【正文】 地理學家Louis提出的，它指農業(yè)活動與非農業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現在以美國為主的發(fā)達國家。但從國外學者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。對于城中村的研究需要綜合城中村表現的多個方面，透過現象，抓住本質?！俺侵写濉钡拇嬖趪乐赜绊懙匠鞘械倪M一步健康發(fā)展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在一些城市尤其是經濟發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結合部逐漸成為城市內部地域，城鄉(xiāng)結合部中的農村也被包圍在城市地域之中，導致部分城市的城中村大量出現。一、課題研究的目的隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切。【關鍵詞】 城中村 土地所有權 土地使用權 征用城中村改造問題的研究城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進過程中出現的特殊產物，“城中村”存在的問題主要表現在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構成多元，社會治安堪憂、公共設施缺乏，環(huán)境問題嚴重、村民素質較低，就業(yè)問題嚴峻，所以“城中村”問題現已經成為影響城鄉(xiāng)統籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產權？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負擔。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。容積率對產品設計的影響我覺得還真不少。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。90”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。后期可以在你逐步開發(fā)這個產品的過程中完善這個產品，這樣能夠提升產品的價值，在后期提升了的產品價值實際上是你利潤的主要來源。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。過了年后從中央到地方促進經濟增長政策效果會顯現，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現較大的回升是不太可能的。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產下午茶”邀請了幾位已經或準備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。一些房地產開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。以上請示是否妥當可行，請市政府明示，以便于城中村改造試點項目早日啟動。城中村改造中土地出讓的政府收益足額返還用于居民補償安置和公共基礎設施建設，涉及的行政事業(yè)性收費減免，經營業(yè)收費減半收取。十一、街道辦事處要對參與申請競標的企業(yè)進行審核把關，組織由居委會改造區(qū)域內的全體居民或代表參加的競標儀式，并由開發(fā)企業(yè)與街道辦事處、居委會簽訂城中村該啊哦制式合同。九、城中村改造范圍內的開發(fā)用地面積與安置用地面積比例原則上不超過2∶1或開發(fā)建筑面積與安置建筑面積比例原則上不超過3∶1。七、本著“居民、開發(fā)商、市政府”三方利益統籌兼顧的原則，城中村改造要運用好“4+2”工作法，充分聽取征求居民意見，實行因地制宜，一村一案，制訂切實可行的拆遷補償安置實施方案。五、城中改造由市政府統一領導，辦事處負責轄區(qū)內城中村改造的組織實施工作。四、城中村改造范圍內的國有土地，由市人民政府依法收回，集體土地由市人民政府依法征收歸國有，統一列入城中村改造。二、按照統一規(guī)劃、分類實施的原則，政府要盡快制訂城中村改造建設規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細規(guī)劃，選擇有代表性的、條件成熟的地段先行試點，同時要強化規(guī)劃管理，嚴厲打擊小開發(fā)商無序開發(fā)、違法建設，對列入城中村改造的區(qū)域要停止一切與城中村改造無關的建設活動，并建議盡快停批城區(qū)個人建房，杜絕零星開發(fā)，限制沿街開發(fā)和低檔次重復開發(fā)建設。但目前，因市政府尚未出臺城中村改造的相關政策，致使城中村改造試點工作無章可循，無法啟動。第一篇：xx街道辦事處關于城中村改造有關問題的請示xx街 道 辦 事 處關于城中村改造有關問題的請示市政府：實施城中村改造是推進城鄉(xiāng)一體化建設的需要，也是解決城中村臟、亂、差、管理混亂等自身問題，提高居民生活水平的需要，不僅能提升城市形象，增加政府稅收，也有利于加強城市管理，根除小開發(fā)商無序開發(fā)，保持城市可持續(xù)發(fā)展。今年以來，根據市主要領導的指示，xx街道辦事處把城中村改造提上議事日程，組成了專門工作班子，到xx市進行了學習考察，召開了部分居委會座談會，選擇xx村、xx路南側、xx路與xx路交叉口西北角、x新村等作為首批不同類型的試點，并進行了初步調查、宣傳、規(guī)劃設計等工作，具備了組織實施的條件。現就城中村改造工作中的有關具體問題向市政府請示如下：一、本著“政府主導、市場運作、統一規(guī)劃、政策引導、以人為本、平穩(wěn)推進”的原則，市政府要成立專門的領導小組，由市主要領導掛帥，規(guī)劃、國土資源、城建、房管、財政、公安、民政、勞動保障、街道辦事處等部門為成員單位，專門組織協調、研究解決城中村改造的相關問題，為城中村改造提供強有力的組織保障。三、城中村改造要根據城市規(guī)劃行政主管部門下達的規(guī)劃設計條件，按照因地制宜，合理布局，編制改造修建的詳細規(guī)劃，報市規(guī)劃行政主管部門批準后方可實施。城中村改造范圍內的居民安置用地及城市公共設施、基礎設施用地以零地價劃撥方式供給，開發(fā)用地可以采取凈地出讓。六、城中村改造采取市場運作的方式進行，集體經濟組織與開發(fā)商合作改造的，由街道辦事處統一組織，采取競標方式選擇有實力的合作企業(yè)。八、拆遷安置、補償安置方案參照市區(qū)拆遷補償標準和《城市房屋拆遷估價指導意見》，由開發(fā)商和居民協商簽訂拆遷補償安置協議，可以采取貨幣補償和房屋產權置換兩種方式。十、參與合作改造的企業(yè)應當有資質、有實力、有業(yè)績、有信譽，執(zhí)行政府批準的規(guī)劃意見，充分保障居民的合法權益和集體利益，交納拆遷安置保證金。十二、市政府要為城中村改造提供優(yōu)惠政策。居民安置房契稅先征后返。xx街道辦事處 2011年8月1日第二篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經全面鋪開。但是據了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？羅超：現在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70“帶著鎖鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產品設計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。前期為了照顧整個項目的現金流，價格不能太高，要及時回籠現金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。張振海：“70但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現產品的雷同。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。第三篇：城中村改造問題研究【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結果，其根本形成原因是土地的二元所有制結構，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學發(fā)展觀，統籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇?！俺侵写濉保?