【正文】 且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。所稱可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。這和企業(yè)所得稅匯繳有所不同。文件明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，其中“開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”中利息支出50萬(wàn)元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬(wàn)元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為300050=2950萬(wàn)元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第一種方式計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（50+20）+（5000+300050）5%=；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（5000+300050）10%=795萬(wàn)元。賬務(wù)方面，會(huì)計(jì)科目設(shè)臵一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本化利息計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。三是土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。新增三個(gè)方面規(guī)定：一是房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按第二種辦法計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第一篇：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知以及解讀搜索——國(guó)稅函【2010】220號(hào)文件學(xué)習(xí)體會(huì)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件解讀發(fā)布時(shí)間：2010年08月02日訪問(wèn)次數(shù)： 1893字 體：【大 中 小】國(guó)家稅務(wù)總局于2010年5月26日下發(fā)了?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知?（國(guó)稅函[2010]220號(hào)），在?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?（國(guó)稅發(fā)?2006?187號(hào)）、?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）等文件下發(fā)后，就土地增值稅清算工作中相關(guān)問(wèn)題做出進(jìn)一步明確，現(xiàn)選擇以下三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行解讀：關(guān)于利息問(wèn)題。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。這與?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?第七條第三款規(guī)定一致。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法，即只能適用一種辦法。這與企業(yè)所得稅規(guī)定不同，根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)），企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。而在土地增值稅清算計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)先調(diào)減開(kāi)發(fā)成本中的資本化利息，而后與財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出加總，再適用文件規(guī)定的計(jì)算方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問(wèn)題。即土地增值稅清算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的成本應(yīng)憑合法有效憑證扣除，不考慮企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提成本。根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[209]31號(hào)）第三十二條和?轉(zhuǎn)發(fā)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?的通知?（蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)）規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。所稱預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)問(wèn)題。這和企業(yè)所得稅方面規(guī)定有所不同，根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二篇：土地增值稅清算協(xié)議土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務(wù)登記號(hào)：乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：一、委托事項(xiàng)（一）項(xiàng)目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及