商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位112頁(yè)(ppt112頁(yè))-展示頁(yè)
2024-10-25 11:26本頁(yè)面
【正文】 米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見(jiàn)肘。 但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。 那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？,35,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之五,目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的收益就沒(méi)有想象中的大。 商業(yè)面積越大，銷(xiāo)售當(dāng)然越難。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？,34,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之四,項(xiàng)目的商業(yè)面積。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。但卻有以下幾個(gè)問(wèn)題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問(wèn)題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？,32,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之二,如果以住宅為主，過(guò)多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題： 1.過(guò)多商業(yè)布局必然會(huì)影響住宅的布局，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。,案例二：江西分宜項(xiàng)目,27,28,地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù),29,地塊現(xiàn)狀,30,面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目 大家覺(jué)得該如何入手呢？,在對(duì)城市、對(duì)地塊都有了一定的了解之后，我們一起來(lái)層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！,31,八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之一,項(xiàng)目原以商業(yè)為主。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。 總面積1389平方公里，總?cè)丝?0.98萬(wàn)，其中城區(qū)面積8.8平方公里，城區(qū)常住人口6.2萬(wàn)。,另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向,18,于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的——,核心商圈最時(shí)尚的潮流基地,潮 樓,19,地塊與城市的關(guān)系,地塊與區(qū)域的關(guān)系,地塊與市場(chǎng)的關(guān)系,地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系,地塊地形與技術(shù)指標(biāo),第二層剖析：地塊最適合做什么？,20,城市的戰(zhàn)略定位,城市的總體規(guī)劃,城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),城市的歷史文化,地塊與城市的關(guān)系,21,地塊與區(qū)域的關(guān)系,區(qū)域在城市中的地位,區(qū)域的總體規(guī)劃,區(qū)域的市政配套,區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò),區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),區(qū)域的人口特征,22,23,地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系,地塊周邊的自然環(huán)境,地塊周邊的市政配套,地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò),24,25,從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說(shuō)明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。 相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高(一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購(gòu)物)、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈(每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢(qián)出去)的。,幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá)36.8萬(wàn)㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到50萬(wàn)㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為40萬(wàn)，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為1：1.25，世界上最繁華的商業(yè)城市——東京，這個(gè)比例才為1：1.7，香港為1：1.3，供應(yīng)嚴(yán)重飽和！,市調(diào)發(fā)現(xiàn),16,面對(duì)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何突圍？,17,在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá)6成。全市總面積3178平方公里，中心城區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?11.59萬(wàn)人（截止2005年底）,城區(qū)人口超過(guò)40萬(wàn)。1,商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位,2,商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的熱門(mén)！為什么？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期短、利潤(rùn)率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 從全國(guó)來(lái)看，人人都在往商業(yè)開(kāi)發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？ 原因可能很多……,3,不成功的原因可能是——,因?yàn)榈囟尾缓?因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低 因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差 因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)手太強(qiáng) 因?yàn)檎猩屉y度大 ……,4,為什么等項(xiàng)目做出來(lái)了才發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題？ 為什么直到最后才知道是這些問(wèn)題造成了項(xiàng)目的不成功？ 這些問(wèn)題難道是不能避免的嗎？ 這些問(wèn)題難道是無(wú)法解決的嗎？ 這些問(wèn)題是不是最核心的問(wèn)題？,究竟什么才是最核心的問(wèn)題,5,我認(rèn)為，關(guān)鍵是—— 沒(méi)有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位,怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？,6,定位需要解決的幾個(gè)基本問(wèn)題——,市場(chǎng)缺什么？,地塊最適合做什么？,地理位置最適合做什么？,你，想做什么？,7,第一層剖析:,從商業(yè)形態(tài)來(lái)看……,從商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看……,從商業(yè)層次來(lái)看……,從消費(fèi)潛在需求來(lái)看……,從商業(yè)格局來(lái)看……,8,從商業(yè)形態(tài)看，看什么？,——有哪些商業(yè)形態(tài) ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的建筑特色 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的配套組成 ——各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 ……,步行街,主題商場(chǎng),MALL,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),住宅底商,9,從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？,——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài) ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例 ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平 ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道 ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系 ——各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì) ……,餐飲,娛樂(lè),休閑,數(shù)碼,精品,10,從商業(yè)層次看，看什么？,——市場(chǎng)上是否各個(gè)層次的
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