【正文】 比如置信金沙園就引進(jìn)了普爾斯馬特作為旗艦店。目前多數(shù)社區(qū)都屬于內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、設(shè)施集中的情況，對(duì)外使用不夠方便，同時(shí)其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實(shí)際需求不匹配，因此不同程度地出現(xiàn)了使用效率低、配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分?jǐn)偟馁M(fèi)用過(guò)高等各類問(wèn)題，因此在未來(lái)的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實(shí)用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。2）開(kāi)發(fā)商將社區(qū)商業(yè)定位為純粹的進(jìn)行配套服務(wù)的附屬物業(yè)，它在立項(xiàng)之初，只是想利用社區(qū)商業(yè)來(lái)招 攬人氣，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、到功能定位、經(jīng)營(yíng)策略等都立足于住宅的開(kāi)發(fā)，于是規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)樓，完全按照百貨商業(yè)樓格局，無(wú)視人流動(dòng)線和交通布局。同時(shí)由于商業(yè)步行街的商鋪面積較小，經(jīng)營(yíng)者一般就是社區(qū)的業(yè)主，資金有限，進(jìn)貨渠道單一，所以規(guī)模偏小，難以形成規(guī)模和效應(yīng)，這樣的結(jié)果是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的價(jià)格過(guò)高，對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，也非常不方便。而富森?美家居則采用經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則，有效避免了產(chǎn)權(quán)的分散，形成了西部最大的物流基地。2）在沒(méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)對(duì)招商后的物業(yè)進(jìn)行管理的情況下，可以自己從海外聘請(qǐng)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理與后期經(jīng)營(yíng)。商場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有專門 的機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和促銷，完全按照商家自己的意愿進(jìn)行單獨(dú)的促銷活動(dòng)制造人氣，無(wú)法獲得消費(fèi)者的青睞。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營(yíng)以及人氣的聚集上講究“同行成勢(shì)”，而產(chǎn)權(quán)分離則導(dǎo)致了各個(gè)分散鋪面經(jīng)營(yíng)品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和效應(yīng)。癥結(jié)：1）這種以實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)為目的的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只顧及一時(shí)的銷售利益，把商鋪賣給消費(fèi)者了事。案例：置信房產(chǎn)最近已經(jīng)成立了商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和資產(chǎn)公司來(lái)專門負(fù)責(zé)成都市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以充足的人才儲(chǔ)備實(shí)行品牌輸出，而來(lái)自北京的“新一”也將以這樣的身份進(jìn)入成都拓展市場(chǎng)。2）成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還很短，真正懂得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)規(guī)律的專業(yè)人士太少，沒(méi)有形成體系的理論作指導(dǎo)。癥結(jié)：1）開(kāi)發(fā)商更多是以傳統(tǒng)的意識(shí)去從事現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，臨街項(xiàng)目總的開(kāi)發(fā)成臨街商鋪，寫字樓裙樓總是定位在金融機(jī)構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營(yíng)上。案例：置信?金沙園在開(kāi)發(fā)金沙商業(yè)廣場(chǎng)的時(shí)候，借鑒廣東天河的模式，將主力旗艦店放在“體內(nèi)”，增加了人流動(dòng)線，一舉改變了“體外循環(huán)”的不利局面。2）目前成都的商業(yè)項(xiàng)目普遍是將主力店與其他賣場(chǎng)相對(duì)分離，主力店帶來(lái)的人流僅僅是在賣場(chǎng)外實(shí)現(xiàn)人流的“體外循環(huán)”，因此它就沒(méi)能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個(gè)項(xiàng)目上來(lái)。癥結(jié)：1）缺乏科學(xué)合理的項(xiàng)目總體規(guī)劃是成都眾多商業(yè)樓盤的通病。案例：Ｅ世界從臺(tái)灣請(qǐng)來(lái)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，集中力量做電腦賣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，一改購(gòu)物中心“大而全”的局面。處方：1）差異化戰(zhàn)略：開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念，不僅在商業(yè)布局、建筑外型、色彩、人流動(dòng)線以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。據(jù)了解，目前成都市內(nèi)在建和已報(bào)建的10萬(wàn)平方米以上的 商場(chǎng)就有8座，各種名目的步行街6條，并且均為餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)模式，千篇一律的面目與經(jīng)營(yíng)品種讓消費(fèi)者無(wú)所適從，根本無(wú)任何特色可言。幸好我們已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)存在或是可能存在的病兆，冷靜下來(lái)以后成熟和理性必將為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)續(xù)寫新的傳奇。