【正文】 確定的沿海開放地區(qū)之一，同時這里又是京津塘高技術產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，使武清 成為 具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。京津、京福、 京圍等 12 條國家級干線公路，京山、京滬、京九等鐵路貫穿全境，聞名國內(nèi)外的京杭大運河在這里滾滾流淌而過。 武清 “ 背靠首都，面臨新港，毗連三市（京、津、廊） ” ，距天津市區(qū) 25 公里，距北京 70公里。 第 一部分 項目 分析 一、 目 區(qū)位及用地 項目區(qū)位 面向 21 世紀 “首都經(jīng)濟圈 ”的發(fā)展趨勢，武清無可爭議地成為一塊福澤寶地；北京申辦 20xx年奧運會成功，打造 “奧運經(jīng)濟 ”， 武清同樣擁有難得機遇。同時聘請來自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供 指導，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術，引進國際上先進的農(nóng)業(yè)技術、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長，并將逐步推廣到整個華北地區(qū)乃至全國。 “ 東籬 ” 的產(chǎn)品以符合國家 AA 級和 A 級標準的綠色食品為 主，主要包括：溫室內(nèi)種植的名優(yōu)蔬菜 等作物 ； 適宜于露地土壤有機栽培的蔬菜種類及品種 ；適合當?shù)赝寥罈l件的 果樹品種 ；散養(yǎng)的各類家禽；各種淡水養(yǎng)殖的蝦、魚、蟹類及其它淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品等。該項目將是京津地區(qū)首 家 將現(xiàn)代 農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光旅游 與 休閑度假 相結合的 復合型地產(chǎn)項目；同時也將成為生態(tài)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的示范基地。 以上各種因素，為三聯(lián)投資集團在武清區(qū)此地塊建設該項目（即“東籬”生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)）提供了一個良好外部環(huán)境。 可以說 ，京津間這不到 140 公里的通道之中注定蘊含無限的地產(chǎn)商機。 而其中的 “ 一軸 ” 就是 指： “ 武清 － 中心城區(qū) － 濱海新區(qū)核心區(qū) ” 發(fā)展主軸； 我們 可以從中尋覓到新的拓展空間。 原來的規(guī)劃更多地強調(diào)中心城區(qū)的發(fā)展，而新的規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實際上它關注的是整個天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內(nèi)的一個更大范疇的城市發(fā)展。對部分經(jīng)濟效益顯著但市場風險較大的非公益性項目、產(chǎn)業(yè)化項目、成果熟化與轉化項目等，將積極引入競爭機制，鼓勵企業(yè)按照市場機制進行運作和管理?！笆晃濉币?guī)劃的另一個重要戰(zhàn)略，就是 繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設國家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心 ； 繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺建設，加強農(nóng)業(yè)大型科技設施、重點實驗室、重大科學工程、工程技術研究中心建設，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平 ，同時 科技部將鼓勵具有一定科技實力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動 多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉化與推廣新機制，引導和支持企業(yè)增強科技創(chuàng)新能力建設， 孵化 一批具有國際競爭力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團 。 新時期的三聯(lián)集團，將站在戰(zhàn)略高度上審時度勢，尋找更大的突破口，挖掘企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，涉足更廣闊的經(jīng)濟領域，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。在房地產(chǎn)的項目談判、篩選、前期手續(xù)、開發(fā)建設、施工管理、銷售及物業(yè)管理等相關方面具備豐富的經(jīng)驗并擁有一支高效的管理團隊。 一 、 集團簡介 天津三聯(lián)投資集團（ Sunny Group Inc.）成立于 1987 年，系專業(yè)的投資控股集團，旗下?lián)碛卸嗉屹Y深投資管理機構及專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務涵蓋房地產(chǎn)投資、開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)經(jīng)營管理。 東麗 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) 可行性研究報告 目 錄 摘 要 3 第一部分 項目分析 5 第二部分 市場研究 8 第三部分 項目的開發(fā)計劃 13 第四部分 項目的組織機構 25 第五部分 項目的營銷計劃 32 第六部分 項目的財務分析 35 第七部分 項目的風險控制 39 第八部分 項目的進度計劃 40 第九部分 項目的社會經(jīng)濟效益 42 第十部分 附件 44 摘 要 隨著三聯(lián)投資集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升三聯(lián)集團競爭力，特編制此商業(yè)計劃。