【正文】 968年8月出生被告：鶴壁市某華僑建筑公司2001年3月15日，丁某入住后不久發(fā)現(xiàn)該房子多處斷裂。（注：有些文件中稱(chēng)“履約保證金”為“投標(biāo)保證金”，后者應(yīng)視為涵蓋前者）保證金具有定金性質(zhì)，保證金責(zé)任不應(yīng)與締約過(guò)失責(zé)任、違約責(zé)任并用，故當(dāng)事人在訴訟中應(yīng)注意把握其訴訟請(qǐng)求。投標(biāo)人、中標(biāo)人不依法履行義務(wù)，則履約金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償；若招標(biāo)人不依法與投標(biāo)人簽訂合同、不履行與中標(biāo)人簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還履約保證金，給投標(biāo)人、中標(biāo)人造成損失超過(guò)履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償。如果雙方合同中有定金條款，又符合“1+1賠償”條件，此時(shí)應(yīng)依定金罰則與違約金不能并用的原則，來(lái)支持買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。故，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)中，最好能明確約定：如因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條款未能達(dá)成一致，而造成無(wú)示簽約的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人所交納的訂金。立約定金對(duì)雙方有同等約束力。擔(dān)保法解釋第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)引起的多是定金糾紛。標(biāo)題:[原創(chuàng)]涉及定金問(wèn)題的三個(gè)特例讀圣經(jīng)的狼(過(guò)客)發(fā)表于 200527 00:35資料 短消息涉及定金問(wèn)題的三個(gè)特例定金的適用問(wèn)題：有三類(lèi)案件中遇到定金的特殊適用，有必要予以關(guān)注。根據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，田女士可以主張合同無(wú)效，要求房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款、支付利息并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。即出賣(mài)人具有《解釋》第八條、第九條規(guī)定的五種情形之一，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，或被依法撤銷(xiāo)、解除，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人“返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定通稱(chēng)為“1+1”賠償責(zé)任，《合同法》亦對(duì)此予以確認(rèn)。本案中，田女士與房地產(chǎn)公司所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)有關(guān)買(mǎi)賣(mài)房屋的狀況、面積、價(jià)款、交付、質(zhì)量責(zé)任及產(chǎn)權(quán)證辦理等均作了明確約定，具備規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，不再限于預(yù)約性質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已按協(xié)議約定收取了全部房款，根據(jù)《解釋》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱(chēng)《解釋》）第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)本案爭(zhēng)議涉及兩個(gè)問(wèn)題，一是認(rèn)購(gòu)協(xié)議能否視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，二是房地產(chǎn)公司的行為能否適用懲罰性賠償。導(dǎo)致合同無(wú)效的全部責(zé)任應(yīng)由房地產(chǎn)公司承擔(dān)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《聚仁花園》商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且出賣(mài)人房地產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收取田女士足額購(gòu)房款256500元，該商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。協(xié)議簽訂后，田女士于當(dāng)日支付房地產(chǎn)公司購(gòu)房款13萬(wàn)元；2003年4月19日又依約定向房地產(chǎn)公司交納購(gòu)房款126500元。第一篇：認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效（大全）認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，獲“1+1”賠償【作者：佚名 點(diǎn)擊數(shù)：295更新時(shí)間：2005423 15:14:39文章錄入：admin】認(rèn)購(gòu)協(xié)議認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)證售房被判懲罰性賠償案例：2003年3月27日，家住新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)的田女士與新鄉(xiāng)市開(kāi)發(fā)區(qū)某房地產(chǎn)公司（以下稱(chēng)房地產(chǎn)公司）簽訂1份《聚仁花園》商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定田女士自愿向房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)新鄉(xiāng)市新汲路《聚仁花園》天寶閣D棟房屋，該房屋規(guī)格為5室三廳，造價(jià)為人民幣256500元。協(xié)議還就有關(guān)房屋面積確認(rèn)、房款支付、房屋質(zhì)量、房地產(chǎn)公司的建筑、銷(xiāo)售及產(chǎn)權(quán)證辦理等事項(xiàng)進(jìn)行了具體約定。隨后，田女士以房地產(chǎn)公司隱瞞房屋及銷(xiāo)售的真實(shí)情況為由，將房地產(chǎn)公司訴至新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)法院，請(qǐng)求認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款并賠償購(gòu)房款一倍的賠償金。房地產(chǎn)公司在田女士提起訴訟前未能取得商品房預(yù)售許可證，其售房行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的強(qiáng)制性規(guī)定，故該商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。遂判決雙方簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，房地產(chǎn)公司返還田女士購(gòu)房款256500元，并賠償田女士已付購(gòu)房款256500元90%的賠償金。現(xiàn)簡(jiǎn)析如下：一、房地產(chǎn)公司與田女士所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但實(shí)踐中有些房地產(chǎn)公司為了盡快回籠資金，在尚未取得商品房預(yù)售證明的情況下，以預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式收取購(gòu)房款，預(yù)售或變相預(yù)售商品房，加大買(mǎi)受人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。”司法實(shí)踐中，一般將認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議認(rèn)定為為締結(jié)買(mǎi)賣(mài)合同而訂立的預(yù)約性質(zhì)的協(xié)議，不作為正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)待。二、房地產(chǎn)公司隱瞞無(wú)證預(yù)售事實(shí)，應(yīng)依法承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任?！督忉尅芬罁?jù)上述兩部法律的原則，在商品房交易中確定了懲罰性賠償制度。本案中，房地產(chǎn)公司隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，與田女士以簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”為名簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其行為既構(gòu)成欺詐，也違反違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房地產(chǎn)公司在田女士起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，雙方所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。法院判決支持田女士的訴訟請(qǐng)求，具有法律依據(jù)。購(gòu)房中的認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛：認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括房屋的具體位臵、面積、價(jià)格、簽署正式合同的期限、定金的數(shù)據(jù)等。定金通常有違約定金和立約定金之分。此即對(duì)立約定金的規(guī)定，所謂立約定金，是指合同一方當(dāng)事人為保證自己在約定的時(shí)間、地點(diǎn)與對(duì)方當(dāng)事人簽訂合同，而交給對(duì)方一定金錢(qián)的擔(dān)保方式。預(yù)購(gòu)方與開(kāi)發(fā)商未達(dá)成購(gòu)房契約，定金能扣留嗎？如果A認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)雙方正式購(gòu)房合同中將涉及重要條款約定不明；且B在約定期限內(nèi)雙方多次對(duì)具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，但分歧過(guò)大；故C此定金應(yīng)認(rèn)定為預(yù)付款，未達(dá)成契約，依公平原則應(yīng)予退還。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛在新司法解釋中第八條、第九條規(guī)定了“1+1賠償”責(zé)任，在五種情形下，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)