【正文】 安人流、物流、信息流的重要承載地和聚集地之一。人均耕地 畝，以漢族為主，還有滿、蒙、回、維、布衣、土家等少數(shù)民族 80 多人。 高陵縣總面積 294 平方公里，轄 5 鎮(zhèn) 3 街辦 2 管委會， 88 個村民委員會，總人口 萬人。還有米家崖、灰堆坡、馬南村等處新石器時代遺址。 27 條縣鄉(xiāng)干路縱橫交錯，形成四通八達的交通網絡。 咸銅鐵路 、西三一級公路、西禹公路南北穿境。境內地勢平坦，自西北微向東南傾斜，海拔 357414 米。三國魏黃初元年（公元 220）更名高陸。秦孝公十二年（公元前 350）置縣。周時筑有高陵邑。東西長 公里，南北寬 公里，總面積 294 平方公里。 建議 建議項目建設單位積極配合相關管理部門，盡快落實項目的建設批復等前期工作，加強對項目實施全過程的監(jiān)督和管理，做好對項目進度、成本、質量、安全的控制，以保證建設項目順利實施，及早實現(xiàn)項目的功能和效益。由此看來，本項目在自身發(fā)展的同時也帶動了一系列行業(yè)的發(fā)展，促進經濟的快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 8 建筑材料 在建筑工程中占有的比重有 40%以上 ，因此該項目的建成，使建筑公司一站式解決建筑材料的采購、租賃的難題，并且各個商家互通有無，有效的節(jié)約采購成本 。建筑工程量的增長，直接帶動建筑材料流通的繁榮 。對拉動內需持續(xù)增長，保證國民經濟能夠抵御國際市場形勢變化的不利影響，都起到重要的作用。為整頓目前該縣零散的建材交易和倉儲，提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為高陵縣發(fā)展專業(yè)市場和物流產業(yè)形成互惠，互動，協(xié)同發(fā)展一支重要經濟力量。服務 產業(yè)涉及國民經濟的眾多產業(yè)，可謂牽一發(fā)而動全身，因此，一體化商業(yè)服務產業(yè)的良性運行與健康發(fā)展，是經濟效益與社會效益的統(tǒng)一，是促進和諧社會建設的重要保障。與此同時，項目的經營和建設，將為當?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機會，促進人民生活水平的進一步提高。以其巨大的吸引力，使商品生產不斷發(fā)展，打破地區(qū)封鎖和經濟割據(jù)，使地方產品跨縣、跨市、跨省，走向世界。 通過對“現(xiàn)金流量表”的計算，項目的實施在財務上具有可行性。 其中：建筑安裝工程費用 13804 萬元； 設備及工器具購置費 782 萬元； 工程建設其它費用 8519 萬元； 開辦費 110 萬元； 基本預備費 906 萬元； 流動資金 879 萬元。項目財務可行、經濟合理。 主要工程技術指標見下表 11： 表 1— 1 主要工程技術指標表 序號 項 目 名 稱 單 位 面積 備 注 1 總用地面積 畝 400 2 總建筑面積 平方米 202100 建材區(qū) 平方米 96094 物流區(qū) 平方米 82702 辦公樓 平方米 10602 內務樓 平方米 10602 3 停車場 平方米 24500 4 廣場 平方米 21191 4 道路面積 平方米 5 綠地面積 平方米 6 綠地率 % 24% 4 容積率 7 總投資 萬元 25000 生產規(guī)模 項目計劃總投資 億元人民幣，總建筑面積 20 萬㎡，項目建設周期為 18 個 月。其中道路規(guī)劃面積為 平方米，廣場規(guī)劃面積為 21191 平方米，綠化規(guī)劃面積為 平方米，停車場規(guī)劃面積為 24500 平方米，規(guī)劃容積率 。 B 區(qū)和 C 區(qū)為建材區(qū)，建筑為鋼結構多排庫 房 ，建筑面積為 96094 平方米 。 項目建設內容及規(guī)模 建設內容 項目計劃占地 400 畝，總建筑面積 20 萬平方米。 項目建設地址 意向地塊位于 305 縣道 (西高路 )與鹿 苑 大道向南 公里，鹿苑大道南延伸線路 西 ，華南城項目用地西對面，地塊 屬于 高陵縣 榆楚鎮(zhèn)釣北村。隨著西安市政府開發(fā)改造大明宮遺址區(qū)的重大戰(zhàn)略決策一一 “ 十一五 ” 大遺址保護重點工程唐皇城復興計劃、市政府遷址經濟技術開發(fā)區(qū)、地鐵二號線修建、新客站的建成、世界 500強企業(yè) 一一 中國建筑股份有限公司與曲江大明宮遺址區(qū)保護改造辦公室簽署 “ 大明宮遺址保護和周邊開發(fā)項目建設及城市資源運營合作框架協(xié)議 ” 200 億元等等利好，我公司順應時勢，在政府規(guī)劃、支持、款勵下在原石材城所在地開發(fā)投資建設百寰國際商城項目。年交易額達 9 億元 ，每年向國家繳 4 納各項稅收達 6000 余萬元。 