【正文】 每月 25 日將下月之機(jī)電保養(yǎng)行事例、本月份之維修記錄匯整回公司建檔，以隨時(shí)提供業(yè)主備查。每五年進(jìn)行一次內(nèi)部粉飾及每十年更換水泵都是屬于長期性之維修。 (3)長期性之維修及保養(yǎng) ： 這是指每三至十年或更長時(shí)間才進(jìn)行之維修及保養(yǎng)，這包括大型維修及翻新或更換整個(gè)系統(tǒng)。這些是比較長遠(yuǎn)之工作，作用是進(jìn)行一些較大型維修、保養(yǎng)及一些在平日不能進(jìn)行之工程。每月之冷氣維修便屬于短期計(jì)劃性之維修。故計(jì)劃性之保養(yǎng)維修可分為短期、中期及長期，不同之保養(yǎng)維修計(jì)劃是針對(duì)不同之需要，因此在安排上亦會(huì)有所不同，以下將為我們所提議之機(jī)電維護(hù)管理計(jì)劃。每年年終制作次年管理費(fèi)用之預(yù)算報(bào)告，交付客戶審核，并按月分析預(yù)算及實(shí)際支出差異。 11） 地方政府及其它公共團(tuán)體之聯(lián)系 代表客戶與地方政府或其它公共團(tuán)體接洽，討論任何有關(guān)本辦公物業(yè)之事宜。 9） 安排保險(xiǎn)服務(wù) 安排火災(zāi)保險(xiǎn)及公共意外責(zé)任保險(xiǎn)之投保。 7） 門禁安全維護(hù)服務(wù) 負(fù)責(zé)物業(yè)之內(nèi)外公共區(qū)域的巡邏、門禁管制、智能型保全自動(dòng)化系統(tǒng)監(jiān)看。 5） 清潔維護(hù)服務(wù) 雇用合格之清潔公司，負(fù)責(zé)物業(yè)共享部分例行性及周期性之清潔維護(hù)工作。大型修繕工程執(zhí)行前，收集相關(guān)廠商報(bào)價(jià)資料并做成分析，供客戶評(píng)選；發(fā)包后代客戶監(jiān)督施工進(jìn)度、品質(zhì)及驗(yàn)收工作。 [山河郡 ]物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 國家、鎮(zhèn)江標(biāo)準(zhǔn) [山河郡 ] 1 急修項(xiàng)目開始修理時(shí)間 24 小時(shí)內(nèi) 半小時(shí)內(nèi) 2 一般項(xiàng)目開始修理時(shí)間 72 小時(shí)內(nèi) 24 小時(shí)內(nèi) 3 報(bào)修接待 365 天 24 小時(shí) 365 天 24 小時(shí) 4 維修及時(shí)率 95%以上 98%以上 5 維修質(zhì)量合格率 90%以上 100%以上 6 報(bào)修回訪 95%以上 7 用戶滿意率 90%以上 95%以上 8 保潔率 100% 9 綠化養(yǎng)護(hù)完好率 95%以上 100%以上 10 業(yè)主投訴處理率 95%以上 100%以上 11 檔案建立與完好率 100%以上 12 房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上 100%以上 13 道路完好率 100%以上 業(yè)務(wù)接待受理 周一～周六 每天 8 小時(shí) 一周七天 每天 12 小時(shí) 三、物業(yè)管理服務(wù)范圍和內(nèi)容 (一 ) 物業(yè)管理服務(wù)范圍 包括但不限于以下內(nèi)容 : 1） 一般管理事項(xiàng) 物業(yè)公共安全、清潔、設(shè)備維護(hù)事項(xiàng)之提供，財(cái)務(wù)預(yù)算、行政文書處理 2） 管理服務(wù)人員之雇用、訓(xùn)練及督導(dǎo) 雇用、訓(xùn)練及督導(dǎo)管理服務(wù)人員，以提供高水平的管理服務(wù)。 引進(jìn)完整、優(yōu)秀的工作團(tuán)隊(duì)，提供專業(yè)且全方位之物業(yè)管理服務(wù)。 導(dǎo)入高已成熟運(yùn)行管理系統(tǒng)，對(duì)各項(xiàng)制度和承諾指標(biāo)實(shí)施進(jìn)行有利控制，確保管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化和有效性。透過公正和高效率的專業(yè)性房地產(chǎn)管理制度以達(dá)到較高的管理標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)。 是個(gè)集辦公、休閑、餐飲、娛樂、高檔酒店于一體的大型綜合類物業(yè)。 項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積 280 萬平方米，瀕臨蘇州河北區(qū)，占地約 140 萬平方米，為適用于不同企業(yè)及企業(yè)總部的需求，園區(qū)內(nèi) 建筑形態(tài)主要分三種形態(tài)， 60009000平方米 /幢的多元產(chǎn)業(yè)樓，采用直線型布局； 30006000/平方米 /幢的多元產(chǎn)業(yè)樓，采用風(fēng)車型布置； 400600 平方米 /幢、層高不超過三層的 商務(wù)別墅。