【正文】 地產(chǎn)投資同比增長已經(jīng)從2月的1%大幅上升至12%。如果成交量保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的庫存將穩(wěn)步減少，這將令開發(fā)商下半年開始投資新的建設(shè)項目。隨著城市化進程的推進，要滿足人口日益增長的需求，中小城市需要進行大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施升級。2009年上半年，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，共計14505億元，%，增速減少24個百分點；1至6月，單月房地產(chǎn)投資增速不斷遞增。(辦公商業(yè)數(shù)據(jù)截止5月份)。從開竣工面積來看， 億m2，%，降幅較15 個百分點， 億m2，%，%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。2009年上半年各地一手住宅成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。在此刺激下，成交價格自二季度起，加速上漲。隨后，信貸刺激及避險資金涌入，投資性需求接力，成為持續(xù)推高樓市的重要力量。住宅市場上半年快速反彈，不僅遠好于宏觀經(jīng)濟的整體狀況，也超出了之前的普遍預期。預計下半年市場成交量雖將有所回落，但仍慣性維持高位。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢，形成了具有相當規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，以觀光為主，度假、會議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已初具規(guī)模。%。2008年海南旅游業(yè)受全球金融危機的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大。%。同比增長5%。2007年，省委省政府出臺了《關(guān)于加快推進國際旅游島建設(shè)意見》和“國際旅游島建設(shè)行動計劃”，將實現(xiàn)海南旅游與國際旅游全面對接。要“大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)”，“尤其要加強旅游服務基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高旅游業(yè)國際化程度，提升旅游業(yè)檔次和水平，規(guī)范旅游市場，努力使旅游業(yè)成為海南的支柱產(chǎn)業(yè)。海南建設(shè)國際旅游島，要對全省的旅游要素將實施全面國際化改造，使海南旅游與國際接軌，即旅游發(fā)展與管理的體制機制符合國際慣例，將進一步加大海南旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開放程度，實施免簽證、購物免稅、開放航權(quán)等為主要特點的旅游開放政策，實現(xiàn)國內(nèi)外游客進出便捷，購物方便優(yōu)惠，旅游管理、旅游營銷、旅游服務全面與國際接軌，建設(shè)國際一流的旅游度假設(shè)施和旅游產(chǎn)品，實現(xiàn)海南旅游與國際旅游的全面對接，吸引更多國家游客，讓更多的中國游客享受到國際化的優(yōu)質(zhì)服務，將旅游業(yè)逐步培育成為海南社會經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，最終把海南建成建設(shè)成為世界一流熱帶海島度假勝地。我國旅游業(yè)是改革開放以后發(fā)展起來的新興朝陽產(chǎn)業(yè)，也是具有明顯國際競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一。海南熱帶島嶼旅游資源豐富獨特、品位高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；海南作為中國唯一熱帶海島省份，參與國際度假市場競爭具有比較優(yōu)勢。海南是全國最大的經(jīng)濟特區(qū)，享受出入境免簽證政策，也是中國第一個試點開放第三、四、五航權(quán)的省份。 根據(jù)海南省政府的《建設(shè)海南國際旅游島行動計劃》，到2013年，建成國際旅游島的雛形。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的10%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的20%以上。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的20%以上，旅游外匯收入占旅游收入的30%以上。入境游客占全省旅游接待人數(shù)的30%以上，旅游外匯收入占旅游總收入的40%以上。