【正文】 （ 2）主管崗位：拓展總監(jiān) 負(fù)責(zé)崗位：拓展主管 協(xié)助崗位：拓展專員 協(xié)助部門：財(cái)務(wù)部、審核部、總工室、營銷中心、法律部 （ 3）作業(yè)描述 A、 拓展總監(jiān)上報(bào)總經(jīng)理組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。 D、概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由營銷中心、總工室共同向拓展部提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果。 B、營銷中心針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)營銷總監(jiān)審核確認(rèn)。 b 每次調(diào)研完成后，必須 完成一份《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，由項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性，提交營銷總監(jiān)。 C、整理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)，取得如下資料：宗地現(xiàn)場(chǎng)踏勘， 地塊區(qū)位及四鄰狀況，土地自身素質(zhì) D、項(xiàng)目周邊區(qū)域走訪 ，包括： 區(qū)域人文環(huán)境，區(qū)域自然環(huán)境 ，區(qū)域交通狀況 ， 區(qū)域配套設(shè)施， E、 區(qū)域樓盤調(diào)研，包括：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況，區(qū)域代表樓盤基本情況，區(qū)域市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) F、與項(xiàng)目相關(guān)方面進(jìn)行初步接觸，取得相關(guān)項(xiàng)目合作條件 G、了解項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求，包括 ： 項(xiàng)目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)，規(guī)劃部門規(guī)控要求，項(xiàng)目的可行出讓方 式及條件 H、項(xiàng)目初步成本收益分析，包括：地價(jià)評(píng)估，項(xiàng)目成本測(cè)算，項(xiàng)目資金需求測(cè)算 ， 項(xiàng)目初步收益分析 I、編制項(xiàng)目初判報(bào)告 項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品定位 （ 1）目的：根據(jù)項(xiàng)目地塊的具體情況及項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)情況及潛在消費(fèi)需求，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。 （ 2）決策崗位：總經(jīng)理（根據(jù)項(xiàng)目篩選報(bào)告，判斷該項(xiàng)目是否符合香江控股發(fā)展戰(zhàn)略） 負(fù)責(zé)崗位： 拓展總監(jiān) 協(xié)助崗位：拓展主管 （ 3） 作業(yè)要求： A、進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)實(shí)地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目是否存在重大影響。 E、區(qū)域房地產(chǎn)概況：區(qū)域住宅市場(chǎng)概況，形成時(shí)間，各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況，購買人群變化，區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年），開工量 /竣工量，銷售量 /供需比，平均售價(jià)，區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)， 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征， 各檔 次產(chǎn)品供應(yīng)狀況，各檔次產(chǎn)品的集合特征，尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征，未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 永久性 供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） D、區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 交通環(huán)境： 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利 程度等。 B、項(xiàng)目控規(guī)要求： 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、 公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率；其他 C、區(qū)域環(huán)境： 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）。 備注：如目標(biāo)區(qū)域有項(xiàng)目公司的，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)助拓展部市場(chǎng)調(diào)研工作。 （ 2）主管崗位： 拓展總監(jiān)：指導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)研，提出報(bào)告修改意見。 （ 3）工作內(nèi)容： A、通過各地土地儲(chǔ)備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； B、通過參加各種洽談會(huì)、招商會(huì)及中介機(jī)構(gòu)獲取項(xiàng)目信息； C、通過各地政府的招商 部門獲取項(xiàng)目信息； D、通過朋友、業(yè)務(wù)合作伙伴或其他中介機(jī)構(gòu)等途徑獲取項(xiàng)目信息； 項(xiàng)目信息篩選 （ 1） 目的： 從獲取項(xiàng)目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項(xiàng)目 （ 2）決策崗位：拓展總監(jiān)（根據(jù)篩選情況確定項(xiàng)目是否需要進(jìn)入初判） 負(fù)責(zé)崗位： 拓展主管（組織信息篩選） 協(xié)辦崗位： 拓展專員（進(jìn)行資料收集整理及實(shí)地踏勘） （ 3） 工作內(nèi)容： A、了解當(dāng)?shù)匾延械恼猩添?xiàng)目實(shí)際運(yùn)作情況，供日后參考； B、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解土地自身素質(zhì)； C、了解項(xiàng)目區(qū)域人文、自然環(huán)境； D、了解項(xiàng)目區(qū)域交通狀況； E、了解項(xiàng)目的土地性質(zhì) 、證件手續(xù)等； F、 對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā)展戰(zhàn)策要求。 協(xié)助崗位： 拓展專員：收集相關(guān)信息。 項(xiàng)目信息收集 （ 1）目的： 收集盡可能多的新項(xiàng)目信息，為公司獲取項(xiàng)目提供充分的選擇余地。 五、說明： 本手冊(cè)中所示各項(xiàng)開發(fā)報(bào)建手續(xù)指引以廣州市辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程為范例，各項(xiàng)目公司開發(fā)業(yè)務(wù)單位可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況完善業(yè)務(wù)工作流程。 各負(fù)責(zé)辦理報(bào)建 /報(bào)批、取證的部門領(lǐng)導(dǎo)和具體工作人員，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，了解報(bào)建 /報(bào)批、取證的規(guī)定和要求，準(zhǔn)備并提供所需的文件、資料，做到及時(shí)、完整、準(zhǔn)確、清晰。 三、職責(zé) 公司相關(guān)部門及項(xiàng)目公司按職責(zé) /業(yè)務(wù)的劃分，分別負(fù)責(zé)組織辦理相關(guān)的報(bào)建 /報(bào)批、取證工作。、目的 明確香江控股拓展開發(fā)系統(tǒng)與各部門及項(xiàng)目公司各部門在項(xiàng)目拓展、項(xiàng)目開發(fā)期間的各項(xiàng)工作任務(wù)及需要香江控股及項(xiàng)目公司緊密配合的工作環(huán)節(jié)，梳理項(xiàng)目在拓展及后續(xù)開發(fā)報(bào)建 /報(bào)批中的各項(xiàng)基本流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以利于香江控股的項(xiàng)目拓展開發(fā)工作的順利進(jìn)行。 二、適用范圍 適用于香江控股拓展開發(fā)系統(tǒng)中新項(xiàng)目的拓展工作及項(xiàng)目確立后全過程的報(bào)建 /報(bào)批、取證工作的管理。 四、工作原則 公司項(xiàng)目開發(fā)新立項(xiàng)目必須按國家法律、法規(guī)和項(xiàng)目所在地相關(guān)行政主管部門的要求，辦理報(bào)建 /報(bào)批、取證手續(xù)，獲取有效的批準(zhǔn) /注冊(cè) /許可文件。 各項(xiàng)目公司及具體工作人員在開發(fā)報(bào)建過程中應(yīng)注意相關(guān)業(yè)務(wù)資料的保密及完善工作文件 的歸檔工作。 一、投資決策階段 投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過 程中最為重要的階段之一，主要包括市場(chǎng)信息資料搜集，投資機(jī)會(huì)研究，土地信息獲取和《可行性研究》的編制和審批等工作步驟。 （ 2）主管崗位：拓展總監(jiān)或各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)崗位：拓展主管：收集、匯總項(xiàng)目信息。 公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。 市場(chǎng)調(diào)研 （ 1）目的： 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項(xiàng)目可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。 負(fù)責(zé)崗位： 拓展主管（負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報(bào)告編寫） 協(xié)辦崗位： 拓展專員（配合調(diào)研，提供市場(chǎng)信息）。 （ 3）工作內(nèi)容： A、項(xiàng)目宗地實(shí)地踏勘地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r ，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境： 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 市政規(guī)劃： 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接