【正文】 ，混少量細(xì)砂顆粒，切面較光滑，韌性中等，中等干強(qiáng)度。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn) N’ = 擊。飽和，松散。 （ 2T）細(xì)砂（ Q4h） 僅分布于場(chǎng)區(qū) 19孔段。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)實(shí)測(cè)擊數(shù) — 12 擊，說(shuō)明該層極不均勻。結(jié)構(gòu)松散，強(qiáng)度差。 巖土工程勘察情況 經(jīng)鉆探揭露，擬建場(chǎng)地表層為人工素填土，其下依次為第四系全新統(tǒng)沖洪積細(xì)砂、 粉質(zhì)粘土 ，沖積海積細(xì)砂、 海陸交互相中砂及沖洪積粉質(zhì)粘土、中砂。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開(kāi)通二十條國(guó)內(nèi)外航線 ,煙臺(tái)港可同世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接通航，火車直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地 ,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 地理位置 煙臺(tái)市位于山東半島東部 ,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望。 第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng) 目，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000平方米，總建筑面積 34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。良好的對(duì)外交通條件為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了極大的便利條件。 航空：煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)為國(guó)家一級(jí)干線機(jī)場(chǎng)，國(guó)際貨運(yùn)空港已經(jīng)開(kāi)通，國(guó)內(nèi)客運(yùn)已經(jīng)開(kāi)通北京、上海、廣州、大連、深圳等 16條航線，每周航班達(dá) 70多個(gè)。 公路 ： 主要干線有同三高速公路、煙青一級(jí)公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個(gè)億興建的雙向八個(gè)車道 206國(guó)道煙蓬線等。故本項(xiàng)目將客戶群主要集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識(shí)的中高等 收入者等。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的公寓，它基于良好的區(qū)域環(huán)境，以親近大自然為主題，強(qiáng)調(diào)對(duì)精神需求的關(guān)懷，具有較好的性能價(jià)格比。得天獨(dú)厚的環(huán)境，使得本項(xiàng)目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿?，我們相信，這一 優(yōu)勢(shì)也將使項(xiàng)目得到各方投資者和經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)烈關(guān)注。項(xiàng)目未來(lái)升值空間較大。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟 平區(qū)的城市化進(jìn)程正加速進(jìn)行，項(xiàng)目所在地是煙臺(tái)市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，濱海東路計(jì)劃在 2021 年 10 份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個(gè)小時(shí)的路程就可以到達(dá)。 （ 三 ）市場(chǎng)定位 【市場(chǎng)預(yù)測(cè)】：當(dāng)前，牟平區(qū)正全力建設(shè)成為煙臺(tái)市的居住中心，以大力發(fā)展牟平區(qū)配套環(huán)境為起點(diǎn)，不斷完善居住新理念；區(qū)政府在道路規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)方面先后投入巨大人力、物力、財(cái)力。尤其是濱海東路區(qū)域建設(shè)，正全力加快服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對(duì)于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場(chǎng)區(qū)域的投資建設(shè)給予大力支持，這使得本項(xiàng)目具有無(wú)可比擬的政策支持優(yōu)勢(shì)。這個(gè)項(xiàng)目具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)充滿活力與潛力的發(fā)展迅猛的區(qū)域。因此在此開(kāi)發(fā)酒店與別墅，應(yīng)具有良好的市場(chǎng)前景。而與綠色、健康比較貼近、令人身心放松、回歸自然的高爾夫運(yùn)動(dòng)，不僅正在成為現(xiàn)代人喜愛(ài)的一種運(yùn)動(dòng)，更是人們樂(lè)于擁有的生活方式。便捷的交通再加上其周圍風(fēng)光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實(shí)，是高爾夫愛(ài)好者的首選之地。 牟平區(qū)堅(jiān)持以招商引資、項(xiàng)目建設(shè)為主線，以完善載體功能、提升形象品位為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運(yùn)行機(jī)制、改善投資軟環(huán)境為保證，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，奮力拚搏，扎實(shí)工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃快速發(fā)展的良好局面。在第二產(chǎn)業(yè)中，重點(diǎn)發(fā)展了工業(yè)經(jīng)濟(jì)，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育起九發(fā)和新潮 2家上市公司、安德利 果汁和大華紙業(yè) 2家即將上市的股份公司、 3家國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 19家省級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。 近幾年，牟平區(qū)依托開(kāi)放優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等，大力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)事業(yè)的全面進(jìn)步。區(qū)內(nèi)海域盛產(chǎn)鮑魚、海參、紫石房蛤等多種海珍品和經(jīng)濟(jì)魚類，灘涂面積較大，是全國(guó)一百個(gè)水產(chǎn)先進(jìn)縣（區(qū)）之一。農(nóng)業(yè)主要盛產(chǎn)小麥、玉米、甘薯、花生等，是全國(guó)的糧油基地縣之一。