海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景：中國經(jīng)濟經(jīng)過改革開放近20年的迅猛發(fā)展，富人中產(chǎn)階層已經(jīng)迅速成長起來，這就為諸如旅游度假、高爾夫及游艇享受等一系列奢侈產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)。這就為海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了資源基礎(chǔ)。同時由于地理位置及環(huán)境資源的優(yōu)勢，海南旅游地產(chǎn)還具備了熱帶養(yǎng)生特色元素。?？诩叭齺啠糜渭梆B(yǎng)老度假人口已占到本地人口的3倍以上。因此，在很長一段時間里，旅游房產(chǎn)投資的增值空間和抗風險性能力強，是當下全球金融危機下房地產(chǎn)市場遇冷情況下最優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資內(nèi)容。近幾年，在海南購置旅游房產(chǎn)用于度假和投資已成為一種時尚，成為中產(chǎn)階層顯示身份和地位的標志。嗅覺靈敏的大財團及地產(chǎn)開發(fā)商開始重新審視這個曾經(jīng)是中國最大的地產(chǎn)泡沫形成地。海南地產(chǎn)已迎來了新一輪的大開發(fā)熱潮。在不久的將來，隨著國際旅游島的逐步建設(shè)完善,海南將成為世界知名的旅游度假的目的地，海南旅游地產(chǎn)也將成為海南的重要支柱產(chǎn)業(yè)，海南旅游房產(chǎn)將有非常廣闊的發(fā)展空間。2005年以來，年平均增幅在35%以上。%，%；，%%，%。?？诼糜畏康禺a(chǎn)及商業(yè)市場發(fā)展背景。未來?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標是，努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地，世界上著名的熱帶風光濱海特色的綠色國際性城市。通過實施工業(yè)化、現(xiàn)代物流、休閑娛樂和城市化“四輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務中心。 o (不含農(nóng)墾，下同)，%，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，,人均GDP達3573美元(按平均匯率)。o 2008年，%。o 2008年，%。房地產(chǎn)業(yè)投資增速平穩(wěn)，商品房銷售面積呈現(xiàn)趨緩。這就是?？诮?jīng)濟圈的鮮明個性化城市功能定位所在。中國熱島椰城”！體現(xiàn)六個方面的細分文化：城市娛樂文化；歷史口岸商貿(mào)文化；海洋開放文化；熱帶濱海文化；火山地質(zhì)文化；歷史古跡人文等。?？谝延芯皡^(qū)(點)18處，其中較大規(guī)模的有雷瓊?？诨鹕饺菏澜绲刭|(zhì)公園、海南熱帶野生動植物園、五公祠、海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺等；休閑娛樂場所64所。%。隨著海南旅游業(yè)的新發(fā)展、海南旅游市場的新變化和游客旅游需求日新月異的發(fā)展。?？趥鹘y(tǒng)的“老三點”旅游景點已風光不再，而新開發(fā)的、有特色的“新三角”旅游景點（北部世紀大橋、萬綠園；西部?？诨疖囌?、帶狀公園、西海岸假日海灘；南部火山口公園、熱帶野生動植物園）遲遲未能融入海南旅游市場運行體系中。?？诂F(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應市場的需求，海口的旅游產(chǎn)業(yè)鏈失衡不適應旅游綜合實力競爭的形勢　　?？谑新糜螛I(yè)急需轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從商務政務驅(qū)動型為主提升為商務政務與休閑娛樂健康療養(yǎng)綜合驅(qū)動型，全面打造雙輪驅(qū)動、強勁持久的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力。?？诔袚鵀槿齺喫荒艿臑槿≌?、經(jīng)濟、文化和對外交流服務的綜合性都市功能。但作為海南唯一的國家歷史文化名城和現(xiàn)代都市，?？谠谏虅照瘴幕h(huán)境、都市商業(yè)設(shè)施的配套、文化資源的悠久性、城市服務的完善性和娛樂資源的豐富性及配套的健康運動醫(yī)療設(shè)施等具有明顯優(yōu)勢。整合旅游與文化、體育、商貿(mào)、會展、醫(yī)療健康、房地產(chǎn)及現(xiàn)代都市商業(yè)、農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)等相關(guān)行業(yè)，完善旅游產(chǎn)業(yè)體系，提升旅游服務質(zhì)量和效益，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的綜合功能，進一步提高旅游產(chǎn)業(yè)作為全市第三產(chǎn)業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用，把?？