【正文】 位（集團(tuán)）向個人轉(zhuǎn)變的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 2020年在市場主體的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的基礎(chǔ)上，全面實(shí)現(xiàn) 住宅建設(shè)的社會化，住房流通的商品化。 長期發(fā)展 目標(biāo)的確定給房地產(chǎn)帶來巨大商機(jī) 《常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃》明確指出按 “超前規(guī)劃、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、搞活市場、配套服務(wù) ”的原則，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的層次和布局，使住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)不同階層的消費(fèi)要求，避免新的積壓。 “十五 ”末期全市商品房建筑面積達(dá) 300萬平方米，高檔小康型住房面積占整個商品房的20%以上。常德是湘西北 的中心城市，交通樞紐和物流中心，以輕型工業(yè)為主的現(xiàn)代化城市。按此規(guī)劃全市每年新增近 2萬人，按每戶 ，每年至少要解決新增的5700戶的住房問題，僅此一項(xiàng)就新增商品房約 50 萬平方米。 中國人民銀行決定從 2020年 2月 21日起再次降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸 及利息。這毫無疑問對擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用。抵押貸款購房和按揭購房等多種形式的住房消費(fèi)正拉動住宅市場，也激發(fā)人們對住宅消費(fèi)的欲望，增強(qiáng)個人住房購買力。消費(fèi)者思想觀念的轉(zhuǎn)變、國家大力發(fā)展住房金融、各商業(yè)銀行放寬個人住 房抵押貸款政策、住宅消費(fèi)形式多種化等都為住宅消費(fèi)市場帶來了勃勃生機(jī)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 情況分析 常德市位于武陵山下，西洞庭湖濱，史稱 “蛉川咽喉，云貴門戶 ”，發(fā)展商業(yè)是常德市委、市政府做經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，到 2020 年底，已建成各類商品市場 50 多個，營業(yè)面積達(dá)40多萬平方米，營業(yè)額達(dá) 24億元。市場規(guī)模和規(guī)模也逐年提高，南邊有全國聞名的橋南市場，北面有高起點(diǎn)、高規(guī)模的火車站大市場，東面有以農(nóng)副產(chǎn)品交易為主的甘露寺大市場，中部有步行街為龍頭的商業(yè)市場群，西面有心連心超市，城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局較為均衡，隨著本項(xiàng)目商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，將加大城區(qū)中部商業(yè)市場群的強(qiáng)度，使中部商業(yè)市場群在整個城區(qū)的龍頭作用更加凸現(xiàn)出來。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展，商業(yè)貿(mào)易流通體制發(fā)生了很大變化，傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和經(jīng)營模式很不適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)的需求，因此將傳統(tǒng)的城市商業(yè)貿(mào)易老區(qū)進(jìn)行改造，以適應(yīng)人們的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造，提高城市的品位，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。 市場定位 該項(xiàng)目北靠洞庭大道，南臨市政府、步行街、健民路，東側(cè)是光榮路，西抵朗州路，該區(qū)域是常德市江北城區(qū)的一塊寶地，最大的優(yōu)勢是處于江北城區(qū)的中心位置，項(xiàng)目所在地段的交通非常便利，購物、入學(xué)、儲蓄投資、就醫(yī)等都非常方便，加上區(qū)塊內(nèi)是環(huán)境優(yōu)美的濱湖公園。 國外經(jīng)驗(yàn)表明住宅消費(fèi)大約是家庭年收入的 36倍，從常德市目前情況來看，每套 1530萬左右的商品房比較好銷售，因此設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮成本因素。 綜上所述，項(xiàng)目定位與自身開發(fā)能力相適應(yīng)，充分利用地段優(yōu)勢，盡可能擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，住宅設(shè)計(jì)要科學(xué)、適用，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)美， 形成以高層精品住宅和別致典雅高檔別墅為主、多功能商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置為輔的格局。 該項(xiàng)目周邊區(qū)域主要規(guī)劃 為商居區(qū)和辦公區(qū)，經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施完善，區(qū)域內(nèi)及周邊地區(qū)有較為成功的項(xiàng)目，如健民花園 ——是常德市高檔精品住宅小區(qū)的象征。 自然條件 常德市城區(qū)氣象資料： （ 1）歷年平均氣溫 ℃ （ 2）歷年最高氣溫 ℃ （ 3）歷年最低氣溫 ℃ （ 4）歷年平均降雨量 1373mm （ 5）歷年最大降雨量 2020mm （ 6）歷年最小降雨量 927mm （ 7）歷年平均氣壓 （ 8）歷年最高氣壓 （ 9）歷年最低氣壓 （ 10）歷年平均相對濕度 81% （ 11）歷年最大絕對 濕度 % （ 12）歷年最小絕對濕度 % （ 13）歷年平均蒸發(fā)量 （ 14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （ 15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （ 16）歷年平均風(fēng)速 （ 17）歷年最大風(fēng)速 22m/s （ 18）歷年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE （ 19）歷年最大積雪深度 200mm （ 20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm 場地地形地貌及地質(zhì)特征 場址地勢平坦，項(xiàng)目占地總面積 公頃，高程為 米。