【正文】 使開(kāi)車出行更加方便快捷。以上三地都是京城的樞紐，六里、麗澤橋都有長(zhǎng)途汽 車站和多路通往全市各地的公交線路，如： 38 路、 6 路、 321 路、 339 路、 50 路、 441 路、特二路等。 項(xiàng)目地塊位于西南二環(huán)與西南三環(huán)之間，靠近三環(huán)一側(cè)。規(guī)整的地塊形狀有利于小區(qū)樓房的布局和排列，同時(shí)更加方便營(yíng)造出較大面積的園林景觀。規(guī)模的大小在消費(fèi)者看來(lái)往往代表著發(fā)展商的實(shí)力和項(xiàng)目的品質(zhì)，有利于提高項(xiàng)目的信譽(yù)度和美譽(yù)度。 因此，我們找出 本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses），以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）， 運(yùn)用 SWOT 分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。 SWOT 分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán) 境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個(gè)方面。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。周邊各項(xiàng)生活設(shè)施基本滿足 需要。 8 周邊情況 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰已建成并入住的板樓項(xiàng)目－精圖雅苑，南臨正建的首科花園 C 區(qū)，東邊為早已建成的馬連道南里小區(qū)（六層磚樓），西南側(cè)與華源新第項(xiàng)目隔街（太平橋路）相望。 目 錄 前 言 本報(bào)告是在市場(chǎng)研究及分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的自身質(zhì)素，提出有針對(duì)性的產(chǎn)品定位，旨在通過(guò)整合營(yíng)銷，最大限度強(qiáng)化本項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，從整體上提高本項(xiàng)目的總體質(zhì)素和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并作為發(fā)展商及設(shè)計(jì)公司優(yōu)化項(xiàng)目綜合質(zhì)素的參考意見(jiàn)。 1．項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目地塊情況 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi) 容 1 名稱 首科花園（暫定名） 2 發(fā)展商 北京盛達(dá)興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3 地理位置 東臨羊坊店路，西臨太平橋路，南至馬連道胡同 ，北面為精圖雅苑項(xiàng)目 4 用地面積 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 規(guī)劃限高 68 米 7 地塊情況 現(xiàn)地塊位于豐臺(tái)區(qū)與宣武區(qū)界街羊坊店路西邊豐臺(tái)區(qū)一側(cè)，北部現(xiàn)為菜地，西部和南部現(xiàn)為居民住宅（平房），東部現(xiàn)為空地。周邊分布有家樂(lè)福超市，馬連道茶葉一條街，西客站，六里橋公交總站。 矩陣分析 說(shuō)明 SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特 能力 ，是 在哪些 方面 比競(jìng) 爭(zhēng)對(duì) 手做得 更好 ；內(nèi) 部劣 勢(shì)因素（ Weaknesses），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 ，便于規(guī)劃 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 O1. 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，北京樓市方興未艾 O2. 西南地區(qū)的區(qū)位形象和樓市形象逐步提升 O3. 豐臺(tái)區(qū)大規(guī)模的拆遷和商業(yè)改造計(jì)劃已逐步實(shí)施 O4. 本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與推廣普遍落后 分析及應(yīng)對(duì) 優(yōu)勢(shì) (Strenght) 單位：萬(wàn)平方米 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 首科花園 30 華源新第 12 精圖雅苑 歐園 12 依蓮軒 8 麗陽(yáng)四季 蓮馨嘉園 8 馨蓮茗苑 5 據(jù)上表數(shù)據(jù)比較可看出，本項(xiàng)目與臨近項(xiàng)目相比，規(guī)模上超出很 多。 ,便于規(guī)劃 項(xiàng)目地塊東西寬 米，南北長(zhǎng) 米，接近于正方形。 園林景觀的設(shè)計(jì)好壞是決定一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的高低重要因素。距六里橋和北京西站只有兩分鐘車程，距麗澤橋也只有十五分鐘車程。北京西客站更是多達(dá) 22 條公交線路的終點(diǎn)站，由此可方便到達(dá)全市各處。 劣勢(shì) (Weakness) 本項(xiàng)目四周道路現(xiàn)狀為：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰馬連道南里小區(qū)（改造后為西站南路），西側(cè)太平橋路現(xiàn)為 6 米寬，且路面情況較差，周邊居民出行以此路為主。 項(xiàng)目地塊周邊多為工廠、老平房居民區(qū)，整體形象破舊、凌亂、現(xiàn)住民多為來(lái)京做小生意的外地人，治安情況較為混亂，導(dǎo)致一般北京人對(duì)該地區(qū)的整體印象較差。 在追求生活品質(zhì)的今天，良好的景觀資源會(huì)對(duì)物業(yè)品質(zhì)起到一定的提升作用，很多樓盤(pán)以此作為產(chǎn)品賣點(diǎn)。 劣勢(shì)應(yīng)對(duì) 在劣勢(shì)中 W W2 即道路系統(tǒng)和區(qū)位小環(huán)境成為制約產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的主要問(wèn)題，需要重點(diǎn)解決，在依靠大市政規(guī)劃改造環(huán)境的同時(shí)，也需要通過(guò)合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升本項(xiàng)目品質(zhì)與形象。 劣勢(shì)的彌補(bǔ) 針對(duì) W1（道路系統(tǒng)） 在豐臺(tái)區(qū)對(duì)該地區(qū)改造計(jì)劃中，項(xiàng)目地塊東面的西站北路（羊坊店路改造后名稱）和西面的太平橋路在未來(lái)兩三年內(nèi)改造后將極 大的改善該地區(qū)的交通狀況，將項(xiàng)目與兩廣路，六里橋客運(yùn)總站，北京西站連接起來(lái)，出行將變得方便快捷。但區(qū)域水環(huán)境的劣勢(shì)依然突出，與道路問(wèn)題一樣，都是無(wú)法依靠自身力量在短期內(nèi)加以解決的。 針對(duì) W3（外部景觀） 這是附近很多樓盤(pán)都在面臨的問(wèn)題。建議項(xiàng)目先期進(jìn)行小區(qū)入口和待售住宅組團(tuán)的園林綠地、小品等景觀建設(shè)，在產(chǎn)品推向市場(chǎng)時(shí)即可展示給看房者，與其他項(xiàng)目先建住宅后做環(huán)境美化的做法形成對(duì)比效果，贏得看房者青睞，促進(jìn)銷售。在園林、綠地的設(shè)計(jì)上，若只按常規(guī)單純圍合而成中心綠地則毫無(wú)特色，“立體園林”已被朗琴園采用，建議本項(xiàng)目引入“ 雙園林 ”概念，即兩種不同風(fēng)格的園林進(jìn)行有機(jī)的組合，力爭(zhēng)達(dá)到“ 窗窗有景，景景不同 ”的獨(dú)特效果。有關(guān)人士預(yù)測(cè)，今后五年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持較快增長(zhǎng)。 北京房地產(chǎn)業(yè)具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，近年來(lái)投資環(huán)境的大力改善及高科