地產(chǎn) — 項(xiàng)目可研 21 3. 市場調(diào)查 . 鄭州市 房地產(chǎn) 發(fā)展概況 . 鄭州市房地產(chǎn)投資情況 鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì) （ 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局） 近幾年來，鄭州市房地產(chǎn)市場投資額度逐年增加， 2020年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資