谑薪ǔ扇珖鵁釒I海旅游休閑勝地和娛樂之都。城市居民生活水平和消費水平的不斷提高，投資和旅游雙輪驅(qū)動了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場的異?；钴S和房價的增長加快。其中，%。㎡，%。今年開始逆勢中出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。5月份?？谑猩唐贩亢炇?278套，%，；，較4月大幅提升1/3強。%，%。，是?？谏唐贩夸N售量在六月得以繼續(xù)保持攀升的基礎(chǔ)，五月全國樓市的全線飄紅大環(huán)境的帶動下，?？诜慨a(chǎn)優(yōu)質(zhì)的資源環(huán)境、價格優(yōu)勢，加上五月海口商品房的熱銷形勢等因素綜合，加強了購房者的信心，使得之前還保持觀望態(tài)度的消費者出手購房，促成了6月?？谏唐贩康臒徜N形勢。但海口總的市場規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動。?？谇皫啄曩彿渴袌鲋饕獮楸本辇堫^的北方市場、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛啟動，經(jīng)濟較發(fā)達的華南、西南、華中市場及境外市場還有待開發(fā)，市場潛力巨大，還未針對不同目標客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。4）、?？谏虡I(yè)零售業(yè)市場發(fā)展狀況回顧?？诹闶凵虡I(yè)發(fā)展史，這十年多來,老三家銷聲匿跡，新三家風聲鶴唳，新新三家躊躇滿志，兩年前至今已呈現(xiàn)出外來零售巨頭與本地企業(yè)共存的競爭局面。之后，本地超市萬福隆、大同貨倉、南國超市“又三家”加入，加劇了?？诘纳虡I(yè)競爭。作為全國三級市場，?？谠谶@些大鱷眼里最初是不起眼的，但挺進這個市場后，巨頭們才頓悟，他們低估了海口。在內(nèi)地市場布點差不多之后，作為省會城市的?？谧匀怀闪诉@些巨頭們的新目標。不到一年，市場發(fā)生了微妙變化，喜佳超市倒閉，萬福隆龍珠店關(guān)門，大同貨艙、南國超市等其他超市銷售額直線下滑。“國際零售巨頭的加入，?？谏虡I(yè)競爭跨入一個新的臺階，打破了傳統(tǒng)商業(yè)低層次競爭局面。目前已形成了以國際兩大商業(yè)巨頭（家樂福、大潤發(fā)）和國內(nèi)兩大家電連鎖（國美、蘇寧）為龍頭的數(shù)十家（包括大賣場、超市、購物中心、專業(yè)商城、精品專賣城、家電連鎖、連鎖便利店）“諸侯割據(jù)，分庭抗衡”的競爭局面，?？谝研纬梢院Ｐ銝|路中心商業(yè)圈、新華解放路老商業(yè)圈、國貿(mào)新商業(yè)圈等三大商圈為主體及各大專業(yè)商業(yè)群（服裝城、皮鞋城、日用品批發(fā)城、五金家電城、電腦城、電信城、家私城、建材城、汽車城、珠寶城）同時并存的商業(yè)分布格局。有數(shù)據(jù)表明。一是集中在城市繁華地帶，二是以超市、百貨業(yè)態(tài)為主。?？诂F(xiàn)在傳統(tǒng)的百貨商場、購物中心、超市可謂是泛濫成災、參差不齊，皆是針對100萬的?？诔鞘芯用袷袌?，本土超市處于“雞肋”狀態(tài)，且部分在外來大型超市的沖擊下，不到一年已倒閉不少；就是沒人涉及?？跇O缺的主要針對島外七八百萬人游客的濱海海洋特色的都市高科技娛樂和旅游休閑購物市場。庫存累積過多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠甚為困難。旅游休閑娛樂商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫存積壓等問題，加快資金流動，真正意義上實現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費者都滿意的“三贏”。1）、城市化進程擴大城市規(guī)模中國自改革開放以來，城市化進程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計，每年將有1000萬1200萬農(nóng)民進城。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴大，帶動了房地產(chǎn)的旺盛需求。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，為適應已批準的城市詳細規(guī)劃的需求，實施的對與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴增建設(shè)等。3）、舊城改造是?？谑凶鳛樘貐^(qū)省會走向國際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成全國最精最美的省會城市的重中之重工作。這些地方建筑密度大，人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，防災減災能力差，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，社會治安問題突出，直接損害了?？