三聯(lián)投資集團自 1993 年進入房地產(chǎn)市場以來，累計投資達十幾億元人民幣，已經(jīng)獨立或合作開發(fā)了近 10 個項目，總建筑面積超過 20 萬平方米，陸續(xù)建成并經(jīng)營銷售了包括高檔住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店和服務式公寓在內(nèi)的全系列房地產(chǎn)產(chǎn)品。 集團在美國、新加坡、香港等國家和地區(qū)以及北京、上海、武漢、重慶等城市設有分支機構，從事包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、軟件開發(fā)與網(wǎng)絡設計、投資咨詢、認證咨詢、國際貿(mào)易等多個領域的經(jīng)營活動，總注冊資本超過兩億元人民幣。 二、 發(fā)展背景 中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津濱海新區(qū)的發(fā)展建設列入了重要議程； 20xx 年北京奧運會的舉辦也將推動京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟迅猛發(fā)展。 充分發(fā)揮企業(yè)在促進科技成果產(chǎn)業(yè)化方面的主體作用，引導企業(yè)增加農(nóng)業(yè)科技投入。 根據(jù)天津市總體規(guī)劃： 天津經(jīng)濟經(jīng)過連續(xù) 10 余年的快速發(fā)展，城市建設用地已突破原規(guī)劃規(guī)模，現(xiàn)行規(guī)劃已不完全適應天津新的發(fā)展形勢需要，應從京 、 津 、 冀、環(huán)渤海乃至東北亞的區(qū)域范圍來研究天津 城市發(fā)展方向、規(guī)模和布局，進一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關系。新的總體規(guī)劃提出了 “ 一軸兩帶三區(qū) ” 的市域空間布局結構。 此外， 新的天津總體規(guī)劃 中 “ 京津雙核心 ” 的提 出 對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及 第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展影 響將會很大。 而本 項目所處地武清區(qū) 距 北 京僅 40 分鐘的車程 ， 地理位置優(yōu)越，交通、通訊便捷 。 三 、 項目介紹 概況 該項目一期占地近 5900 畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)示范及觀光部分集中占 300 畝，生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地 5000 畝，純農(nóng)業(yè)部分初步投資 1 個多億，將建設農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點項目，同時輔之以田園生態(tài)別墅（約 11 萬平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務項目；同時，臨近的 5000 畝地作為該項目的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)推廣基地。 產(chǎn)品與服務 “ 東籬 ” 以生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、檢驗、配送為主，輔以生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游 、 餐飲 娛樂 等休閑服務，形成一個完整的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，并在適宜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中不斷推廣、復制。 四 、 管理組織與合作團隊 東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團下屬的該項目運作團隊）力邀全國知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗、加工等方面的研究與開發(fā)。 五 、 投資回報 生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中占地 300 畝（產(chǎn)業(yè)化推廣基地 5000 畝），初步投資 1 個多億， 初期每年的營業(yè)額將達到 5000—— 8000 萬， 3— 5 年內(nèi)將達到產(chǎn)值 2 億元以上，預計 20xx 年產(chǎn)值達到 20 億元，每年為國家創(chuàng)造稅收上億元，同時帶動觀光旅游和休閑度假產(chǎn)業(yè)的運作和發(fā)展，商業(yè)開發(fā)價值巨大，將為當?shù)氐陌l(fā)展帶來無可估量的經(jīng)濟和社會效益。黨的十六大做出了本世紀頭二十年是重要戰(zhàn)略機遇期的科學判斷，天津市領導對武清區(qū)確定了建成展示天津的窗口，天津發(fā)展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠的新定位，使武清進一步明確了發(fā)展思路和目標。到天津新港 71 公里，到天津濱海國際機場 35 公里，至北京機場也只有 90 公里。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和市場優(yōu)勢極為顯著。 項目用地 該項目宗地為國有土地，目前經(jīng)過土地拍賣于 20xx 年 12 月份取得了土地使用權，使用年限為 70 年（生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中用地 300 畝，使用年限 30 年；合作的產(chǎn)業(yè)化推廣基地 5000畝）。 地勢狀況 項目用地主要為農(nóng)業(yè)耕種用地，部分為天紅星磚廠廠區(qū)的廠區(qū)，地勢平坦，場地標高與 103道路標高相差不大。 空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況 （ 1）項目用地內(nèi)地下管線較少。 （ 3）項目用地東側有一條寬約 6 米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。