【正文】 (二 )供求特征 東山區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2020 年上半年的批出量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )批出量的 %。同時(shí)， 90 年代中期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開(kāi)發(fā)的路段更為缺乏。 04年上半年?yáng)|山區(qū)更鮮有新商鋪上市。商鋪市場(chǎng)的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動(dòng)了二手市場(chǎng)也非常紅火。 (三 )價(jià)格特征 東山區(qū)作為廣州市 的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。 2020 年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至 8281 元 /平方米，低于全市平均售價(jià)，如位于水蔭路的雅景花園 14 層商鋪共 10000平方米以首層 12020 元 /平方米、其余 3400 元 /平方米的 “超筍 ”價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪 3700 平方米以 250 萬(wàn)整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè)，均價(jià)僅為 元 /平方米。 據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪?zhàn)饨饏⒋屋^大。各板塊雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。而地理位置居于二線的商鋪?zhàn)饨鹚脚c一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50 元 /平方米 ?月；同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場(chǎng)有著天壤之別，僅 150 元 /平方米 ?月。綜合商場(chǎng)憑其地段優(yōu)勢(shì)與超大規(guī)模制造出明顯的 “漩渦效應(yīng) ”，在帶來(lái)洶涌人流的同時(shí)，也帶來(lái)巨大的商業(yè)空間，拉動(dòng)商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪?zhàn)饨鹨宦缝?，租金回?bào)十分喜人。目前，中華廣場(chǎng)首層一般鋪位的租金為 700 元／平方米 ?月；二層為 550 元／平方米 ?月；三層為 400 元／平方米 ?月；四層為 200 元／平方米 ?月。以上三個(gè)大場(chǎng)，在地理位置上組成了一個(gè) “三角形 ”。 陵園西電信通訊市場(chǎng)開(kāi)發(fā)于 9 0 年代初，位于陵園西路、中山三路、較場(chǎng)西路北端三個(gè)主要路段。 較場(chǎng)西摩托車零配件市場(chǎng)地處較場(chǎng)西、東華西和體育場(chǎng)四周等路段，由街道協(xié)同 35 l 8 工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展至今，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶約 1 0 0 0 戶，是華南地區(qū)最早開(kāi)辦的較大型摩托車配件市場(chǎng)。擁有檔位 3 6 0 多個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女士飾物和化妝品。 文德路文 化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營(yíng)裝飾書(shū)畫(huà)、文化精品、文房四寶為主。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的書(shū)畫(huà)廊和其他檔口 1 8 5 間，文明路段檔口 2 0 間。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場(chǎng)珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。 北京路步行街，這條全國(guó)最早的步行街位于越秀區(qū)，全長(zhǎng) 1200 米。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的 “至愛(ài) ”，如耐克、阿迪達(dá)斯、蘋(píng)果、萊爾斯丹、鱷魚(yú)恤 、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、 G20麥當(dāng)勞、肯德基等各種國(guó)際品牌專賣店、連鎖店多達(dá) 108 家。 除步行街和綜合商場(chǎng)以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色，一德路干果海味市場(chǎng)、食品、文具玩具精品市場(chǎng)，主營(yíng)古董、字畫(huà)、工藝美術(shù)品的文 德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場(chǎng)都是歷史悠久的專業(yè)市場(chǎng)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地有限；同時(shí)，越秀區(qū)的行政面積僅有 萬(wàn)平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。 越秀區(qū)商鋪市場(chǎng) 1998 年至 2020 年的成交量為 萬(wàn)平方米，占全市 (原八區(qū) )成交量的 %。 2020 年至 2020 年二手商鋪成交面積為 萬(wàn)平方米，占同期一手商鋪成交量的 %，與一手交易基本持平。 據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在 1000 元 /平方米以上，位置較好的每平方米在 20203000 元之間，目前正在經(jīng)營(yíng)的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為 200300 元 /平方米 ?月。流花地區(qū)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)，擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。 (四 )商業(yè)步行街 作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。 據(jù)了解，北京路日均人流量達(dá) 30 萬(wàn)人次，節(jié)假日更達(dá) 50 萬(wàn)人次以上，人旺財(cái)旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪?zhàn)饨鹌尜F，而且頂手費(fèi)相當(dāng)驚人。如北京路某鋪位首層臨街面積 120 平方米，共四層，業(yè)主開(kāi)價(jià) 1800 萬(wàn)，帶租約，月收租 22 萬(wàn)元，年回報(bào)率高達(dá) 15%。 為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈 (天河商圈、上下九商圈等 )的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂(lè)休閑和旅游功能，打造國(guó)際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場(chǎng)的同時(shí)，力爭(zhēng)珠三角、香港和澳門(mén)的客戶。 北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)，與繁華 的中山路形成五條橫街。 (五 )專業(yè)市場(chǎng) 越秀區(qū)經(jīng)過(guò)多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個(gè)獨(dú)具特色的專業(yè)市場(chǎng)： 一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)一條街，從早年的咸魚(yú)水產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場(chǎng)，后來(lái)的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場(chǎng)也相繼進(jìn)駐，如今已擁有國(guó)際玩具城、中港城、億安廣場(chǎng)、德寶交易廣場(chǎng)等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng) 三足鼎立的局面。由于這三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)具備規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、配套及服務(wù)優(yōu)勢(shì)，因此，其租售價(jià)在一德路也是最高的。而在文具精品專業(yè) 市場(chǎng)當(dāng)中，租售價(jià)最高的國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 6 萬(wàn)元 /平方米和 330 元 /平方米，其次為德寶交易廣場(chǎng)，其首層的租售價(jià)分別為 4萬(wàn)元 /平方米 (現(xiàn)二手價(jià)，約 99 年發(fā)售時(shí)一手價(jià)達(dá) 7 萬(wàn)元 /平方米 )和 100 元 /平方米。在此基礎(chǔ)上規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時(shí)的觀 光休閑區(qū)。 