6談城市土地儲備制度中的難點與對策-展示頁
2024-09-26 13:20本頁面
【正文】 創(chuàng)新，在發(fā)展的初期，無論在理論上還是實踐上還有一些值得探討的問題。由于城市發(fā)展，城市區(qū)域的向外擴張，使一些原來地處城市邊緣的工業(yè)、倉儲用地逐漸進入城市的內(nèi)部，占據(jù)了中心市區(qū)大量區(qū)位條件優(yōu)越的土地，造成土地資源的浪費，同時也給居民生活及城市環(huán)境等帶來了不同程度的影響，無論從城市更新還是從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整看，對存量土地的投資需求越來越強。 1999年新的《土地管理法》頒布實施，加大了保護耕地的力度，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的數(shù)量受到嚴(yán)格控制，新增建設(shè)用地的數(shù)量受到嚴(yán)格控制，用途管制、占補平衡和土地有償使用費中央分成的措施不僅使新增建設(shè)用地的數(shù)量大為減少，而且占用耕地的成本有了較大提高，使城市存量土地的利用價值更加突出。 建立城市土地儲備制度的目的是為了解決城市存量土地供應(yīng)不能壟斷，造成城市土地供應(yīng)總量失控，土地招標(biāo)、拍賣制度難以推行，土地資產(chǎn)流失屢禁不止的狀況。談城市土地儲備制度中的難點與對策 一、城市土地儲備制度 建立城市土地儲備制度是城市土地制度改革的一個創(chuàng)新，其基本思路是由城市政府的委托機構(gòu)，如土地儲備中心，通過征用、收購、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進行土地整理和開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)整理工作后，變成可建設(shè)的“熟地”，根據(jù)城市土地年度計劃，通過招標(biāo)、拍賣有計劃地將土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。由于歷史和制度的原因，城市存量土地幾乎都掌握在土地使用者手中，無償劃撥以及規(guī)劃、計劃沒有控制好，土地供應(yīng)量過大，結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致城市土地閑置或低效利用，以往推行過“退二進三”，鼓勵困難企業(yè)自行盤活自己使用的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，在現(xiàn)行法律制度下，這些土地使用者可通過補辦土地出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓土地，成為土地供應(yīng)者，形成存量土地多頭供應(yīng)的局面。同時新土地法將利用存量土地的權(quán)利和收益放在地方，這使得利用存量土地成為城市政府增加建設(shè)用地供給和財政收入的重要渠道。此外，通過土地的收購、儲備、供應(yīng)的運營，政府財政支出在投資乘數(shù)效用下，有效地刺激了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 二、機構(gòu)設(shè)置及法律制度 目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲備機構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海；另一種是雙結(jié)構(gòu)，即土地收購儲備委員會和土地收購儲備機構(gòu)，土地收購儲備委員會由政府設(shè)立，成員由土地、財政、計劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購儲備出讓政策，土地儲備機構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購儲備委員會的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。要保證部門之間的協(xié)調(diào)、有效，減少運行環(huán)節(jié)，提高土地儲備和土地資產(chǎn)運營效益，必須制訂科學(xué)的土地收購、儲備和供應(yīng)計劃，并與整個城市經(jīng)濟發(fā)展、用地計劃、舊城改造計劃、近期建設(shè)計劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃、資金籌措計劃等有機的結(jié)合起來，把有關(guān)責(zé)任分解到各職能部門，協(xié)調(diào)行動。如城市土地利用用途要受城市規(guī)劃所制約?！痹诔鞘兄邢嗤?jīng)濟區(qū)位不同用途的土地其價值差別很大。從這一點講，規(guī)劃部門與土地管理部門的協(xié)作效率就非常重要。
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