年輕的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)已逐步暴露出潛藏在深處的破綻。幾乎所有的城區(qū)開(kāi)發(fā)商都熱衷于看似點(diǎn)石成金、無(wú)所不能的商業(yè)地產(chǎn)。可以預(yù)計(jì)，江中紫金城的面市，將填補(bǔ)南昌市缺少現(xiàn)代復(fù)合型商業(yè)社區(qū)的空白，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的體驗(yàn)式的消費(fèi)需求，提升南昌市城市形象和商業(yè)品位。毗鄰的紫金城高尚住宅有70多萬(wàn)平方米，6000多戶。復(fù)合型商業(yè)是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)與普通的shoppingmall相比，“生活方式購(gòu)物中心”顯得更為全面。青山路改造、陽(yáng)明路東延、富大有堤整治、洪都大橋的即將開(kāi)通……這一些，都讓人們看到了城北地區(qū)的改變與潛力。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、大型百貨店、專業(yè)店、特色商業(yè)街、賓館飯店等。商化辦陶東銘處長(zhǎng)向記者介紹說(shuō)，“在修編后的?七大商圈?中，政府將大力完善市級(jí)商業(yè)中心和打造4大區(qū)域性商業(yè)中心。區(qū)域商業(yè)中心將成發(fā)展重點(diǎn)市政府出臺(tái)的一系列商業(yè)發(fā)展規(guī)劃也透露出政府打造南昌商業(yè)新格局的決心。目前，南昌市商業(yè)正處在由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)上，按照新城市規(guī)劃理念，必將帶動(dòng)商業(yè)“減老增新”，為南昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供良好契機(jī)。第一篇：南昌商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景 隨著南昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的不斷提高，人均GDP的上漲，經(jīng)濟(jì)快速崛起，消費(fèi)水漲船高，老百姓對(duì)生活質(zhì)量的追求越來(lái)越高，而原有的商業(yè)業(yè)態(tài)已不能滿足洪城百姓的需求?，F(xiàn)有商圈滿負(fù)荷運(yùn)作自上世紀(jì)70年代初至今，我市商圈始終停留在以八一廣場(chǎng)、中山路、勝利路為核心的中心商圈；以撫河路、福州路、孺子路等特色專業(yè)街形成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集、業(yè)態(tài)多樣的市中心特色商業(yè)街；以洪城大市場(chǎng)為核心輻射全省的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的洪城商圈。 隨著城市版圖的擴(kuò)張，農(nóng)村人口城市化，按照市政府的規(guī)劃，在2010年南昌城市版圖將發(fā)展到260萬(wàn)平方里，容納人口近300萬(wàn)人，這樣的城市規(guī)模，僅有的幾大商圈顯然滿足不了城市居民日常生活購(gòu)物消費(fèi)的需求。日前，記者從市商化辦了解到，根據(jù)“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大物流”的發(fā)展需要，我市對(duì)原有的商圈建設(shè)重新“量體裁衣”，把《南昌市2002年—2010年商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中的建設(shè)“六大商圈”升級(jí)為“七大商圈”，并對(duì)全市4個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心進(jìn)行了具體定位?！碧仗庨L(zhǎng)還向記者描述了市級(jí)商圈和區(qū)域性商圈的雛形：以紅谷灘現(xiàn)代商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)為塔尖，形成以京東?鹿鼎國(guó)際購(gòu)物公園為核心的城東商業(yè)中心；以包家花園為核心的城南商業(yè)中心；以洪城大市場(chǎng)升級(jí)改造為重點(diǎn)的城西商業(yè)中心；以紫金城、藍(lán)天碧水為核心的城北商業(yè)中心為4個(gè)區(qū)域性的商業(yè)中心建設(shè)，形成“寶塔式”商圈結(jié)構(gòu)。城北商圈初露頭角“一江兩岸，南北兩城”的發(fā)展，將城北地區(qū)推上了城市中心區(qū)的位置。依托于老城區(qū)的城北商業(yè)中心，隨著洪都大橋的開(kāi)通，將連接以“居住生活”為主的鳳凰洲商務(wù)生活區(qū)，加上城北10多個(gè)新樓盤的陸續(xù)建成交房等，預(yù)計(jì)2010年城北常住人口將達(dá)到40萬(wàn)人。以規(guī)劃為歐洲小鎮(zhèn)的江中?紫金城為例，30多萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)，2000多個(gè)泊車位，涵蓋了休閑、美食、購(gòu)物、娛樂(lè)、觀光等十多個(gè)業(yè)態(tài)?！皩?shí)際上我們是在建造一座在全國(guó)也算是首屈一指的高尚生活社區(qū)！”江中地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹到。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與對(duì)策商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與對(duì)策商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)浪潮從去年開(kāi)始逐漸趨于狂熱，而因?yàn)槎鄠€(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作也逐漸使其成為房地產(chǎn)業(yè)的救世主：它可以拯救爛尾工程；它可以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值回報(bào)的最大化；它可以為住宅社區(qū)提供配套服務(wù)以確保其保值增值。但事實(shí)總是在預(yù)想以外，當(dāng)初不少銷勢(shì)不錯(cuò)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)管理上告急，市場(chǎng)根本就不認(rèn)賬。找準(zhǔn)病因，對(duì)癥下藥。■差異化戰(zhàn)略變“千樓一面”為“專業(yè)賣場(chǎng)”病狀：不論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，還是底層商鋪，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者幾乎都定位于兩種商業(yè)形態(tài)———高檔餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所和購(gòu)物中心，似乎除此之外，別無(wú)選擇。