具厚度 米，結(jié)構(gòu)松散，堆積年限短，含有上層滯水，呈松散狀態(tài)，高壓縮性。 B、卵礫石層：該層為黃褐色、灰色卵礫石層，含有少量的砂泥、礫石，成份主要為石灰砂巖，礫徑一般為 234厘米，最大礫徑為 369厘米，厚度場露 ，礫石，園度好，呈稍密 —中密狀態(tài)，飽和，壓縮性中 —低等。目前 城市基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，給排水、電力、通訊均可由上述四條城市道路現(xiàn)有市政管網(wǎng)和管線接入。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為成套住宅建設(shè)和商業(yè)服務(wù)公共設(shè)施建設(shè)。 第五章 工程技術(shù)方案 總平面布置 平面布局 濱湖星城是以中高檔住宅樓為主的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，北靠洞庭大道，南臨健民路，東接光榮路，西抵朗州路，區(qū)塊內(nèi)濱湖公園。臨光 榮路及濱湖公園南側(cè)地塊為 主要別墅區(qū)，臨朗州路及洞庭大道主要交通路口布置商務(wù)區(qū)。 方案及特點(diǎn) 功能組成：根據(jù)新世紀(jì)住宅應(yīng)面向 “十化 ”發(fā)展的要求，濱湖星城除設(shè)有眾多商業(yè)門面滿足住房及外部顧客購物要求外，園區(qū)內(nèi)配套有物業(yè)管理、郵電通訊、銀行、醫(yī)療、衛(wèi)生 、信息中心、保安、幼兒園、停車場等設(shè)施。 方案特點(diǎn)：該方案基本做到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，節(jié)約用地，努力提高土地利用率，美化城市環(huán)境，在分區(qū)布局上，布局合理，聯(lián)系緊密，方便實(shí)用。地塊間的豎向布置采取微坡式，管網(wǎng)坡向要合理，地表雨水采用明溝。 入住戶數(shù)：約 1800戶 入住人數(shù)：約 6300人 規(guī)劃及建筑方案 指導(dǎo)思想 堅(jiān)持以人為主的原則： 堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益相結(jié)合的原則。 堅(jiān)持注重生態(tài)的原則 常德市正趨向于綠色常德、環(huán)保常德、現(xiàn)代常德、文化常德等四個 “新概念常德 ”的打造。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會效益相結(jié)合的原則。文化廣場布置大型公用綠地，各區(qū)塊布置部分小型休閑綠化廣場，并配套若干個噴泉水池及雕塑小品，以豐富濱湖星城的文化內(nèi)涵。 剖面設(shè)計(jì) 高層住宅建筑層高采用 ，別墅層高采用 ，商鋪層高 。 （ 4）框 架剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。 供配電工程 該工程電源由城市供電網(wǎng)供電，供電配電系統(tǒng)從市電網(wǎng)導(dǎo)入，項(xiàng)目高層住宅及別墅按每戶8kw計(jì)，商業(yè)用房按 50w/平方米計(jì)，設(shè)計(jì)最大用電負(fù)荷 12020Kw左右。為了確保用電安全，還需要配置若干小型柴油發(fā)電機(jī)組，布置在各區(qū)塊內(nèi)，發(fā) 電機(jī)組可在 15秒內(nèi)通過應(yīng)急母線向重要負(fù)荷供電。應(yīng)設(shè)置防雷、接地設(shè)施，防雷接地網(wǎng)電阻必須符合規(guī)范要求。電話、自動開門裝置、寬帶網(wǎng)裝置的線路和插座等也應(yīng)與房屋同時(shí)設(shè)計(jì)和施工，以保證竣工后能順利的與電信局和信息港網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)聯(lián)通正常使用。為保證城市供水管網(wǎng)水壓不夠或暫時(shí)停水時(shí)仍能供給消防、生活用水，擬分別建設(shè)若干個水池，兼消防及給水用。排水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)，采用雨水、污水分流方式，通過排水管進(jìn)入市政下水管網(wǎng)。 消防 本園區(qū)屬一類防火建筑，建筑耐火等 級為一級，高層住宅設(shè)計(jì)主樓外墻均直接落地，四周均設(shè)有消防通道，與場地廣場結(jié)合形成一個完整的消防系統(tǒng)，按規(guī)定在室外設(shè)置消防龍頭。室外安裝的單閥式消防栓并應(yīng)將噴嘴、軟管，接頭配套齊全。切實(shí)做好宣傳、教育、組織等項(xiàng)工作，杜絕火災(zāi)發(fā)生。 第六章 環(huán)境保護(hù)、綠化、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保護(hù) 環(huán)境保 護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個方面的環(huán)保措施： A、嚴(yán)格控制商業(yè)污 染源的產(chǎn)生。 C、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。 E、實(shí)現(xiàn)園區(qū)垃圾袋裝化，園區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個園區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。本項(xiàng)目堅(jiān)持 “以人為本 ”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利 于人們舒適、健康的生活環(huán)境。項(xiàng)目主要采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施： 屋面采用隔熱架空層或紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。 敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電