【正文】 。，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細化的地段、地塊信息，應當同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。5 供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式；（2）編制協(xié)議出讓方案；（3）地價評估，確定底價；（4）協(xié)議出讓方案、底價報批；（5）協(xié)商，簽訂意向書；（6）公示；（7）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；（8）核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地；（9）辦理土地登記；（10）資料歸檔。此類用地協(xié)議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實際情況成立國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)，負責協(xié)調(diào)解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。（1）公開、公平、公正；（2）誠實信用。使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。2引用的標準和文件下列標準和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范由國土資源部負責解釋。本規(guī)范主要起草人員：謬永林、冷宏志、岳曉武、雷愛先、高永、謝量雄、吳迪、宋玉波、牟傲風、葉衛(wèi)東、鐘松釔、林立淼、申亮、陳梅英、周旭、沈飛、張昉。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。（光明網(wǎng)）第二篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范前 言為完善國有土地使用權(quán)出讓制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓行為，統(tǒng)一程序和標準，加強國有土地資產(chǎn)管理，推進土地市場建設，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，制定本規(guī)范?！边@一章由中國社會科學院法學研究所研究員、博導陳甦執(zhí)筆、并經(jīng)梁慧星審稿，這一條中寫明了變更的條件是“在基地使用權(quán)存續(xù)期間”。筆者近日讀到由中國社會科學院法學研究所研究員、博導梁慧星主編的《中國民法典草案建議稿附理由》一書（2005年出版），該書第二編“物權(quán)”第十一章“基地使用權(quán)”第四百二十九條建議稿中表述：“在基地（主要指有償出讓土地）使用權(quán)存續(xù)期間，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以變更土地的登記用途；經(jīng)土地所有人同意，可以變更土地的約定用途。2005年8月1日起施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調(diào)整土地出讓金的，應予支持?！币?guī)章依據(jù)：國土資源部21號令第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。相關鏈接——補充及旁證關于評估和補繳差價為現(xiàn)行法定主要處置方式，相關論據(jù)及旁證材料有：法律依據(jù)：其一，《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。即對于將協(xié)議出讓土地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地者，經(jīng)審批、評估和補償后收回其土地使用權(quán)，然后再公開招拍掛出讓。在競爭較充分的現(xiàn)在，商業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)的利潤率已接近于制造業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率仍然較高；而且在為數(shù)較多的城鎮(zhèn)中一般性的商業(yè)企業(yè)已供大于求，而新型娛樂業(yè)、服務業(yè)是政府還需要積極扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。第三，評估和補繳差價，可將改為房地產(chǎn)用地剔除于外。因此，筆者認為處置出讓土地改變用途，關鍵是要在土地使用權(quán)評估中嚴格實行國土部于2002年頒行的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等一系列防止評估出現(xiàn)偏差的規(guī)定，并設法通過提高評估的公開透明度、民主參與度和加強民主監(jiān)督行政監(jiān)督等措施，力求使工業(yè)用地使用權(quán)的現(xiàn)行價、經(jīng)營性用地使用權(quán)的當前市場價評估得準確。按招拍掛《規(guī)范》所規(guī)定的在某些條件下的改變用途按招拍掛方式處置，在具體實施時，實際上還是要經(jīng)過手續(xù)繁瑣的多項評估——評估其工業(yè)用地的現(xiàn)行價，評估地上建筑物及其裝修的重置價及折舊，評估其動產(chǎn)的搬運費等，不然，沒法收回其土地使用權(quán)，沒法進行招拍掛。根據(jù)上述分析，筆者認為：凡是政府財力比較寬裕、近幾年確實給企業(yè)以諸多扶持性補貼的縣、市、區(qū)，在施行《規(guī)范》中，對出讓土地改變用途還是選用評估和補繳差價方式為好。所以，筆者認為，按評估和補繳差價方式處置出讓土地改變用途，雖應力求將價格評估得公正、準確，應嚴格防范處置人以權(quán)謀私，但沒必要錙銖必較，因為地方政府對企業(yè)的基本態(tài)度仍然是積極扶持其做大做強，而且最重要的扶持措施是讓企業(yè)合法地少繳稅費、多拿補貼。所以，據(jù)此實際情況看，在處置出讓土地改變用途時讓企業(yè)多繳一些出讓金與少繳一些出讓金，公眾沒多大的利害損益，因為土地出讓金收益的極大部分歸縣、市、區(qū)財政，地方政府在處置土地改變用途時對企業(yè)扣得緊了一些、投資環(huán)境“差”了一些，有可能在稅收地方留成中給企業(yè)再多返還一些、投資環(huán)境再改善一些，因而在處置出讓土地改變用途時緊扣細算沒多大的意義，只不過落實到具體企業(yè)上的利害損益可能會有一些不同而已。之所以稱評估和補繳差價是可操作性較強的處置方式，主要理由是：第一，評估和補繳差價，與地方政府積極扶持企業(yè)發(fā)展的實際相適應。第一篇：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》點評評估和補繳差價是可操作性較強的處置方式對于已經(jīng)依法協(xié)議出讓的國有土地改變用途的政策性處置，國土部制訂并自8月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將之區(qū)分為兩種不同的方式：原出讓合同約定或行政規(guī)定必須收回其土地使用權(quán)的，采取招拍掛方式處置；原出讓合同或行政規(guī)定未限定收回使用權(quán)的，仍可以通過評估市場價和按市場價補繳差價的方式處置。筆者閱讀兩個《規(guī)范》后認為：評估和補繳差價，不僅是現(xiàn)行法律所規(guī)定的主要處置方式，是《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》所許可的處置方式，而且是國土部所框定的兩種方式中可操作性較強的一種處置方式。多年來，各省、市的眾多縣、市、區(qū)政府，為了留住企業(yè)，為了涵養(yǎng)稅源，為了促使企業(yè)做大做強，為了改善投資軟環(huán)境，對本地企業(yè)（包括一二三產(chǎn)業(yè)）都在施行優(yōu)惠措施，其中最重要的扶持措施就是通過設立多種獎勵或補貼項目給企業(yè)以資金補助，尤其是經(jīng)濟強縣、市、區(qū)政府，對規(guī)模較大的企業(yè)予以特別優(yōu)惠，較流行的做法是將企業(yè)依法所繳稅金超上年稅額的地方留成部分按一定的比例以地方財政補貼的形式予以返還。