【正文】 增。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 1 銷售收入 萬元 3940 2 銷售稅金及附加 萬元 160 3 土地增值稅 萬元 240 4 總投資 萬元 2340 5 利潤總額 萬元 1200 6 所得稅 萬元 260 7 稅后利潤 萬元 940 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 投資凈利潤率 % /a04 11 內(nèi)部收益率 % 12 投資回收期 年 1． 8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目提出背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來全市國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的 勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。同時(shí)可帶動濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 該項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。 項(xiàng)目建設(shè)資本金 1000 萬元。 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為 年，工程擬于 2021 年 10 月份開始建設(shè)，預(yù)計(jì) 2021 年 6 月份竣工交房。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)布局合理、配套齊全、功能完善的居住區(qū)。 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目規(guī)劃凈地 7565 m2，總建筑面積為 14000m2，其中住宅建筑面積 12333m2，商業(yè)建筑面積 1667m2。此處北有客運(yùn)火車站和站前商務(wù)中心，東有茶葉批發(fā)市場、貨運(yùn)中心，西緊鄰月河路，南距高家樓新村約 500米，北側(cè)緊靠倉南路，是西南片區(qū)中心繁華區(qū)域。公司位于濰坊市奎文區(qū) ,企業(yè)類型為有限責(zé)任公司 ,主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā) ,商品房銷售。 有關(guān)部門提供的證明和資料等 三、研究范 圍 項(xiàng)目建設(shè)必要性 建設(shè)條件與地址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)與消防 節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 四、工作概況 山東紅旗工程項(xiàng)目管理詢有限公司在接受濰坊嘉邑置業(yè)有限公司關(guān)于建設(shè)倉南小區(qū)、七甲新村項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，搜集資料，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前 濰坊市住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報(bào)告。backgroundcolor:00aa0039。 濰坊嘉怡置業(yè)有限公司 倉南小區(qū)、七甲新村項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司 二○○八年四月 倉南小區(qū)、七甲新村項(xiàng)目申請報(bào)告 工程編號 :（ 00） 4 魯 0601X020 董 事 長 : 魏信波 總工程師： 吳曉紅 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 報(bào)告編寫人員： 李 鈞 邱 婷 王傳收 張莉莉 工程造價(jià)咨詢資質(zhì)： 甲 06053700713 工程招標(biāo)代理資質(zhì)： 甲 A370705150075 政府采購代理資質(zhì)： 政采代（乙）字第 039 號 工程咨詢資質(zhì)： 工咨丙 11820210082 目 錄 第一章 總論??????????????? 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性?????????? 8 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址???????? 12 第四章 工程方案????????????? 17 第五章 環(huán)境保護(hù)????????????? 32 第六章 節(jié)能??????????????? 38 第七章 物業(yè)管理????????????? 42 第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理???????? 43 第九章 投資估算與資金籌措???????? 45 第十章 效益分析????????????? 49 附 件 附 圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 土地證明 規(guī)劃證明 供水證明 供電證明 供熱證明 環(huán)保立項(xiàng)證明 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案 區(qū)域位置圖 1總平面布置圖 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱及承辦單位 項(xiàng)目名稱 倉南小區(qū)、七甲新村 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 濰坊嘉怡置業(yè)有限公司 法定代表人 : 魏信波 聯(lián)系地址 : 濰坊市奎文區(qū)鴛飛路 902 號 聯(lián)系電話 : 1336/aB style=39。color:white。61569193 報(bào)告編制單位 山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司 法定代表人 : 聯(lián)系地址 : 濰坊市奎文區(qū)新華路 1 甲 89 號 聯(lián)系電話 : 13508961169 二、工作依據(jù) 濰坊嘉邑置業(yè)有限公司與山東紅旗工程項(xiàng)目管理有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《濰坊市城市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。 五、建設(shè)單位概況 濰坊嘉怡置業(yè)有限公司 3/a.于二零零五年四月經(jīng)濰坊市工商局核準(zhǔn)注冊登記 ,辦理法人營業(yè)執(zhí)照 ,注冊資金 1200 萬元。 濰坊嘉怡置業(yè)有限公司 ,自二零零五年四月籌建到成立之日 ,以投資建設(shè)建設(shè)倉南小區(qū)、七甲新村為起點(diǎn) ,促進(jìn)濰坊市城市建設(shè)為目標(biāo) ,積極為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn) 六、研究結(jié)論 建設(shè)地址 建設(shè)倉南小區(qū) 工程位于濰城區(qū)南關(guān)街辦倉南路 58 號。是社會各界人士理想的居住辦公場所。規(guī)劃居住戶數(shù) 108 戶，停車位 40 個(gè)。 物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé) 進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 投資估算 該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 2640 萬元，其中工程費(fèi)用 1300 萬元，土地費(fèi)用 800 萬元，其他費(fèi)用280 萬元，不可預(yù)見費(fèi) 50 萬元，稅費(fèi) 170 萬元，銷售費(fèi)用 50 萬元。 資金籌措 建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。