流花地區(qū)服裝市場(chǎng)是全國(guó)最大規(guī)模的時(shí)裝批發(fā)集散地，共有 14 家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)， 擁有 20 多萬(wàn)平方米的室內(nèi)營(yíng)業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營(yíng)商戶 1 萬(wàn)多家。 濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長(zhǎng)約 650 米，約有商鋪 950 間左右。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材專業(yè)市場(chǎng)，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場(chǎng)配套也不足，但由于濠畔街名聲在外，現(xiàn)仍有 不少客人前往，成交量都不錯(cuò)。 從區(qū)域商業(yè)分布來(lái)看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購(gòu)物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。 (二 )供求特征： “供 ”大于 “求 ” 荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢(shì)下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無(wú)可動(dòng)搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開(kāi)發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量亦相對(duì)減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為 萬(wàn)平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為%。另外，數(shù)據(jù)顯示， 19982020 年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為 萬(wàn)平方米，而 19982020 年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達(dá) 萬(wàn)平方米，商鋪市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出 “供大于球 ”的態(tài)勢(shì)。 另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價(jià)為 21715 元 /平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價(jià) 12556 元 /平方米高。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自 2020年開(kāi)始，商鋪成交價(jià)格止跌反彈，但受供應(yīng)影響， 2020 年上半年又呈直升趨勢(shì)，同比上升幅度達(dá) %。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。因此，綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng) 特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場(chǎng)的二、三、四、五樓及名匯廣場(chǎng)的六樓均設(shè)有美食城，同時(shí)在兩個(gè)綜合商場(chǎng)的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營(yíng)珠寶玉器等精品。 (一 )分布格局：由西向東 海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷 “由西向東 ”的發(fā)展趨勢(shì)，并已形成時(shí)尚購(gòu)物街和專業(yè)市場(chǎng) “齊頭并進(jìn) ”的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。 海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進(jìn)路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動(dòng)起來(lái)，如宏宇廣場(chǎng)裙樓商場(chǎng)招來(lái) “新一佳 ”入住，成為寶崗大道最高檔的購(gòu)物中心，前進(jìn)路的的萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)亦有 “家樂(lè)福 ”撐腰。 由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。 東部板塊，則由于 “琶洲國(guó)際會(huì)展 ”的落成并投入運(yùn)營(yíng)而帶動(dòng)了整個(gè)海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。除 此之外，會(huì)展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 1998 年至 2020年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米，占 全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為 %和%。 2020 年，海珠區(qū)的商鋪成交量為 萬(wàn)平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積 萬(wàn)平方米的比例為 %，比去年同期的%下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 總體銷售價(jià)格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從 1998 年至 2020 年上半年 ,海珠區(qū)的商鋪成交均價(jià)為 10141 元 /平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價(jià)的 12556 元 /平方米，并且波幅較大。而 2020 年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價(jià)格迅速攀升，為 10141元 /平方注，增幅達(dá) %，明顯快速原八區(qū) %的增幅。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場(chǎng)亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場(chǎng)與時(shí)尚購(gòu)物街 “齊頭并進(jìn) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場(chǎng)、廣州大道南布匹、汽配市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西路、信和廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、新港城、麗影華庭等時(shí)尚購(gòu)物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡 “河北 ”的法碼。 白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠(yuǎn)。以大型的專業(yè)市場(chǎng)為主要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。 與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對(duì)集中的地帶。可見(jiàn)，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說(shuō)明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。 (二 )價(jià)格特征 白云區(qū)商鋪的租金遠(yuǎn)比市區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)低，呈一個(gè)不規(guī)則的分布，每一個(gè)區(qū)域的租金價(jià)格根據(jù)每個(gè)區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會(huì)有很大的差別。 機(jī)場(chǎng)路廣園路段的一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)集散地，根據(jù)市場(chǎng)的興旺程度，其價(jià)格有很大的分別。同和路臨街商鋪?zhàn)饨鹪?30~50 元/㎡左右，機(jī)場(chǎng)生活小區(qū)群樓商鋪 100~120 元 /㎡，天平架專業(yè)市場(chǎng)租金 80~100 元 /㎡。 從 1998 年到 2020 年上半年 ,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價(jià)對(duì)比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價(jià)正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。 (三 )供求特征 白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。離市區(qū)較近