【正文】 自然毀損面積。近年來成都市城鎮(zhèn)人口的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鲩L， 2021 年成都市總?cè)丝? 萬人，城鎮(zhèn)人口 萬人； 2021 年成都市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 平方米， 1996— 2021 年年均增長 ％。 二、 成都市民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 2021 年成都城市居民人均住房建筑面積為 26平方米， 住房成套率已達(dá)到 70%，新建四十幾個住宅小區(qū)，有 40多萬居民先后搬進(jìn)了設(shè)施配套、功能齊全的新房， 市民 的居住條件得到明顯改善。 新政策的實施將使別墅類項目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。但別墅項目在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本計劃注入別墅的資本將流入普通住宅。 別墅供應(yīng)趨緊 2021 年 2月，國土資源部下發(fā)的 4545 號文件，要求 “ 清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控 ” ，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng) 。從都江堰的中心鎮(zhèn)到崇州的街子鎮(zhèn)，方圓 20 公里已經(jīng)被包括青城山水、假日青城、天下青城、中國青城等在內(nèi)的 40多家開發(fā)商的分時度假公寓，產(chǎn)權(quán)酒店占領(lǐng)。在溫江聚集了一大批成都開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團(tuán)，置信實業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開發(fā)的占地 1600 畝的建信 縱觀成都的東南西北，素有陽光城美譽的龍泉驛，先前掌握了上千畝 土地的開發(fā)商還按兵不動，隨著大行宏業(yè)率先推出的 1300 多畝的龍泉陽光體育城，以及該公司正在規(guī)劃的 4000 多畝的多元化泛地產(chǎn)打破了龍泉驛的平靜，緊接著 2021 多畝的歐風(fēng)花城也將于今年面世，華 陽自人南沿線的開通，這里著實熱鬧了一陣 。 2021 年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重將由 2021 年的 ％提高到 2021年的 ％。 “十五”期間，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開發(fā)面積都將不斷擴(kuò) 大。前 11 個月，累計竣工商品房 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，增長 %；商業(yè) 營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。寫字樓、商業(yè)用房投資雖然不大但增幅明顯，前11個月分別增長 %和 %。二是開發(fā)投資增速雖有所回落，但仍增長 %，累計完成投資 154 億元。一是開發(fā)商土地購置大幅增加。 051015202530354045市中心 府南河沿線 一環(huán)路以內(nèi) 一至二環(huán)路 二至三環(huán)路 三環(huán)路以外（%） 二、 未來五年成都住宅供應(yīng)趨勢分析 開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長 近年來 ，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強勢的增長勢頭。 工薪階層為住宅消費的主力軍，其購房多為一次置業(yè)，與此相對應(yīng)的是， 2021 年成交住宅中， 90－ 100 平米與 120－ 130 平米的成交量最大，各占總成交量的 %和%， 100 平米以上的最受市場追捧。 70%24%6%低層和多層 高層 別墅 成交住宅中，價位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000元的將近 15%， 1500 元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。 成都房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，市場前景廣闊。在西部城市中投資額僅次于重慶，占西部地區(qū)開發(fā)投資的 %， 與全國 15 個副省級城市比較，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資 2021 年已躍居第三位，列廣州、深圳之后，且由于成都市房地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。 1996 年 — 2021 年，成都市房地產(chǎn)（僅指住宅）開發(fā)情況如下表所示： 單位：萬平方米、萬元 類別 1996 年 1997 年 1999 年 2021 年 2021 年 施工面積 新開工面積 竣工面積 實際銷售面積 實際銷售額 272554 352990 544288 643201 1052518 其中， 2021 年，成都市房地產(chǎn)（在此僅指住宅）開發(fā)主要指標(biāo)如下表： 單位：萬元、萬平方米 按資質(zhì)等級分 本年完成投資 施工面積 竣工面積 銷售面積 一級 47246 二級 192915 三級 464761 四級 135793 其他 387330 數(shù)據(jù)表明，與國內(nèi)的主要城市對比，成都市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強勢十分明顯。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對地位，直轄市和副省級城市中，住宅比例最高的是天津，占 %，最低的是哈爾濱，占 %，成都為 91%，處于較高水平。 2021 年，成都的商品房銷售面積 701 萬平方米，占全國的 %、全省的 %，銷售面積 2021 年超過廣州、深圳，躍居副省級城市首位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會 投資的比重由1998 年的 %上升至 2021 年的 29%，成為推動投資增加、拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。 四、 項目經(jīng)濟(jì)評價分析報告編制單位： 成都九方投資咨詢有限公司 第二章 成都市住宅市場供給分析 一、供給狀況分析 數(shù)量分析 自 1998 年國家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實行貨幣化分房，掀起成都房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 三、 項目提出 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 公司分管財務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會計師。曾供職于農(nóng)行四川省分行，擔(dān)任中國長城資產(chǎn)管理公司成都辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運作經(jīng)驗。他追求穩(wěn)健與卓越，項目選擇見解獨特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，項目開發(fā)成功率高。 公司董事長李曉東，曾擔(dān)任海南韻龍實業(yè)有限公司副總經(jīng)理（負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）、四川東盛實業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理。公 司現(xiàn)有員工 39人，其中專業(yè)技術(shù)人員 33人，平均年齡 30歲。 一、項目名稱 “雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目 二、 項目開發(fā)商基本情況 雪梨澳鄉(xiāng)住宅項目由國一集團(tuán)?四川朝暉實業(yè)有限公 司負(fù)責(zé)項目籌備、項目管理，招標(biāo)選擇設(shè)計施工單位進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。 雪梨澳鄉(xiāng)可行性研究報告 第一章 總記 國一集團(tuán)?四川朝暉實業(yè)有限公司為開發(fā)成都市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)” 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，委托本公司對該項目進(jìn)行項目可行性論證。