【正文】 公司及同樣條件的施工單位建造的商品房，千萬不能貪圖標(biāo)價低而退而求其次，接受濫竽充數(shù)的開發(fā)商及施工單位，否則會因小失大。 如何避免購買到有質(zhì)量問題的商品房？（1）首先，購房人應(yīng)注意選擇商品房的建造地址。 商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房人應(yīng)該如何應(yīng)付？根據(jù)《合同法》第61條、第62條、第111條、第153條、第154條、第155條，《中華人民共和國建筑法》第60條、第61條、第62條，最高院《解釋》第13條等規(guī)定，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，合同中有約定按約定辦，沒有約定的，按照下列方法處理：（1）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。6．關(guān)于商品房的質(zhì)量問題商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財產(chǎn)安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關(guān)注。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一般信譽(yù)較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。實(shí)踐中，因為條款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。（2）購房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個條件： ，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗、審核、測繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。（1）熟悉辦證程序，及時辦理產(chǎn)權(quán)。（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應(yīng)付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。實(shí)踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。5．關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題由于我國實(shí)行房屋權(quán)屬登記制度，《房屋產(chǎn)權(quán)證》是所有人對房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進(jìn)行登記，進(jìn)行過戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。有時消費(fèi)者對商品房的面積如何計算，不清楚時，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費(fèi)者對面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進(jìn)行監(jiān)測。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價格多退少補(bǔ)進(jìn)行結(jié)算。4．關(guān)于面積誤差問題在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實(shí)際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實(shí)際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實(shí)際交付的面積擴(kuò)大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。為此，最高法院《解釋》第17條將合同法的上述規(guī)定進(jìn)一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與《合同法》的有關(guān)規(guī)定是完全相符的?！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。其次，若雙方無約定，應(yīng)根據(jù)我國《合同法》和最高法院《解釋》來確定。 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實(shí)踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運(yùn)輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。最高法院《解釋》所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實(shí)狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動。最高法院《解釋》第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用．但當(dāng)事人另有約定的除外。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。因此在簽訂《認(rèn)購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《商品房買賣合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 對開發(fā)商“一房多賣”的防范及對策（1）因為開發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或《認(rèn)購書》之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開發(fā)商必須提供的各種文件。因此，在本案中楊女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求該公司承擔(dān)已付購房款一倍以下的賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償數(shù)額超過實(shí)際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。下面通過一個案例來分析這個問題：楊女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買該開發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。（3）購房者要保留樓盤房價等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的支持。（1）面對廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說明和允諾寫進(jìn)正式合同，頭腦一定要保持清醒?！庇谑欠浅Ｐ膭?，并當(dāng)場簽訂了《房屋買賣合同》但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來很麻煩，況且老客戶見了沒法解釋，送裝修的事情可以寫在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時發(fā)現(xiàn)房內(nèi)除白墻和水泥地面外沒有任何裝修，開發(fā)商稱：合同中并沒有說明送什么裝修，這些就是送的裝修。實(shí)務(wù)中，主要是對“重大影響”如何認(rèn)定的問題。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳，因為其描繪太籠統(tǒng)，不能認(rèn)定為具體確定，所以不視為要約。（2）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。根據(jù)我國《合同法》第14條以及最高法院《解釋》第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時．應(yīng)認(rèn)定為要約。最高法院這一解釋無疑保護(hù)了廣大購房者的合法權(quán)益。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這對購房者來說，顯然是不公平的。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。本文僅就幾個較具代表性的法律問題談點(diǎn)個人的見解。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問題進(jìn)行了分析、界定和闡述。第一篇：商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究班級 08法學(xué)一班 姓名 藍(lán)靜學(xué)號 080303114【摘要】由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)育階段，市場管理機(jī)制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對涉及商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。【關(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題當(dāng)今社會，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的一支生力軍，但是，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)的同時也因為法律、法規(guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費(fèi)者如何規(guī)避購房風(fēng)險和如何依法維護(hù)自己的權(quán)益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。目前，我國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實(shí)面目相去甚遠(yuǎn)，購房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當(dāng)大的比重。依據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請”．那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補(bǔ)，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任，而無法使自己的損失得到全面補(bǔ)償。針對上述問題，最高法院《解釋》第3條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！边@一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達(dá)到90%、送5萬裝修等。（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。通過一個案例來分析如何認(rèn)定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產(chǎn)項目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一