提高和改善了濰坊市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化商業(yè)居住中心。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。為進(jìn)一步加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，實(shí)現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)、跨越式發(fā)展，市委、市政府高度重視縣城的建設(shè)發(fā)展，為城市的建設(shè)發(fā)展制定了一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，優(yōu)化投資環(huán)境，加快了城市的發(fā)展速度。也對住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、日用科技現(xiàn)代化的住宅已成為改善 人們生活環(huán)境的重要組成部分。 該項(xiàng)目位于濰坊市濰城區(qū)，規(guī)劃用地屬性為一類居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地。 二、濰坊市房地產(chǎn)概況 2021 年，盡管受國家“房產(chǎn)新政”影響，濰坊樓市一度有所震蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡， 2021 年濰坊樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻， 2021年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 83 億元，施工面積 996 萬平方米，全市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。 熱點(diǎn)二：濰坊戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多 前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平方米就算是濰坊的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180200 平方米的超大戶型。而“酒店式小套房” 3050 平米的超小戶型在本年度更是大行其道。當(dāng)然，相對濰坊普通百姓的購買力和生活需求而言， 80 平方米以下， 60 平方米的左右的居家型小戶型所占數(shù)量仍然十分短缺。在私家車的加速普及進(jìn)程中， 2021 的濰坊新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。如白浪河兩岸，虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線；如北海路沿線作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰 坊的高尚住宅區(qū)，包括濰城的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。 三、市場分析 濰坊房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢，在市場發(fā)展的過程中，可分為兩個(gè)階段， 2021年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。產(chǎn)品多元化。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始就高起點(diǎn)、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計(jì)，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價(jià)廉，市場前景十分樂觀。 第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址 一、建設(shè)地區(qū)概況 濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂、臨朐等十二個(gè)縣市 區(qū)，總面積 萬平方公里，總?cè)丝?874 萬人，其中城區(qū)人口 140萬人。近年來，通過濰坊國際風(fēng)箏會的舉行，更是將濰坊推向、輕工、化工、食品、建材、紡織、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷了世界。隨著改革開放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，截止 2021 年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；財(cái)政總收入 億元，其 中地方財(cái)政收入 億元，分別增長 %和 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 %。 二、建設(shè)地址 倉南小區(qū)工程位于倉南路西段，月河路以東。是社會各界人士理想的居住辦公場所。 附：區(qū)域位置圖 二、自然 條件 地形、地貌、地質(zhì)等資料： 濰坊市位于東經(jīng) 118176。 01’，北緯 36176。 36’ ,在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個(gè)次級構(gòu)造的交匯處，地勢南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。 水文、氣象資料： 該項(xiàng)目所在地位于濰坊市奎文區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。 從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對工程建設(shè)無不利影響。國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路、濰徐、濰德、煙濰、濰石、王濰等多條干線公路途經(jīng)或靠近昌樂縣。市內(nèi)現(xiàn)已開通 30多條公共交 通路線，擁有公共交通車輛 357 輛，公交運(yùn)營路線長達(dá) 587 公里，市區(qū)內(nèi)還有 2400多輛出租汽車。 該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。 燃?xì)? 該項(xiàng)目燃?xì)庥蔀H坊市天燃?xì)夤竟?yīng)，自就近燃?xì)夤艿澜尤肴細(xì)夤芫€ ，在區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)饨祲赫?，?jīng)調(diào)壓后供給用戶，可滿足項(xiàng)目用氣需求。 電訊 濰坊市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時(shí)傳輸交流，為項(xiàng)目的通訊提供了便利條件。多年來，適齡兒童入學(xué)率、九年 義務(wù)教育普及率均達(dá) %以上，初中入學(xué)率達(dá) %，高中階段普及教育也得到快速發(fā)展。 消防 濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險(xiǎn)性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。該項(xiàng)目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)、配置。規(guī)劃居住戶數(shù) 108 戶，停車位 40 個(gè)。 二、方案設(shè)計(jì) 規(guī) 劃依據(jù) ⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ⑵《中華人民共和國建筑法》 ⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》 ⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB018093）（ 2021