轄 10個(gè)鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、 3個(gè)街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、 608個(gè)行政村，設(shè)有 1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、 1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水 工業(yè)區(qū)、港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，總?cè)丝?48萬(wàn)人。 牟平區(qū)，位于煙臺(tái)中心市區(qū)東端，與萊山區(qū)接壤。 其中城鎮(zhèn)投資 ，增長(zhǎng) ％；農(nóng)村投資 ，增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) 。 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （一）牟平總體經(jīng)濟(jì)狀況 2021年，牟平經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。 本項(xiàng)目位于牟平高爾夫球場(chǎng)南側(cè)，與養(yǎng)馬島隔海相望，周圍環(huán)境極其優(yōu)越，距煙臺(tái)及威海均不足 30分鐘的車程。 名人高爾夫公寓項(xiàng)目為區(qū)域性的休閑娛樂(lè)類消費(fèi)項(xiàng)目，主要行業(yè)業(yè)態(tài)為高爾夫娛樂(lè)等，其地段的唯一性、稀缺性的自然資源對(duì)高爾夫公寓錦上添花。 項(xiàng)目所在地高爾夫球場(chǎng)是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經(jīng)之處，依據(jù)牟平區(qū)建成 “ 煙臺(tái)東部沿海城市 ” 的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂(lè)和旅游主題為主體的休閑服務(wù)業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍(lán)灣等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查和分 析，該項(xiàng)目已得到商界人士特別是高爾夫愛(ài)好者的 認(rèn)可，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是勢(shì)在必然，因此，該項(xiàng)目可行。 本項(xiàng)目 北靠臨 高爾夫球場(chǎng)，隔海與養(yǎng)馬島相望，包括 2棟 11層 公寓 。 經(jīng)濟(jì)效益：該項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) ，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %；實(shí)現(xiàn)利稅 元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。其中開(kāi)發(fā)商自籌資金 3000 萬(wàn)元，占總投資的 %，向金融部門融資 3000 萬(wàn)元，占總投資的 %。 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中土地 費(fèi)用，前期工程費(fèi)用 ，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) ，其他費(fèi)用 ，管理費(fèi)用 ，銷售費(fèi)用 ，財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ，稅費(fèi) 。 五、可行性研究結(jié)論 煙臺(tái)名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000平方米，總建筑面積 34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。 （五）規(guī)劃設(shè)計(jì)： 威海新元建筑設(shè)計(jì)院 二、可行性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建設(shè)單位編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 國(guó)有土地 轉(zhuǎn) 讓合同； 國(guó)有土地使用證； 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目巖土 工程勘察報(bào)告； 委托方提供的 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目相關(guān)資料。隨著城市化的快速推進(jìn)，城市面積的急劇擴(kuò)大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的消費(fèi)需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢(shì)，而匯龍灣大廈的建成及營(yíng)業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎(chǔ)，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標(biāo)。 匯龍灣大廈位于牟平區(qū)北關(guān)大街與東關(guān)路交界處，占地約 6550平方米，總建筑面積為 26000 平方米的十七層商住樓：公司以打造“牟平最高品質(zhì)的住宅”和創(chuàng)建“牟平第一財(cái)富中心”商業(yè)廣場(chǎng)為開(kāi)發(fā)理念。牟平新世界產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產(chǎn)品，同時(shí)必將吸引外來(lái)資金的流入，帶動(dòng)牟平當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。牟平新世界是 煙臺(tái)市牟平區(qū)傾力打造的重點(diǎn)商住樓工程，總建筑面積約 25000 平方米，該項(xiàng)目位于牟平區(qū)的主要商業(yè)街寧海大街與通海路交界處，南對(duì)華聯(lián)商廈、西臨商業(yè)大廈，社區(qū)底蘊(yùn)充足，是居住經(jīng)商之聚福寶地。公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量齊全，售后服務(wù)優(yōu)良。 （三）項(xiàng)目地點(diǎn)： 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場(chǎng) 東 南側(cè)，北靠 煙臺(tái)名人 酒店 ，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速，項(xiàng)目周邊環(huán)境及其優(yōu)越，有先天的休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假優(yōu)勢(shì)。 