、物業(yè)概況 ： [山河郡 ]位于鎮(zhèn)江的“西大門” —— 區(qū)的西北部，由智谷（集團(tuán)）投資開發(fā)。園區(qū)緊臨虹橋國際機(jī)場(chǎng)、外環(huán)線，銜接滬寧、滬杭高速公路，同時(shí)地鐵二號(hào)線也即將延伸至該區(qū)域，交通方面十分便利。同時(shí)園區(qū)內(nèi)不設(shè)置了大量生活及商務(wù)配套設(shè)施，如占地約 23 萬平方米的河濱公園、會(huì)展中心及商務(wù)酒店。 園區(qū)效果圖 二、物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo) [山河郡 ]的公司應(yīng)以誠懇的態(tài)度代業(yè)主規(guī)劃、組織、及執(zhí)行一個(gè)全面化的管理體系。堅(jiān)持以“社會(huì)效益、品牌效益為主”的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，憑借品牌優(yōu)勢(shì)、系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資 源優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、追求和睦、和諧的居住境界，為 [山河郡 ]的全體業(yè)主當(dāng)好管家。 創(chuàng)造出符合本物業(yè)及企業(yè)形象之優(yōu)質(zhì)居住及商業(yè)辦公環(huán)境。 以專業(yè)之物業(yè)管理系統(tǒng)降低管理營運(yùn)成本并提供多元化的管理服務(wù)，創(chuàng)造本物業(yè)附加價(jià)值。 3） 公共設(shè)施設(shè)備之管理維 護(hù)及修繕 聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)電人員負(fù)責(zé)各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備之管理維護(hù)、聯(lián)系各項(xiàng)設(shè)備之保固維護(hù)工作。 4） 各類承包商遴選 評(píng)估承包商之業(yè)績、經(jīng)驗(yàn)及報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，選擇最適當(dāng)之承包商負(fù)責(zé)物業(yè)之各項(xiàng)管理維護(hù)工作。 6） 園藝維護(hù)服務(wù) 雇用園丁或與園藝公司簽約負(fù)責(zé)園藝工作，為所有權(quán)人、住戶及訪客提供安全、美觀及舒適的景 觀環(huán)境。 8） 消毒防蟲服務(wù) 選用合格的消毒公司，于固定期間進(jìn)行物業(yè)共享部分之防蟲消毒工作。 10） 執(zhí)行管理規(guī)約 隨時(shí)檢視物業(yè)住戶是否遵守管理規(guī)約，增進(jìn)住戶共同利益，務(wù)使物業(yè)所有住戶擁有一個(gè)安全、整潔、寧靜之環(huán)境。 12） 會(huì)計(jì)及有關(guān)事宜 按月提出確實(shí)之收支報(bào)表，所有費(fèi)用開支皆以合法單據(jù)報(bào)銷。 四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容說明 機(jī)電維護(hù)管理 一般物業(yè)機(jī)電設(shè)備之保養(yǎng)及維修可分為計(jì)劃性和突發(fā)性兩類，訂定一套完善的保養(yǎng)維修計(jì)劃是盡量預(yù)先計(jì)劃一切工作而將突發(fā)性之故障減至量低并以控制。 1） 短、中、長 期保養(yǎng)維護(hù)說明 (1) 短期性之保養(yǎng)及維修 ： 這是指每日或每月所進(jìn)行之經(jīng)常性維修及保養(yǎng)．這些工作是盡量確保物業(yè)之各樣設(shè)備能正常運(yùn)作。 (2)中期性之保養(yǎng)及維修 ： 這是指每年或半年所進(jìn)行之維修及保養(yǎng)。供電系統(tǒng)每年之檢查，水泵房每年之換油便是中期計(jì)劃性維修之例子。每三年進(jìn)行一次 之外墻清潔／粉飾。 (4)機(jī)械故障耗材政策 ： 本公司在接手后會(huì)依據(jù)各項(xiàng)設(shè)備的維修使用手冊(cè)或表列常態(tài)性更換零件，提報(bào)業(yè)主一份因應(yīng)日常保養(yǎng)維護(hù)所需之零件清單，如設(shè)備系國外進(jìn)口之產(chǎn)品，將依據(jù)配件耗材之一般使用年限，建議業(yè)主采購庫存，并調(diào)查設(shè)備之進(jìn)口商并建立檔案數(shù)據(jù)，確保設(shè)備零件取得之通暢性。 (2) 每年 12 月，依設(shè)備維護(hù)計(jì)劃表， 排訂年度機(jī)電工作計(jì)劃表，訂定每月重點(diǎn)行事例，報(bào)呈業(yè)主備查。 (4) 相關(guān)設(shè)備之例行保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行耗材料件更新時(shí)，確實(shí)提供零件清單，依據(jù)業(yè)主申購流程辦理。 清潔維護(hù)管理 物業(yè)給人最直接的第一印象，便是清潔管理，有良好的清潔管理，往往會(huì)在無 形中會(huì)提升大樓的形象與價(jià)值。 物業(yè)公司應(yīng)以有系統(tǒng)的工作安排計(jì)劃來執(zhí)行本物業(yè)各項(xiàng)清潔作業(yè)。 為維護(hù)本物業(yè)之清潔美觀，茲依現(xiàn)場(chǎng)特性訂定本清潔巡檢流程要點(diǎn)如下，除了使現(xiàn)場(chǎng)管理單位及清潔人員在清潔工作的監(jiān)督及執(zhí)行上更有效率外，并可按實(shí)際施行成效定期檢討，帶給業(yè)主最佳的辦公環(huán)境。 (2) 現(xiàn)場(chǎng)主管于每月 25 號(hào)前，依清潔作業(yè)表排定下月份保養(yǎng)行事例表，并傳真至公司，由公司負(fù)責(zé)建檔。 (4) 管理公司督導(dǎo)人員每周至少一次至現(xiàn)場(chǎng)巡檢清潔作業(yè)內(nèi)容，主管須陪同巡檢，并依其缺失，要求清潔人員立即改善。 (6) 現(xiàn)場(chǎng)主管巡檢時(shí)如發(fā)現(xiàn)缺失時(shí)，應(yīng)通知現(xiàn)場(chǎng)清潔人員立即處理，逾時(shí)如未改善，則報(bào)請(qǐng)管理公司督導(dǎo)人員，由管理公司出面與清潔公司協(xié)商改善方案，情節(jié)重大時(shí)，可依合約予以扣款。 (一 )主要工作項(xiàng)目 a. 人員管制：進(jìn)出人員身份確認(rèn)、管制。 c. 訪客咨詢 ：提供訪客咨詢、指引服務(wù)。 e. 各項(xiàng)設(shè)備狀況監(jiān)視。 g. 定時(shí)、不定時(shí)巡邏。 綠化 /園藝管理 在適當(dāng)?shù)牡胤綌[放適當(dāng)?shù)木G化盆栽，將會(huì)給整個(gè)社區(qū)增添美感，綠化的自然美增加了人工環(huán)境的美，能給業(yè)主提供溫馨、高雅的居住環(huán)境，同時(shí)優(yōu)美的環(huán)境也可以提高社區(qū)的檔次， 建議委任專業(yè)綠化公司 負(fù)責(zé) [山河郡 ]的綠化服務(wù)。根據(jù)功能和使用要求，采取重點(diǎn)于一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原 則進(jìn)行布置，形成系統(tǒng)，并與周圍的綠化相協(xié)調(diào)。充分利用自然地形和現(xiàn)狀條件，布置綠化低。合理選種和配置，花草、喬木、灌木合理配置，力求做到四季常青，鮮花常開。同時(shí)綠化公司還要制定一份經(jīng)物業(yè)公司審核、認(rèn)可的“綠化工作計(jì)劃”。 ? 擺設(shè)。 ? 剪裁（除草，修剪草坪、花灌木、喬木） ，喬灌木是否及時(shí)剪裁處理，使其造型整齊美觀，枯黃枝葉是否及時(shí)剪除，保持青綠和生機(jī)，修剪下的枯葉要即時(shí)清除。 . 澆水。 . 施肥。 . 殺蟲。若在室外噴藥后 4 小時(shí)內(nèi)下雨將在天晴后重噴。 檢查花池、花基、花盆、綠化帶是否有煙頭、紙削等雜物，定期用濕軟布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵。 如有枯死現(xiàn)象，要及時(shí)進(jìn)行更換，如所更換的品種不同，是否有書面報(bào)告物業(yè)管理部審批。 ① 對(duì)新業(yè)主的拜訪通常在業(yè)主人住后一個(gè)月內(nèi)完成，最長不應(yīng)超過三個(gè)月； 拜訪人應(yīng)認(rèn)真填寫《 [山河郡 ]業(yè)主拜訪錄》并保存； (2) 維修回訪 對(duì)于報(bào)修（室內(nèi)設(shè)施維修）提供維修服務(wù)的業(yè)主，管理處工程維修主管應(yīng)抽取維修 總量的 90%以上進(jìn)行回訪，以保證維修質(zhì)量。 (4) 回訪方式 對(duì)業(yè)主的回訪形式可以是多樣化的，常用的包括：電話回訪、上門回訪、書信回訪等，還包括采用調(diào)查表的形式。 ⑵ 業(yè)主投訴類型 根據(jù)業(yè)主投訴的性質(zhì)和內(nèi)容，分為兩類： ① 報(bào)修服務(wù)：業(yè)主要求為其房屋及屋內(nèi)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維