本公司根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對該項目實施了實地踏勘，市場調(diào)查與詢證，通過對項目建設(shè)必要性和項目市場條件的分析，對項目建設(shè)投資做出測算，對項目財務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。 項目業(yè)主基本情況如下： 法人代表：李曉東 法定地址：成都新華大道文武路 42 號新時代廣場 16 層 注冊資本：人民幣 2021 萬元 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè) 開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè) 銀行信用等級： AAA 公司管理團(tuán)隊： 公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團(tuán)隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中級技術(shù)人員和管理人員。公司管理人員和技術(shù)骨干分別具有研究生、本科、?？茖W(xué)歷及高工、工程師、經(jīng)濟(jì)師等職稱。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā) 15 年的從業(yè)經(jīng)歷。 公司副董事長兼總經(jīng)理顏宏慶，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士 , 四川省社科 院特約研究員、四川農(nóng)業(yè)大學(xué)客座教授、四川省金融學(xué)會理事、高級經(jīng)濟(jì)師、證券投資分析師。 公司副總經(jīng)理唐義，曾供職于四川省林業(yè)廳，先后擔(dān)任四川蓉萌建材有限公司總經(jīng)理、成都?；葙Q(mào)易有限公司總經(jīng)理。 1986 年畢業(yè)于西南財經(jīng)大學(xué)，曾在四川農(nóng)業(yè)大學(xué)任教，先后任成都聯(lián)益集團(tuán)公司財務(wù)處副處長、審計處副處長（成都聯(lián)益實業(yè)股份有限公司股票上市前期工作的主要負(fù)責(zé)人），四川康達(dá) 生物醫(yī)學(xué)工程研究開發(fā)中心財務(wù)部經(jīng)理，四川綠色藥業(yè)科技發(fā)展股份有限公司財務(wù)總監(jiān)。適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的要求，國一集團(tuán)?四川朝暉實業(yè)有限公司與時俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)雪梨澳鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價位、高質(zhì)量、高品味 為目標(biāo)，以獨特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環(huán)境。年投資額由 1998 年的 80 億元擴(kuò)大到 2021 年的 億元， 5年間累計投資 億元，是前 8年的 倍。 1998 年到 2021 年 5年間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 %的速度擴(kuò)張。在直轄市和副省級城市中居第四位。 2021 年成都的商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，再創(chuàng)新高。 2021 年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資 171 億元，占全國的 %、全省的 %，在直轄市和副省級城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差 26億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，成都和重慶已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。 2021 年成都 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，在去年開發(fā)投資 %的高基數(shù)上仍增長 %。 結(jié)構(gòu)分析 成交住宅中，低層和多層占 %，高層占 %，別墅占 6%（比例見下圖），低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。高尚住宅區(qū)比例偏低，還有很大潛力。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的 占 %，在一環(huán)路以內(nèi)的占%，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占%，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。 2021 年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持強勁勢頭。開發(fā)商購置土地 萬平方米（約 萬畝），增長 54%，支付土地購置費 億元，其比重占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的 22%。其中住宅投資完成 118億元，增長 %，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁增長的主角。三是商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá) 1898 萬平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá) 809 萬平方米，增長 %。 根據(jù)成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展趨勢，在較長時期內(nèi)，投資仍將是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。 1996— 2021 年成都市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運行軌跡呈較為明顯的上升趨勢。預(yù)計房地產(chǎn)投資規(guī)模到 2021 年 增至 390 億元。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍上看，成都的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移 。隨著幾條快速通道的修通，郊區(qū)住宅也不再局限于前兩年第二居所的范疇，正逐步拉近郊區(qū)與城里的距離，大有挑戰(zhàn)城區(qū)樓盤、爭奪第一居所的勢頭。 遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華、深長城等幾個頗具實力的公司都在這塊地方囤積了上 1000 畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項目。 奧林匹克花園、占地 500畝的錦繡森 鄰、占地 1300 畝的森宇音樂花園、占地 500 畝的柳城誼園以及占地 600 畝的金強實業(yè)開發(fā)的海峽新城，這些項目無論在定位到規(guī)劃設(shè)計，還是從建筑的外立面到 戶型設(shè)計以及內(nèi)部裝修上都甚為超前。 值得關(guān)注的是，在最近一個月（ 5月）的時間里，成都不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。 政策的頒布不會 使 發(fā)展商停止項目的開發(fā)，由于前期流出了大量土地，別墅這一高端消費項目仍然會繼續(xù)存在。開發(fā)商一般上別墅項目較為慎重，在未來一段時間里，開發(fā)商只會引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上 。 第三章 成都市住宅市 場需求分析 一、 成都市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)水平及居住消費水平分析 1998— 2021 年，成都市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款變化趨勢如下圖所示： 0100000020210003000000400000050000006000000700000080000009000000（萬元）1998 1999 2021 2021（年份）金融機(jī)構(gòu) 國家銀行 1995— 2021 年，成都市城市居民人均可支配收入變化如下圖所示： 01000202130004000500060007000800090001995199619971998199920002001（年份）（元） 1997— 2021 年，成都市城市居民家庭人均居住消費性支出變化趨勢如下圖所示： 0100200300400500600700