武清區(qū)區(qū)域面積 1574 平方公里，其中耕地面積 137 萬畝，占土地面積的 58％。土質疏松肥沃，宜于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。年平均氣溫 度 ,年平均日照總時數(shù) 2705 小時 ,平均無霜期 212 天，平均年降水量 米。 三、 項目 的外部 環(huán)境 宏觀經(jīng)濟狀況 武清區(qū)的經(jīng)濟實力已經(jīng)從排名天津市 18 個區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。目前該區(qū)已有民營企業(yè) 3300 多家，經(jīng)濟總量、創(chuàng)造稅收占全區(qū)一半以上，有 20 家全球 500 強企業(yè)和世界知名企業(yè)在這里落戶，天獅、娃哈哈等一大批民營企業(yè)爭先崛起，形成了一幅前所未有的百舸爭流、千帆競發(fā)的雄偉畫 卷。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 近年來，武清區(qū)大力發(fā)展 生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，特別是把無公害 蔬菜種植產(chǎn)業(yè)化作為一件大事統(tǒng)籌安排，全力支持。全面推進無公害蔬菜種植，建立種菜農(nóng)民協(xié)會，從農(nóng)藥、 肥料等各方面嚴格按國家相關標準進行生產(chǎn)。 建立蔬菜銷售大市場是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。通過公司加農(nóng)戶方式的產(chǎn)業(yè)化蔬菜種植方式，使全區(qū)種菜農(nóng)民收入增加。 同時，武清區(qū)農(nóng)業(yè)部門深入普及生態(tài)農(nóng)業(yè)先進技術，積極做好沼氣大棚生態(tài)農(nóng)業(yè)試點，已形成 “棚菜種植、畜禽養(yǎng)殖、沼氣池” 三位一體的工程體系。 區(qū)域近期及遠期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響 ◆ 基礎設施完善、城市地位與綜合競爭力的提升 武清區(qū)具備 日趨完備的基礎功能環(huán)境。重新修編 的 城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由 30 平方公里擴大到６０平方公里 ；同時，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設，五年累計投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點工程。 ◆ 生態(tài)農(nóng)業(yè)的政策扶持和產(chǎn)業(yè)化推動 近年來，武清區(qū)委、區(qū)政府下大力培育奶牛、無公害蔬菜等主導產(chǎn)業(yè)，每年拿出 1000 萬元以上資金扶持農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)鏈的逐步形成，農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，質量、效益明顯提高。 20xx 年出臺的扶持辦法實施細則主要包括設施農(nóng)業(yè)發(fā)展、奶牛品種改良和畜禽防疫、乳品 加工企業(yè)發(fā)展、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織、沼氣工程建設、基地生產(chǎn)環(huán)境質量安 全可追溯制度六個方面的扶持和補貼政策。 第 二部分 市場研究 一、生態(tài)農(nóng)業(yè)的國際發(fā)展現(xiàn)狀 生態(tài)農(nóng)業(yè)起源與概念 生態(tài)農(nóng) 業(yè)最早于 1924 年在歐洲興起， 20 世紀 30～ 40 年代在瑞士、英國和日本等國得到發(fā)展。 國外將生態(tài)農(nóng)業(yè)又稱為自然農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)和生物農(nóng)業(yè)等，其生產(chǎn)的食品稱為自然食品、有機食品和生態(tài)食品等。 隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人類面臨著許多危及生存的生態(tài)問題，如大氣和水體污染日益嚴重、臭氧耗竭、氣候變暖、海洋環(huán)境惡化、土壤退化和沙漠化、物種滅絕、有毒化學品和危險廢物猛增等；生態(tài)環(huán)境不斷惡化，加上農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式自身的變化，大量施用化肥、農(nóng)藥，使得糧食、蔬菜、水果和其他農(nóng)副產(chǎn)品中的有毒成分增多，影響食品安全，危害人體健康，近年來又發(fā)生了瘋牛病災難、二惡英事件，禽流感盛行，世界范圍內(nèi)食品安全事件此起彼伏；為改善人類生存環(huán)境和緩 解食品安全問題，生態(tài)農(nóng)業(yè)科學工作者經(jīng)過長期研究和探索，提出在世界范圍內(nèi)大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)。 生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展概況 據(jù)統(tǒng)計，目前在世界上實行生態(tài)管理的農(nóng)業(yè)用地約 1055 萬 hm2，其中澳大利亞生態(tài)農(nóng)地面積最大，擁有 529 萬 hm2，占世界總生態(tài)用地面積的 50%；其次是意大利和美國，分別有 95 萬hm2 和 90 萬 hm2。大多數(shù)亞洲國家的生態(tài)農(nóng)地面積較小，在總計為 4萬 hm2 的生態(tài)農(nóng)地中，土耳其占 萬 hm2 日本占 5000hm2，以色列和中國各約 4000hm2。除德國外，歐洲生態(tài)食品消費較多的國家還包括法國、英國、荷蘭、瑞士、丹麥和意大利，產(chǎn)品種類包括作物產(chǎn)品、奶制品、肉類、水果等。盡管生態(tài)食品的價格比一般食品貴，但在西歐、美國等生活水平比 較高的國家仍然受到人們的青睞，不少工業(yè)發(fā)達國家對生態(tài)食品的需求量大大超過了對本國產(chǎn)品供給量。至 20xx 年，全球 194 個國家中有