再說，由地方政府設立多種名目給企業(yè)以資金補貼容易引起國際貿(mào)易摩擦，而在土地使用權(quán)出讓金上給企業(yè)以較寬松的政策，卻是能為藍眼睛們認可的給企業(yè)的一份暗補，比地方政府給企業(yè)返還財政資金要穩(wěn)妥得多。這一點網(wǎng)友們?nèi)绻恍?，可去調(diào)查一些百強縣、市、區(qū)的財政收支帳。第二，評估和補繳差價，處置成本較低。而這幾項評估，不僅工作量很大，而且倘若評估人徇私，其偏差仍會很大，采用招拍掛方式處置想使處置公正公平的目的仍然難以達到。如果估價按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》所規(guī)定的準則、技術(shù)途徑、方法、程序運作，透明度較高，聽取并綜合多方意見，且采取聽證、公示等多種監(jiān)督措施，那么，對出讓土地改變用途按評估和補繳差價處置將與按招拍掛方式處置結(jié)果相同，而且能減少處置的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省處置所花費的人力、財力，縮短處置的時間，降低處置的總成本。按目前通行的分類，經(jīng)營性用地包括用于商業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。因此，筆者認為，按國土部新制訂的《規(guī)范》的規(guī)定施行，地方政府如果采用經(jīng)審批、評估市場價和按市場價補繳差價的方式處置工業(yè)用地改經(jīng)營性用地，建議這種處置方式僅限于改為商業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)用地，而將開發(fā)房地產(chǎn)用途剔除于外。筆者認為，對改為經(jīng)營性用地的幾種用途根據(jù)當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟發(fā)展需要及利潤率而采取兩種不同的處置方式，是因地制宜、因時制宜、實事求是之舉！而且，兩個《規(guī)范》中關于處置出讓土地改變用途采用哪一種處置方式的“行政規(guī)定”權(quán)，宜授權(quán)給縣、市、區(qū)政府，因為在現(xiàn)行法律體系中關于地方經(jīng)濟和社會各項事務的管理大多由縣（市）級政府負責，相應的責任也由縣（市）級政府承擔?！逼涠锻恋毓芾矸ā返谑l規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)?！薄八痉ń忉尅敝С衷u估和補繳出讓金?！狈▽W專家認同評估和補繳差價的處置方式?！痹摋l所附理由為：“物權(quán)法既要強調(diào)基地使用權(quán)人有按用途使用土地的義務，也應準許基地用途在嚴格條件下的變更。由此可見，梁、陳二位法學專家對出讓土地改變用途也持經(jīng)審批和評估后補繳差價的觀點。本規(guī)范的附錄A、附錄B為協(xié)議出讓活動中所需文本示范格式。本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司，國土資源部土地整理中心，遼寧省國土資源廳，黑龍江省國土資源廳，江蘇省國土資源廳。本規(guī)范參加起草人員（以姓氏筆畫為序）：于世專、馬尚、王薇、車長志、鄧岳言、葉元蓬、葉東、任釗洪、關文榮、劉顯祺、劉祥元、劉瑞平、朱育德、閆洪溪、嚴政、吳永高、吳海洋、張萬 中、張英奇、李延宋、李曉娟、李曉斌、束克欣、楊玉芳、楊江正、肖建軍、陳永真、陳國慶、林君衡、羅演廣、祝軍、胡立兵、胡紅兵、趙春華、郝吉虎、高志云、徐建設、涂高坤、秦水龍、錢友根、梁紅、黃文波、韓建國、韓洪偉、靳薇、潘洪嵩、魏成、魏莉華。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)，適用本規(guī)范；以協(xié)議方式租賃國有土地使用權(quán)、出讓國有土地他項權(quán)利，參照本規(guī)范執(zhí)行。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。GB/T 185082001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》國土資發(fā)〔2000〕303號《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》國土資發(fā)〔2001〕255號《全國土地分類》國土資發(fā)〔2004〕232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》3依據(jù)（1）《中華人民共和國土地管理法》（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（3）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（4）《中華人民共和國行政許可法》（5）《中華人民共和國合同法》（6）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（7）《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》（中發(fā)〔2005〕3號）（8）《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）（9）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）（10）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）4 總則本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂有商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃拔、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃拔決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（3）劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃拔決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；（4）出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；（5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。國有土地使用權(quán)出讓實行集體決策。 對于經(jīng)營性基礎設施、礦業(yè)開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協(xié)議出讓價格爭議裁決機制。地方補充規(guī)定地方可對規(guī)范做出補充規(guī)定或?qū)嵤┘殑t，并報上一級國土資源管理部門備案。，接受用地申請，確定供地方式 、縣國土資源管理部門應當將經(jīng)批準的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布。國有土地使用權(quán)出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時通過中國土地市場網(wǎng)（）公布。（以下簡稱意向用地者）應當根據(jù)公布的國有土地使用權(quán)出讓計劃，細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。協(xié)議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位臵、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質(zhì)的土地或不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。、底價報批市、縣國土資源管理部門應當按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準權(quán)的人民政府批準。協(xié)商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應當不少于2人。公示《國有土地使用權(quán)出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位臵、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進行公示，并注明意見反饋