在發(fā)展過程 中 ， 公司 堅持以 “ 誠信企業(yè)、質量立業(yè) ” 為宗旨，情系社會，心系社會，始終把商業(yè)客戶的利益放在第一位，先后多次被評為 “ 國家三 A 級建材市場 ”、“ 陜西省誠信企業(yè) ”、“ 陜西省十強企業(yè) ” 、 “ 陜西省誠信市場 ” 、 “ 抗震救災先進單位 ” 等榮譽稱號。 第四、依靠團隊。 第 三 、求真務實。 第二、光明磊落。市場經濟條件下，誠信是寶貴的無形資產，是良好的企業(yè)形象。以質量創(chuàng)品牌，以服務塑形象，以誠信待客戶，以務實求發(fā)展 ” 。 西安百寰建材實業(yè)有限責任公司，成立于 1997 年 9 月，企業(yè)注冊資本 7000 萬元，經過 10 多年的發(fā)展，現(xiàn)集團資產過億，員工超過 80 人，集團 旗下?lián)碛形靼彩Ⅵ挝镔Y租賃有限公司、西安興川裝飾有限公司、陜西興翔 (建材 )有限責任公司 (北三環(huán)新石材城 )三個分公司。具體是根據(jù)國家有關政策、法律法規(guī)、技術規(guī)范、標準定額以及建設單位對本項目的設想，著重對本項目建設的背景及政府政策進行分析；對項目建設 場址及建設條件進行考察；對項目建設內容及方案進行論證；對項目與周圍環(huán)境的相互影響進行分析；對項目實施進度安排、投資估算、資金籌措、經濟效益和社會效益等內容進行綜合論證。 1 百寰建材物流 項目 第一章 總 論 項目名稱及研究階段 項目名稱：百寰建材物流 項目 研究階段：可行性研究 可行性研究報告編制依據(jù) 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； 《陜西省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； 《西安市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》； 《陜西省關于加強商業(yè)用房規(guī)劃管理的通知》（陜建發(fā)〔 2021〕 284號）； 《陜西省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（陜建發(fā) [2021]73 號）； 《城市商業(yè)區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB 5018093 2021 版）； 《建筑結構荷載規(guī)范》（ GB500092021）； 《室外給水設計規(guī)范》 (GB500132021) ； 《投資項目可行性研究指南》； 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 1項目單位提供的其他資料； 1項目調研過程中收集到的其他有關材料。 2 項目研究范圍 本報告的工作內容是對“百寰建材物流 項目 ”項目進行可行性研究。 項目建設單位 項目承辦單位： 西安百寰建材實業(yè) (集團 )有限責任公司 西安百寰建材實業(yè) (集團 )有限責任公司是集房地產開發(fā)、銷售、市場建設開發(fā)、房屋和市場經營設施的租賃、市場物業(yè)管理為一體的多元化企業(yè)。 西安百寰建材實業(yè)有限責任公司的企業(yè)精神是 “ 誠實守信，科學創(chuàng)新，務實高效，積極進取、團結、奮進 ”； 企業(yè)理念是 “ 公平、公正、公開。以 “ 用心做事、誠信做人 ”“ 以人為本、創(chuàng)新為魄 ” 為指導原則，在實踐中企業(yè)人始終遵循以下四條基本原則 ： 3 第一、誠實守信。對百 寰 人來講，誠信是立身之本，立企之根， 堅持誠信做人，決不欺客，這是 百寰 對客戶的莊嚴承諾。堂堂正正做事、明明白白做人，兢兢業(yè)業(yè)干工作，踏踏實實搞企業(yè)，提 供優(yōu)質服務，堅持對客戶負責，這是百寰建材實業(yè)有限責任公司 始終不渝 的追求。注重實效、不尚空談，講究科學、創(chuàng)新發(fā)展，立足本業(yè)、精益求精，體現(xiàn)自我、奉獻社會，這是百寰建材實業(yè)一貫倡導的工作作風。企業(yè)要發(fā)展，團隊當堅強，堅持把打造一支有凝聚力、創(chuàng)造力的高效團隊，培養(yǎng)一支有道德、有文化的復合型、高素質員工隊伍為目標，以此應對挑戰(zhàn)，參與競爭，群策群力，迎接 未來。 項目提出背景 原 百寰石材市場是西安百寰建材實業(yè) (集團 )有限責任公司 公司建設、開發(fā)的集石材和櫥柜銷售、批發(fā)于一體的大型市場，位于北二環(huán)大明宮立交橋東北角，占地 300 余畝，建筑面積約 15 萬平方米，入 駐 來自全國的石材經營戶和物流經營戶計 500 余戶。給當?shù)亟鉀Q就業(yè)崗位 7000 余個，強有力地 拉動著當?shù)丶爸苓叺慕洕杆侔l(fā)展。然 后重新選址建百寰建材物流中心項目。