【正文】 次。 安全防范系統(tǒng)報警控制管理主機每日巡查1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每月表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。發(fā)電機每季度試運行1 次，保證運行正常。低壓配電箱和線路每季度巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。應急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。 照明和電氣設備樓內照明每周巡視1 次，一般故障1 日內修復；復雜故障1 周內修復。污水泵 汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每月進行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護1 次。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。每年檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。 空調系統(tǒng)運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)性檢查。4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。4)每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。2)每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。按照鑒定結果組織修繕。5)張貼或懸掛相關制度、證書。3)在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。設備機房1)每月清潔1 次，室內無雜物。特種設備按照有關規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應即時組織修復。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。對專項服務進行監(jiān)督及評價。專項服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。每年公開征集1 次物業(yè)服務意見，公示整改情況。水、電急修20 分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專項服務企業(yè)負責的設備設施應在30 分鐘內告知。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。 標志設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。 檔案建立物業(yè)管理檔案。建立突發(fā)公共事件應急預案。項目負責人具有2 年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。從業(yè)人員佩戴標志。4 設置并公示24 小時服務電話。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。住宅物業(yè)服務一級標準 基本要求 客戶服務場所設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。 簽訂物業(yè)服務合同時，依據住宅物業(yè)實際情況確定物業(yè)服務事項，選定相應的物業(yè)服務標準。3 基本規(guī)定 本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造工作。 特約服務物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人根據業(yè)主委托提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務。主要包括共用部位、共用設施設備。2 術語和定義 物業(yè)服務 物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人受業(yè)主或者建設單位委托，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地，進行維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。 北京市行政區(qū)域內住宅物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護、管理，維護公共環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動，適用本標準。本標準由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會及北京市質量技術監(jiān)督局共同管理，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋工作。第一篇：住宅物業(yè)服務標準 DB11T 7512010北京市物業(yè)服務等級標準住宅物業(yè)服務標準Residential Property Service Standard 編號：DB11/T 7512010 主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心 批準部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 北京市質量技術監(jiān)督局 實施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京前 言本標準為推薦性標準。本標準的主要內容是： ； ； ；； ； ； ； 。主編單位：北京市物業(yè)服務指導中心 北京銀達物業(yè)管理有限責任公司 北京聞達敏斯物業(yè)管理服務有限公司 北京萬科物業(yè)服務有限公司 北京網信物業(yè)管理有限公司 北京順天通物業(yè)管理有限公司 主編人員：薛福志、艾白璐、王穎、王亞軍、李旻、鄭冰、魏宣、謝煒、周文、吳衛(wèi)東、李維善、張乃魁、陳祖武、霍煒、賈光輝、許文良、張國安審查專家：楊燕敏、鄧俊、韓子忠、化向東、郭健、曹紹利、鄭樂、徐平波、宋寶程、閆耘、蔡玲玲目 次 總 則.................................................1 2 術語和定義............................................2 3 基本規(guī)定..............................................3 4 住宅物業(yè)服務一級標準..................................4 基本要求............................................4 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護................6 消防安全防范.......................................11 綠化養(yǎng)護...........................................14 環(huán)境衛(wèi)生...........................................15 公共秩序維護.......................................16 裝飾裝修管理.......................................17 5 住宅物業(yè)服務二級標準.................................19 基本要求...........................................19 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護...............21 消防安全防范.......................................26 綠化養(yǎng)護...........................................29 環(huán)境衛(wèi)生...........................................30 公共秩序維護.......................................32 裝飾裝修管理.......................................32 6 住宅物業(yè)服務三級標準.................................34 基本要求...........................................34 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護..............36 消防安全防范......................................42 綠化養(yǎng)護..........................................44 環(huán)境衛(wèi)生..........................................46 公共秩序維護......................................48 裝飾裝修管理......................................49 7 住宅物業(yè)服務四級標準................................50 基本要求..........................................50 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護..............52 消防安全防范......................................58 綠化養(yǎng)護..........................................61 環(huán)境衛(wèi)生..........................................62 公共秩序維護......................................65 裝飾裝修管理......................................65 8 住宅物業(yè)服務五級標準................................67 基本要求..........................................67 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護..............69 消防安全防范......................................75 綠化養(yǎng)護..........................................78 環(huán)境衛(wèi)生..........................................79 公共秩序維護......................................82 裝飾裝修管理......................................82 引用標準名錄..........................................84 條文說明..............................................86 1 總則 為規(guī)范物業(yè)服務行為，提高服務水平，實現(xiàn)物業(yè)服務的標準化、專業(yè)化、精細化，結合本市情況，制定本標準。 北京市行政區(qū)域內的物業(yè)服務工作除應遵守本標準外，尚應符合國家及北京市現(xiàn)行相關法律、法規(guī)、規(guī)章、標準的規(guī)定。 物業(yè)共用部分物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外，按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。 專項服務接受委托，承接共用設施設備維修養(yǎng)護、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等專業(yè)服務。 突發(fā)公共事件突然發(fā)生，造成或者可能造成重大人員傷亡、財產損失、生態(tài)環(huán)境破壞和嚴重社會危害，危及公共安全的緊急事件。 物業(yè)服務標準分為五級，一級標準為最低標準，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。本標準施行前已簽訂物業(yè)服務合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。公示物業(yè)服務企業(yè)資質證書或復印件、項目負責人照片，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。3 客戶服務場所工作時間，工作日不少于8 小時，其他時間設置值班人員。 人員從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。配備物業(yè)服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。 制度建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立物業(yè)服務工作記錄。配備檔案管理人員。 客戶服務每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。配合相關部門進行公益性宣傳。 專項服務委托管理簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。專項服務企業(yè)人員佩戴標志。 共用部位及共用設施設備運行、維修養(yǎng)護 綜合管理建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。2)設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。4)設施設備標志、標牌齊全。 共用部位 1 房屋結構每半年檢查1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。2 建筑部件1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。3)每年檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。3 附屬構筑物1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。5）每年檢測1 次防雷裝置。運行期間每日巡視1 次空調系統(tǒng)，保證室內溫度符合相關規(guī)定。 二次供水設施按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每半年切換1 次備用水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。 排水系統(tǒng)排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通?；S池每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。樓外照明每2 周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障2 周內修復。低壓柜每周巡視2 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。控制柜每季度巡視1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。對講門口機每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1 次； 每年內部除塵1 次。紅外對射探測器每年檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內部除塵1 次。攝像機每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內部除塵1 次。云臺每年檢查1 次運轉、接線，進行清