诘某鞘行蜗螅脑煲咽莿菰诒匦?。　　 值得期待的是，省委提出要把?？诮ㄔO(shè)成為全國最精最美的省會城市，?？谑形⑹姓惨驯硎疽e全市之力，力爭在5年內(nèi)完成?？谂f城改造任務。新一屆?？谑形?、市政府為加快舊城改造工作步伐，借鑒沈陽、南京、成都、合肥等地的成功經(jīng)驗，徹底改變過去舊城改造單靠政府支持、企業(yè)運作的模式為“政府主導，讓利于民”模式，由市、區(qū)兩級政府主導動遷、補償、安置工作，防止由企業(yè)運作時發(fā)生與居民利益的博弈行為，更多地讓利于民。從2007年11月17日至2008年1月10日僅僅用了50余天時間，總面積超過約40萬平方米的舊民房基本拆遷完畢。玉沙村改造的方向是?？谧钣刑厣?、最具人氣和繁華度的RBD（休閑商務區(qū)），是當今國際中心城市推出的與其商務中心功能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)。海甸溪北岸，位于海甸島最南端，與長堤路隔河相望，全長2840米，寬350余米。城市的快速擴張，使該區(qū)成為海口典型的城中村，區(qū)域功能不健全、設(shè)施不配套、環(huán)境質(zhì)量差，直接影響到海甸島乃至?？谑械恼w形象。龍華區(qū)共有34個舊城區(qū)（城中村），其中，博義片區(qū)、大同里片區(qū)、南航西里片區(qū)等舊城區(qū)20個，丁村、秀英村、坡巷村、濱涯濱廉村等城中村14個。龍華區(qū)成立了以區(qū)長為指揮長，區(qū)委常委、副區(qū)長為前線指揮長的區(qū)重點項目指揮部。濱廉濱涯村是龍華區(qū)用地面積最大的舊改工程，羅牛山作為本地的上市龍頭企業(yè)，有責任和實力承擔其作為交通中心區(qū)域的舊城改造，完善旅游城市功能，改造城市中心人居環(huán)境的重要任務。 1）、舊城改造與都市綜合體的共性特征：地價、租金提升/交通高度發(fā)達/城市功能聚集/城市更新升級 l 地價與租金提升：經(jīng)濟利益的再分配的驅(qū)使，舊城更新改造規(guī)劃時，對城市土地進行評估和地價分級、并對城市土地增值、土地市場進行測算，實現(xiàn)價值最大化 。l 城市功能聚集中心：規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，使舊城機能得以完善，強調(diào)區(qū)域的綜合功能 。2）都市綜合體多應大規(guī)模的舊城改造而產(chǎn)生。?？谧鳛闉I海旅游城市和中國最具魅力的第二居住地更應強化旅游度假和文化娛樂商業(yè)的配套功能。 商務辦公操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向，一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。商業(yè)零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)，能夠充分滿足各類階層的消費需求。四是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標，創(chuàng)造城市活力之源的旅游文化綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。城市的每一個功能要素既有一定的獨立性，同時它們之間又是相互依存、相互補充的。即使居住再好，也不會受到居民的青睞，因為生活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?。城市發(fā)展到今天，需要一個城市的精神引領(lǐng)、一個資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中。由若干關(guān)系十分密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定地域范圍集聚而成的HOPSCA，絕不是人為臆造出來的，恰恰是當代城市社會經(jīng)濟相互交融、有機聯(lián)系的必然結(jié)果。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。作為城市功能集中體現(xiàn)的HOPSCA，對區(qū)域經(jīng)濟具有推動性、對城市中心具有強化作用。HOPSCA具備的個性特征，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象，在功能上具有多樣性，具有居住、工作、休閑、娛樂、購物等多重功能，實現(xiàn)城市土地集約經(jīng)營效益；同時在規(guī)劃設(shè)計上利用先進的高科技手段，達到生態(tài)、節(jié)能、安全，可以實現(xiàn)快捷信息交流。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展?！　∫粋€成功的HOPSCA項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商帶來巨大的品牌價值，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPS