【正文】 。免征土地增值稅。第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標準進行扣除。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。（5）、公共配套設施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登 記、過戶手續(xù)費。第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。（1）、如何確認地價款第一、以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權所支付的金額。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。確認收入時限。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)銷售收入確認范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人，土地使用人。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。（三）、清算應報送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強調(diào)一下普通住房的標準，根據(jù)宣城市政府公布的標準三個條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。這里要注意兩個方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。凡土地使用權，房產(chǎn)產(chǎn)權未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與營業(yè)稅有些類似。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地