癥結(jié)：開(kāi)發(fā)商缺乏創(chuàng)新的意識(shí)和思路，因循守舊，思路還是停留在成都商業(yè)地產(chǎn)起步的初期。2）專業(yè)化發(fā)展：不要盲目追求大而全的發(fā)展模式，集中在某個(gè)領(lǐng)域成為領(lǐng)頭羊。■規(guī)劃先行變?nèi)肆餮h(huán)“體外”為“體內(nèi)”病狀：盡管商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有旗艦主力店的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，但除了主力店經(jīng)營(yíng)理想以外，大量的廣告投入仍然不能改變其它冷清的商業(yè)賣場(chǎng)，鋪面業(yè)主的投資眼看就要化為泡影。商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商普遍都已經(jīng)意識(shí)到了聚集人氣的旗艦主力店在大型商業(yè)項(xiàng)目中的重要地位，但如何有效地利用主力店來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)卻是難題。處方：將主力店帶來(lái)的人流充分地引入到商業(yè)賣場(chǎng)中，把主力店規(guī)劃在商業(yè)賣場(chǎng)的中央即是較好的解決方法，真正變?nèi)肆鲃?dòng)線的“體外循環(huán)”為“體內(nèi)循環(huán)”，以此來(lái)全面提升整個(gè)項(xiàng)目的人氣值。■人才制勝：專業(yè)決定一切病狀：成都商業(yè)物業(yè)特別是大型寫字樓的裙樓，在銷售推廣時(shí)往往都會(huì)遇到一個(gè)尷尬的景況：一、二樓招租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)。其實(shí)目前商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和后期的經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)成為一門獨(dú)立的科學(xué)，它的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)在悄悄發(fā)生變革。處方：從事商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須要有專業(yè)人員進(jìn)行論證，從項(xiàng)目的最初定位、規(guī)劃、建設(shè)到后期的招商、經(jīng)營(yíng)和管理，都必須要具備專業(yè)的指導(dǎo)和操作。■統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)分散產(chǎn)權(quán)集中招商病狀：成都專業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)老大難問(wèn)題就是產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)乏力，過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出鋪面并把其銷售給業(yè)主就提著錢箱走人，留下一大群業(yè)主守著空鋪面無(wú)法招商，投資者的租金回報(bào)都收不到，更不用說(shuō)鋪面增值了。最后開(kāi)發(fā)企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致自己對(duì)商鋪主動(dòng)權(quán)的喪失，無(wú)法對(duì)整個(gè)大局進(jìn)行掌握。2）雖然成都有大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面市，但80％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是在物管公司的基礎(chǔ)上自行組建一個(gè)市場(chǎng)管理公司，由于其管理人員對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏了解，往往市場(chǎng)管理工作進(jìn)行得不如人意。處方：1）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理：嚴(yán)格按照國(guó)際上流行的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)三權(quán)分離的原則來(lái)操作市場(chǎng)：在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中實(shí)行運(yùn)營(yíng)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三方共同發(fā)展的方式，一般的做法是開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者（所有權(quán)），再由運(yùn)營(yíng)商（管理權(quán)）作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)將分散的產(chǎn)權(quán)集中起來(lái)，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，吸引有規(guī)模、有品牌的商家（經(jīng)營(yíng)權(quán)）介入，最終實(shí)現(xiàn)各自利益擴(kuò)展的最大化。案例：2002年匯發(fā)摩爾引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌企業(yè)百盛進(jìn)場(chǎng)管理，大地?城市脈搏在項(xiàng)目建設(shè)之初就引入了香港著名百貨———?dú)W萊特，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了可供參考的模本。■改變定位：社區(qū)商業(yè)變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”病狀：2002年成都不少住宅小區(qū)推出的社區(qū)商業(yè)都不約而同地出現(xiàn)了招租不理想、經(jīng)營(yíng)不景氣的狀況。癥結(jié)：1）從嚴(yán)格的意義上來(lái)講，社區(qū)商業(yè)步行街在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，如果能夠在服務(wù)于本住宅區(qū)內(nèi)部人群的同時(shí)兼顧吸引外來(lái)顧客光臨是最為理想的效果，但是現(xiàn)在不少商業(yè)街只能是吸引小區(qū)內(nèi)部的人士參與。處方：1）用國(guó)外流行的外向型配套、分散型的會(huì)所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。2）可以改變思路，打破社區(qū)商業(yè)純粹作為住宅配套服務(wù)的性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商完全可以將其作為整個(gè)