目 錄 第一章 項(xiàng)目總述 一、項(xiàng)目名稱、說(shuō)明、地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位……… 3 二、可行性研究的依據(jù)………………………………………… 4 三、研究的范圍及內(nèi)容………………………………………… 5 四、可行性研究工作概況……………………………………… 5 五、可行性研究結(jié)論…………………………………………… 6 六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析 一、項(xiàng)目背景分析……………………………………………… 8 二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析……………………………………………… 8 第 三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)?！?14 二、建設(shè)條件…………………………………………………… 14 三、項(xiàng)目方案選址……………………………………………… 18 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)目標(biāo)…………………………………………………… 19 二、總體布局…………………………………………………… 19 三、總體規(guī)劃方案……………………………………………… 19 四 、建筑景觀設(shè)計(jì)……………………………………………… 20 五 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)………………………………………… ………… 20 六 、消防設(shè)計(jì)…………………………………………………… 21 七 、公共服務(wù)設(shè)施……………………………………………… 21 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項(xiàng)目環(huán)境概況……………………………………………… 25 一、主要污染源及污染物……………………………………… 25 二、環(huán)境治理措施……………………………………………… 25 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià)……………………………………………… 26 四、節(jié)能………………………………………………………… 26 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃安排………………………………… ………………… 28 第七章：銷售策略分析………………………………………… 29 第八章：物業(yè)管理……………………………………………… 30 第九章：投資估算和資金籌措 一、估算依據(jù)及說(shuō)明…………………………………………… 32 二、投資估算…………………………………………………… 32 三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表……………………………………… 35 四、資金籌集及使用計(jì)劃……………………………………… 37 第十章 項(xiàng)目效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益…………………………………………………… 38 二、社會(huì)效益…………………………… ……………………… 39 三、環(huán)境效益…………………………………………………… 40 附件……………………………………………………………… 42 第一章 項(xiàng) 目 總 論 一、 項(xiàng)目名稱、說(shuō)明、地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商概況、設(shè)計(jì)單位 （一）項(xiàng)目名稱： 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目 （ 3）樓 （二）項(xiàng)目說(shuō)明： 煙臺(tái)名人高爾夫公寓 項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000平方米，總建筑面積 34500平方米， 規(guī)劃用途為公寓， 建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。 整個(gè) 項(xiàng)目共 分 3 幢 公寓樓 ，本期 3樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓 土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 （四）開(kāi)發(fā)商及其概況： 開(kāi)發(fā)商名稱： 煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì) 開(kāi)發(fā)商概況： 煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司成立于二零零四年，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，法定代表人黃占和，擁有職工 30多人， 主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷 售。 公司現(xiàn)在已建“牟平新世界”、“牟平匯龍灣大廈”。該項(xiàng)目 2021 年初開(kāi)工，于 2021 年 4 月竣工并交付使用。牟平新世界無(wú)論在建筑立面、建筑形態(tài)還 是在商業(yè)業(yè)態(tài)分布方面具有超前性，是標(biāo)志性建筑，是牟平新城區(qū)建設(shè)中的一張名片。該項(xiàng)目 2021 年 10月開(kāi)工，并于 2021 年 6月底竣工并交付使用。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，煙臺(tái)牟平天創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)有限公司以雄厚的資金實(shí)力作后盾，用品牌開(kāi)拓市場(chǎng)，公司一直秉承著人文開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感為市民打造精品樓盤，以最熱情的服務(wù)、最高品質(zhì)的樓盤為牟平人民盡心。 三、研究的范圍及內(nèi)容 項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 銷售策略分析 物業(yè)管理 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目效益分析 四、可行性研究工作概況 煙臺(tái)光大房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，到建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)考察，并了解了煙臺(tái)市建設(shè)、土地、規(guī)劃等相關(guān)規(guī)定及政策 ，與 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設(shè)規(guī)模、 設(shè)計(jì)方案及有關(guān)配套條件等重要問(wèn)題交換了意見(jiàn)，并就編制可行性研究報(bào)告的一些關(guān)鍵問(wèn)題基本達(dá)成一致，隨后項(xiàng)目組又查閱了大量相關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，編制了本可行性研究報(bào)告。整個(gè)項(xiàng)目共分 3幢公寓樓，本期 3樓位于整個(gè)項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積 6000平方米，建筑面積 平方米。詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資估算表》。項(xiàng)目預(yù)售收入預(yù)計(jì) 萬(wàn)元，占總投資的 %。 結(jié)論： 該項(xiàng)目已得到政府全力支持，開(kāi)發(fā)商 ——