【正文】 類：一次置業(yè)——居?。欢沃脴I(yè)——度假、投資升值1）新婚情侶：父母比較富裕為其購(gòu)房；通過(guò)自己奮斗購(gòu)房結(jié)婚的奮斗族。同時(shí)消費(fèi)者喜愛(ài)海洋、沙灘、游泳，并且有浪漫情懷的高學(xué)歷人群。西南向透視?shū)B(niǎo)瞰圖周圍樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，其中偏低檔樓盤有四處，中檔樓盤有一處。明永樂(lè)年間膘騎將軍薛祿為輔佐明成帝定都北京有功，被多次封官加爵，最高至陽(yáng)武侯，死后葬于故里今薛家島村東南，現(xiàn)該處仍有高冢巍立。金沙灘位于膠州灣西海岸黃島區(qū)境內(nèi)與團(tuán)島隔海相望。沖浪水盈盈，踏歌萬(wàn)里行”。周圍景色秀麗：金沙灘藍(lán)色的大海和藍(lán)色的天空水天一色，看著廣袤的沙灘，沙子軟軟的、細(xì)細(xì)的，赤腳踩在上面，別有一番滋味，踩著結(jié)實(shí)的木棧道，看看波濤洶涌的大海，享受大自然的別有洞天。整個(gè)小區(qū)82%以上的業(yè)主坐在家里就能夠看到無(wú)限海景。產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位：中檔樓盤產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越： 金沙灘一號(hào)位于開(kāi)發(fā)區(qū)石雀灘路九號(hào)，坐落于青島薛家島旅游度假去內(nèi)，北靠濱海大道，緊鄰唐島灣海濱公園、高爾夫球場(chǎng)、游艇碼頭、五星級(jí)酒店；項(xiàng)目周邊城市成活配套齊全學(xué)校、商店、銀行近在咫尺，位于濱海大道附近，有海韻佳園站點(diǎn)，1路、2路、3路、5路等多條公交線路可以直達(dá)。企業(yè)劣勢(shì): 1相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)還比較年輕，資金沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雄厚，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)也比較不足，房地產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)度比較緩慢。同時(shí)使?fàn)I銷團(tuán)隊(duì)得以擴(kuò)大，能夠全面地、迅速地獲得市場(chǎng)最新的信息。2同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人具有敏銳的洞察力，積極響應(yīng)黃島市政府大力建設(shè)沿海旅游觀光帶的政策，及時(shí)獲得金沙灘這個(gè)“亞洲第一灘”的大面積地皮，屆時(shí)與政府建立了良好的公共關(guān)系。每年夏季金沙灘都是旅游旺季，并且每年都會(huì)有一屆“金沙灘文化節(jié)”，企業(yè)可借助文化節(jié)的熱鬧氛圍發(fā)動(dòng)戶外、報(bào)紙和電視新聞廣告攻勢(shì)，迅速提高自己的知名度。金沙灘一號(hào)最近的競(jìng)爭(zhēng)樓盤就多達(dá)五、六個(gè)，各樓盤部分目標(biāo)群體一樣，媒體選擇差不多，使得營(yíng)銷效果不佳。金沙灘周圍的地產(chǎn)憑借沿海風(fēng)光帶的建設(shè)得到迅速的發(fā)展，同時(shí)帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各企業(yè)都面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。市區(qū)和郊區(qū)、甚至沿海鄉(xiāng)村也相繼豎起一棟棟樓房，商業(yè)樓盤、寫字樓、住宅層出不窮。12六、廣告效果預(yù)測(cè)10四、廣告策略9廣告地區(qū)9廣告對(duì)象9廣告重點(diǎn)9廣告目標(biāo)3目標(biāo)消費(fèi)者分析1產(chǎn)品分析1企業(yè)分析第一篇：房地產(chǎn)廣告策劃案“金沙灘一號(hào)”樓盤廣告宣傳策劃書(shū)策劃人：甘信龍，學(xué)號(hào)：10414500143 任成龍，學(xué)號(hào)：10414500145 班級(jí)：商務(wù)策劃101 目錄一、前言1二、廣告市場(chǎng)分析5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6三、廣告戰(zhàn)略10媒體策略11廣告創(chuàng)意策略11廣告實(shí)施策略12五、廣告預(yù)算12一、前言自改革開(kāi)放以來(lái)，青島房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展。隨著沿海風(fēng)光帶的建設(shè)，金沙灘這個(gè)“亞洲第一灘”也得到政府的重視，建設(shè)成為青島的一大景區(qū)。樓盤價(jià)位相近，產(chǎn)品無(wú)顯著特色，使得樓盤價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。金沙灘一號(hào)要想脫穎而出，需借助天時(shí)、地利、人和。二、廣告市場(chǎng)分析企業(yè)分析 企業(yè)優(yōu)勢(shì): 1山東寶都房地產(chǎn)憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，秉承“規(guī)范透明、心態(tài)開(kāi)放、健康豐盛”的企業(yè)文化，成就客戶的居住夢(mèng)想。