規(guī)劃用地 400 畝。市場規(guī)劃為A/B/C/D/E 五個區(qū)塊，其中 A 區(qū)為辦公區(qū)域，計劃建設信息辦公樓一憧 (6層 )， 建筑面積為 10602 平方米， 宿舍樓一幢 (6層 )內含員工食堂 ，建筑面積為 10602 平方米 。 D 區(qū)和 E 區(qū)為物流區(qū)，建筑為 2 層混凝土樁架結構 5 門面房以及貨物車輛停放場地 ，建筑面積為 82702 平方米。 工期計劃為 18 個月。 項目主要技術經濟指標 經計算，本項目各項財務盈利能力指標較好；財務生存能力分析顯示企業(yè)有一定的財務生存能力；不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力。 6 項目總投資及資金籌措 本項目投入總資金估算額為 25000 萬元。 項目效益評價 項目財務效益評價 根據(jù)現(xiàn)金流量表計算的評價指標有所得稅前、稅后的財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。 項目社會效益評價 百寰 建材物流項目的建成，將改變 高陵縣 第三產業(yè)呈網點分布的現(xiàn)狀，使商品得以流通，價值得以實現(xiàn)，還可以反饋商品信息，引導和調整經濟結構，促進社會經濟協(xié)調發(fā)展。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產生強大的輻射和龍 頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些郵電所、賓館、旅社、醫(yī)院以及各類企業(yè)逐漸形成，使地區(qū)的經濟發(fā)展必須以此為基地和依托，牽引和輻 7 射周邊地區(qū)，成為消化剩余勞動力的安置點，經營者走向市場的依托點，農民改變生存環(huán)境的轉折點和實現(xiàn)小康的切入點，培植經濟的新增長點，拉動內需，增加地方收入。 社會效益分析 在我國，各主要大城市的商業(yè)一體化服務產業(yè)隨著城市化進程的加快，在全國服務產業(yè)中所占的比例也越來越大。本項目的建設是促進第三產業(yè)發(fā)展，促進構建和諧社會的 重要保障 。 本項目建設是投資行為，其形成的工程產值，既對拉動內需，推動國民經濟持續(xù)、穩(wěn)定增長具有重要作用，又對改善投資硬件環(huán)境，吸引新技術和國際資本 具有重要作用。 項目投資建設，使得 建材 行業(yè)自身不僅得到發(fā)展，而且為相關行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了空間。 每年建材行業(yè) 直接提供的市場容量帶動了 建筑工程業(yè)、 商業(yè)、林業(yè)、輕工、機電等相關產業(yè)的發(fā)展，為其提供了產品銷售的巨大市場。 隨 著城市建設的迅速發(fā)展，人民生活水平的提高，加強了對商業(yè)服務辦公環(huán)境的需求，項目建設將帶動餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等 的發(fā)展 。 結論與建議 結論 通過對項目方案的分析與論證，我們得出以下結論： （ 1）項目的建設條件及周邊環(huán)境良好，適合建材市場的開發(fā)，并將在 高陵 縣形成以建材企業(yè)為核心的總部經濟集群； （ 2）項目市場前景較好，企業(yè)能平穩(wěn)回籠資金； （ 3）項目的各項財務指標均滿足項目評價的要求，財務上可行； （ 4）項目收益穩(wěn)定，經營風險 在合理的限度內。 9 表 12 主要經濟技術指標表 序號 項目 單位 數(shù)據(jù) 備注 一 經濟數(shù)據(jù) 1 項目總投資 萬元 25000 建設投資 萬元 25000 其中：流動資金 萬元 879 鋪底流動資金 264 建設期利息 萬 元 0 2 資金籌措 萬元 其中：債務資金 萬元 0 項目資本金 萬元 25000 資本金比例 % 100 3 年平均銷售收入 萬元 9418 4 年季均總成本費用 萬元 2083 5 年平均增值稅 萬元 87 6 年季平均銷售稅金及附加 萬元 518 7 年平均利潤總額 萬元 5595 8 年平均所得稅 萬元 1868 9 年平均凈利潤 萬元 3728 10 年平均息稅前利 潤 萬元 5595 二 財務評價指標 1 總投資收益率 % % 2 項目投資財務內部收益率（稅前） % % （稅后） % % 3 項目投資財務凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 24194 Ic=12% （稅后） 萬元 15269 Ic=12% 4 項目投資回收期（稅前） 年 （稅后） 年 5 盈虧平衡點 % 10 第二章 項目背景及建設必要性 項目建設背景 區(qū)域背景