【正文】 為準(zhǔn)。（四）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分?jǐn)傆嬎愕?，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂τ诩{稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)偅鐭o法按建筑面積法分?jǐn)?，?yīng)按占地面積法分?jǐn)偦蚨悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法分?jǐn)?。（五）國家?guī)定的其他扣除項目。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。若成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。具體確認(rèn)方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請稅務(wù)、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機(jī)構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務(wù)。第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務(wù)局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應(yīng)與原保存的該項目稅務(wù)資料合并立卷存檔。第二十五條 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求說明情況、補(bǔ)充資料的時間。第二十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應(yīng)填寫《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》要求納稅人限期進(jìn)行說明。第二十一條 清算審核實行主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)全資料的，予以受理；逾期未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補(bǔ)齊資料且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定征收或移交稅務(wù)稽查部門處理。納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。（十）《鑒證報告》或《清算報告》。（八）清算項目的銷售許可證。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（四）房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（二）國有土地使用權(quán)證書。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。第十七條 納稅人進(jìn)行清算時，應(yīng)填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件3）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，辦理清算手續(xù)。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好項目跟蹤管理工作。第十條 納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的要求進(jìn)行財務(wù)會計核算工作，準(zhǔn)確歸集房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入、成本、費(fèi)用。第八條 納稅人應(yīng)按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)(銷)售許可證等材料?！康谄邨l 納稅人應(yīng)自取得立項批準(zhǔn)文件之日起30日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進(jìn)行判定，以確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)清算的受理和審核。第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人依照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，計算符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并按照規(guī)定的程序和時限，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清稅款的行為。第一篇：北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程第一章 總則第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)。第二章 項目管理第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）?！咀ⅲ涸瓌t上按建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)判定后，可以按建筑工程施工許可證為清算單位。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務(wù)局有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第九條 屬于保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅人、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止。第三章 清算申報與受理 第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用1年以上的。第十四條 本規(guī)程第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。第十五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對清算項目實行分類管理：（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。確定需要進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達(dá)納稅人。第十六條 納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認(rèn)為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件4）。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（一）項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人提供的資料，嚴(yán)格按照《鑒證報告》《清算報告》的標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行審核。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應(yīng)退回修改；資料不完整的，應(yīng)開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補(bǔ)全清算資料。納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進(jìn)行實地審核。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導(dǎo)小組和審核小組，開展清算審核工作。待納稅人說明情況、重新補(bǔ)充證明資料后繼續(xù)審核。第二十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)完成審核后，應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。第二十六條 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應(yīng)在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進(jìn)行歸檔。第五章 清算審核內(nèi)容第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細(xì)表和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明。（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。第三十一條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅海ㄒ唬┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)?；：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用； 。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計算分?jǐn)偂５谌l 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！咀ⅲ核^“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣”規(guī)定是同樣的意思。但是在增值稅下可以光明正大的明確規(guī)定。，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！咀ⅲ号c國稅發(fā)[1995]192號文件規(guī)定精神一致，也就是所謂“三流合一（三流同一）”，保證交易真實性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、