3企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)委托給當(dāng)?shù)氐闹禺a(chǎn)中介公司，有效借助了中介公司已有的資源，大大降低了企業(yè)的營(yíng)銷成本。4企業(yè)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)獲得了良好的社會(huì)形象，連年被評(píng)為“文明誠(chéng)信企業(yè)”、“守合同重信用企業(yè)”。2寶都地產(chǎn)缺乏自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，大部分營(yíng)銷活動(dòng)要依賴地產(chǎn)中介公司，而中介公司在當(dāng)?shù)赜绊懥^大，承接的項(xiàng)目較多，造成企業(yè)不能有效的控制和監(jiān)督中介公司的相關(guān)活動(dòng)。項(xiàng)目占地158畝，規(guī)劃建設(shè)11棟高層、5棟花園洋房和沿街商業(yè)樓，地面以上建筑面積約26萬(wàn)平方米。設(shè)計(jì)理念新穎：將“建筑生長(zhǎng)在園林里”作為設(shè)計(jì)理念，著眼于構(gòu)筑高端景觀住宅，聘請(qǐng)世界著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行了規(guī)劃和設(shè)計(jì)，巧妙地把智能化建設(shè)、景觀設(shè)計(jì)和“一對(duì)一”管家式貼心服務(wù)融為一體，力求把項(xiàng)目打造成能全面提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)的高端景觀住宅社區(qū)。抵達(dá)金沙灘后，漫長(zhǎng)的海岸線就由你的腳下作主了！風(fēng)水好：“金沙灘頭平，遙望天水涌。一曲古老的歌謠，一疊金沙灘的故事，金沙灘最精華，最美麗的一頁(yè)，在這雄渾的《金沙灘》詩(shī)賦中，剝離開(kāi)鎖在深閨的惆悵，揭開(kāi)了神秘的面紗。東、南、北三面環(huán)海，海岸線54公里，古稱“鳳凰島”。劣勢(shì)：目標(biāo)消費(fèi)者較分散，宣傳難度大，且對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買力要求高。金海灘1號(hào)小區(qū)圖片西北向透視黃島金沙灘目標(biāo)消費(fèi)者分析目標(biāo)消費(fèi)者大多為中高收入階層，目前有較高且穩(wěn)定的收入或者有豐裕的儲(chǔ)蓄，以及炒房者。消費(fèi)者地區(qū)分類：青島本地市民、青島外來(lái)務(wù)工和養(yǎng)老人員及投資客。購(gòu)買心理：前者是追求浪漫；后者是第一次購(gòu)房臨時(shí)居住。媒體接觸：前者是電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)；后者是報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)、汽車。每天面對(duì)繁忙的工作，缺少休息的時(shí)間，身心比較疲憊并且心情比較煩躁，渴望有休閑的地方放松身心。大多為二次置房，因其購(gòu)買心理：既滿足度假的需求，又能獲得增值的額外收益。媒體接觸：報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)、汽車是其最常接觸的媒體。購(gòu)買心理：追求晚年溫馨浪漫、享受優(yōu)美環(huán)境。媒體接觸：報(bào)紙。購(gòu)買心理：投資增值。媒體接觸：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、汽車、電視投資理財(cái)頻道是其最常接觸的媒體。金沙灘均價(jià)：12500元/平方米，中檔樓盤標(biāo)簽：住宅 商鋪 黃島開(kāi)發(fā)區(qū)休閑娛樂(lè)：利群金海岸商場(chǎng) 家佳源 佳世客 長(zhǎng)江利群購(gòu)物交通公交:青島印象金沙灘毗鄰海底隧道、薛家島輪渡碼頭和濱海大道。教育：薛家島幼兒園 薛家島中心小學(xué) 理工大學(xué) 石油大學(xué)營(yíng)銷：借助地產(chǎn)中介公司，依靠自身在青島的資源，展開(kāi)公關(guān)營(yíng)銷。優(yōu)勢(shì)：集團(tuán)資金雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，又有良好的政府背景，同時(shí)獲得榮譽(yù)近百項(xiàng)。金沙灘均價(jià)太高，物業(yè)價(jià)格也高，只適合高收入階層。2）、恩馬雙城匯均價(jià)：9000元/平方米，偏低檔樓盤標(biāo)簽：住宅 黃島開(kāi)發(fā)區(qū)休閑娛樂(lè):佳世客、長(zhǎng)江購(gòu)物廣場(chǎng)（利群）、家佳源交通公交:恩馬雙城匯臨長(zhǎng)江東路、嘉陵江東路和濱海大道，有1路、2路、18路、19路、802路等多路公交，出行十分方便；。未來(lái)還規(guī)劃有地鐵2號(hào)線。營(yíng)銷：主要借助地產(chǎn)中介公司廣告:《青島晚報(bào)》、青島電視臺(tái)以及傳單、售樓說(shuō)明書(shū)